专家称，房产新政策中基准房价若划分不当将比面积标准“误伤”更多百姓，市国土房管局有关负责人称基准房价在加紧研制中

　　在广州国土房管局昨日公布的关于房产新政的实施办法之中，规定享受优惠政策普通住房标准应同时满足以下3个条件：1.单套建筑面积在144(含)平方米以下；2.住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上；3.实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

　　领秀硅谷名校教育对于前两条，其实施办法一目了然，但“第三条”却仍比较模糊。广州市国土房管局负责人表示，广州市一直在研究制定基准房价(即同级别土地上住房平均交易价格)，成熟之后就尽快推出来，从而对标准进行更为客观的把握。不少房地产业界人士认为，不论广州最后以什么方式确定“基准房价”都会在“面积线”的基础多出很多“非普通住房”来。

　　广州究竟会以什么样的方式确定“第三条件”的执行标准及在操作上究竟可能出现什么新的情况呢？对此，有关专业人士做出了以下猜测和分析，政府可能采用的几种确认“基准房价”的方式：

　　猜想1 按广州十区交易均价

　　分析：此种方式可能性不大，因各个区域因地价各种因素房价差别较大，没有合理性，且有“一刀切”的嫌疑。若按这种方式，城区几乎所有的楼盘将全是“非普通住房”，而郊区的许多楼盘影响就比较小。

　　结果：会多出很多“非普通住房”。

　　猜想2 参照广州原基准地价

　　分析：参照广州原基准地价，在其基础上确定各级“基准房价”(2004年广州基准地价分8级)的可能性较大，不会出现“一刀切”情形，但还是会因区域发展不同同级地价房价差异较大出现争议(如同一地价级别某区域的房价已卖到5000元，而另一区域目前只卖到3000或4000元)。

　　结果：会在“面积线”的基础上多出许多“非普通住房”来，且会出现同一楼盘不同楼层不同单元因单价不同有的是“非普通住房”有的是普通住房，缴不同税的情况(像原来番禺一样)，甚至个别地区还会出现单价2000-3000元就是“非普通住房”的情况或40平方米的房子因单位超“基准房价”的1.2倍也是“非普通住房”的情况。

　　猜想3 参照北京标准

　　分析：北京做法基本上也是参照基准地价划线，影响和结果与第二种方式差不多。

　　5月31日，北京市明确规定，享受优惠政策普通住房标准应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上；单套建筑面积在140(含)平方米以下；实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。北京市建委同时发布了2005年不同级别土地上的住房平均交易价格表。平均交易房价每年公布一次。

　　猜想4 参照上海标准

　　分析：上海的做法相比北京的的做法感觉稍合理一些，是在1.44倍以下的再多套一次区域单价。

　　上海有关标准是：凡同时满足以下条件的为可以享受优惠政策的普通住房：1、住宅小区建筑容积率在1.0以上；2、单套建筑面积在140平方米以下；3、实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落在内环线以内的低于17500元／平方米，内环与外环之间的低于10000元／平方米，外环线以外的低于7000元／平方米。

　　对于上述分析及推测，寒桐房地产投资顾问公司总经理韩世同持认同态度，他称，若按照政府出台该政策的初衷，是希望引导发展商建更多中小面积、中低价位的楼盘，让更多中低收入者买得起房子，出发点无疑是好的。但如果严格实施“第三条”，那么就是只要该房子实际成交价比同级别土地上住房平均交易价格高出20%的住宅，即使其建筑面积低于144平方米，也必须按3%的“豪宅”标准征交易契税，比如消费者只买了40平方米的小公寓，只因它的价格比同地段均价高20%，也得纳3%的交易契税。

　　韩分析，如果这样，其影响面将会比“面积超过144平方米”这个划分标准大得多，“误伤”普通老百姓的范围也将更广。

　　不少房地产业界人士认为，不论广州最后以什么方式确定“第3条件”，也即是说无论“基准房价”怎么划用哪种方式来划，都会在“面积线”的基础多出一大堆“非普通住房”来。

　　-专家观点

　　超1.2倍征重税不科学？

　　赵卓文(同创卓越房地产投资顾问公司总经理)：“第三条”(指实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下才算普通住宅)如果实施，对大型品牌开发商、名牌楼盘

　　极为不利。目前广州乃至全国通常情况是，一般大型品牌开发商所开发的楼盘成交均价都比同一地段其他楼盘售价更高，比如万科开发的楼盘，其单价常比同地段其他楼盘售价高出1000元／平方米左右，这并非万科获得了暴利，而是品牌开发商在其开发的楼盘之中的硬件、软件建设投入更大，其实这是符合市场经济规律的，因为消费者也觉得物有所值，追捧其产品。

　　如果对品质好的楼盘仅仅因其价格高就征更高的税，那就有打击先进、打击品牌、打击创新、鼓励平庸的嫌疑。

　　金贻国(北京师范大学珠海分校不动产学院教授)：除地段因素之外，一个楼盘的定价受很多因素影响，比如发展商的品牌，楼盘质量、规划、园林、户型设计、景观资源、技术创新等等，如果仅仅因为价格比同地段均价高20%即征重税，非常不科学，甚至可以说是开市场经济的“倒车”。

　　期待出台细则保护优秀

　　陈洪志(光大花园副总经理)：在七部委的《通知》之中，最值得商榷也最让发展商困惑的就是这“第三条”，品牌开发商的品牌建立需要成本，维持其品牌也必须做出更好的产品，这也需要更多的成本，而实际上，大多数消费者都愿意多付一点钱，也要买品牌开发商的房子，因为这样买得放心、更称心。希望政府制订政策时，应该鼓励消费者去购买优秀企业的优质产品，因此在出台实施细则时，最好能加一些排除性的条款，区别对待，避免负面影响太大。

　　-部门分析

　　“楼照卖，房照买”

　　非普通住宅标准出台，有关负责人称影响不大

　　豪宅标准出台后，会对广州市的房地产市场产生怎样的影响？广州市国土房管局副局长谢晓丹表示，经过多年的培育，广州市的房地产市场已经相当成熟，“非普通住宅标准对广州楼市影响不大，房价也不会因此大起大落，可以说是‘楼照卖，房照买’”。

　　税费不是购房决定因素

　　谢晓丹指出，以建筑面积144平方米作为区分是否普通住宅的标准，广州市政府及相关部门经过了深入研究，也充分考虑了广州市房地产市场的实际。

　　据统计，目前广州市房地产交易总量中，建筑面积60-100平方米的楼房市场接受程度达到70%，140平方米以上的楼房只占12.3%，“在新政策下，大部分购房者仍然能够继续享受契税优惠政策。而且，广州市市民的消费是理性的，税费不是市民购房行为中的决定因素，广州市民购买大户型的目的更多是为了改善居住条件”，因此谢晓丹推测，新政对广州楼市的影响不大。

　　新政促进市场健康发展

　　谢晓丹也表示，广州市房地产市场经过了多年的政府宏观调控以及市场洗礼，目前房屋供需稳定：一、二手市场活跃，房价在多年下降后去年也得到理性回升。这些都标志着广州房地产市场相对成熟，进入了健康、稳定、有序的发展轨道。

　　谢晓丹强调，广州市制定这一系列的房产新政策，是为了继续保持多年来政府、房地产商以及市民的努力，让广州市的房地产市场保持健康有序的发展势头。国家新政策明确要着力遏制炒房行为，稳定房价，广州市也将着力引导以普通住宅为主体的房地产市场。今年是广州市的“房地产整顿提高年”，下一步广州市会继续加大规范市场力度，引导开发商合法经营，消费者理性选择合适住房。

　　-记者观察

　　新政策对“中产”打击大

　　此次广州房产新政策把重点显然放在引导需求、改变供给结构、提高中小户型供给、区隔高端和低端消费者等几方面，针对性较强；但值得注意的是，新政在制定享受契税优惠

　　政策的普通住房标准时，显得过于武断，存在值得商榷之处。

　　在容积率方面，新政策规定住宅小区建筑容积率在1.0以上方符合普通住房标准，但从城市规划的角度看，城市中心区域和郊区对容积率的要求大不相同，不应一概而论。在广州，珠江新城和老城区远远超出基本居住需求的项目，容积率往往都远远超过1.0，但在相对边远的郊区，容积率低于1.0往往是家常便饭。

　　在单套建筑面积方面，仅仅制定120平方米以下的标准失之武断。譬如，一个人购买110平方米的房子，和四口人购买150平方米，哪一个才是奢侈的购房需求？有时候二、三次置业者的购房需求比首次置业更为迫切和基本。

　　在同地段价格比方面，“实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下”成为判断普通住房标准的准绳，很可能导致购买小户型或者低价房者无法享受普通商品房优惠的情况，在同一栋楼宇内，楼层不同也可能出现是否属于普通住房的分野。

　　从以上分析看，新政策仅从需求方进行管理，对开发商利润率管理不足，且没有把最高端的豪宅产品与非普通住宅拉开距离，对中端人群打击比较大。

　　-新政反应

　　144平米“豪宅”标准偏低

　　●市民认为与广州生活水平不符

　　●新政实施首日交易中心变冷清

　　备受关注的广州市豪宅标准昨日揭晓，建筑面积144平方米成为一道坎。广州市民对这个数字又是如何看待？人们的购房热情会否受到影响？昨日，记者就此采访了一些楼盘销售中心和多位市民。

　　买得起不在乎多缴税

　　记者昨日走访了多家楼盘销售中心发现，大部分买家对豪宅标准反应温和。

　　逸景翠园的销售人员告诉记者，目前他们还没有处理过赶搭末班车急忙买楼的客户，但是今天收到将近十个客户的咨询电话，其中大部分人是想确认自己所买的楼房是否在标准以内。据介绍，该楼盘所售类型大多以中小型房为主，新标准对他们影响不大。

　　地处珠江边的中信君庭楼盘有关人员表示，由于他们所售的楼房建筑面积最小180平方米，最大的400多平方米，买得起这种档次楼房的客户一般不会在意多缴一两万元的税，客户对标准的出炉反应温和，没有因此打消买楼的念头。

　　挑房子还是先看需要

　　30岁的李先生目前和怀孕两个月的太太住在80多平方的套房内，为了将老人家接来一起住和迎接小生命，他本来打算买一间大一点的房，“政策变来变去，只好先等一等”，李先生说。在获悉建筑面积144平方米以上将变身“豪宅”时，他表示，不会因为新政策而打消买大型房的念头，但他觉得这个标准对于广州的生活水平来说是偏低了些。

　　“选择房子面积主要还是看个人需要，然后才是税率”，准备与准老公置业的蔡小姐，对豪宅新标准的划定表现理智。她认为，如果家人多要住在一起当然会选面积大的，但如果只是两三人的小家庭即使不考虑税率原因，从实用方面讲也没必要买100平方米大的。

　　许先生在新港路已置了一套80多平方米的房子，对于豪宅标准的出台反应平静，“有钱买贵楼的富人，多缴些税为国家做贡献也应该”。

　　新政实施首日交易冷清

　　昨日是国家新政策实施的第一天，连日来熙熙攘攘的交易大厅里显得相对冷清，没有了往日火爆的场面。在房产交易受理窗口，只有几个人在为市民办理手续，一位工作人员称：“昨天这时候还排了很长的队伍，许多市民都等了很久才排上，今天比较轻松，这个时段办理手续的人很少。”据了解，截至昨日15时，房地产交易中心只发送了100多个号，而5月31日一天就发送了649个号。

　　一位已经办完手续的市民向记者介绍，由于自己所购买的房子是单位的，新规定对自己影响不是很大，没必要挤在6月1日前办理。此外，在房地产交易中心的一些缴税窗口，也有些市民在咨询新规定中一些相关的收税办法。有关人士表示，6月1日后，房地产交易火爆的场面不太可能会再出现，交易市场会趋向平稳。

　　-市场预测

　　下半年楼价会降？

　　地产商信心足：未来楼市趋稳；专家不乐观：观望导致回落

　　广州市对普通住宅与非普通住宅标准划分最终以建筑面积144平方米而划定，超过144平方米的住宅从6月1日起开征3%的交易契税，该政策的出台再结合同期已开始实施的暂停楼花转让、两年内转让的房屋须缴纳5.5%营业税等政策，这一系列政策将对广州楼市产生怎样的影响？

　　下半年楼价可能回落

　　在记者的采访中，多位房地产业界人士均表示未来的楼市会仍然走稳，楼价不会下降。富力集团公共事务部总经理陆毅认为，政府出台的系列政策，目的都在于规范市场，减少投机行为，广州房地产市场是以自住型为主的成熟市场，投机炒家很少，广州的经济持续高速发展，人们的住宅消费需求和消费能力都在不断增强，真正买得起144平方米以上房子的买家也不会在乎所增加的一两万元税费，而随着市场越来越规范，市民对买楼会更有信心。光大花园副总经理陈洪志也持类似看法。

　　而一些市场专家则完全没有发展商们的乐观。同创卓越投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，在一系列的政策出台之后，虽然真正税负对市民增加的购房负担并不太大，但对购房心理的影响却难以估量，很可能会形成市民、发展商、政府三方观望局面：即市民预期楼价会降，持币观望；发展商观望政策对后市的影响，放缓开发和推盘步伐；政府则观望市场变化再采取新的政策。他预测，广州房地产市场将会有所收缩，而这种观望则可能使下半年房产成交量有所萎缩，价格有所下滑。

　　另一房地产专家韩世同也表示下半年楼市不容乐观，他认为，去年楼价升幅很大是因为物价上涨，目前物价指数一直较稳，对“非普通住宅”交易税费的增加，让房产投资者退市，也让许多二次置业者持币观望。广州楼市下半年推售的大户型估计达20%以上，中大户型市场竞争会更激烈，极可能导致“价格战”，广州楼市可望回落。

　　明年中小户型将大增

　　记者还了解到，由于目前非普通住宅的面积划分已明确，在未来一段时期内，已有多位发展商表示，在未来作楼盘规划设计时，将会改变户型设计方案，做更多符合普通住宅标准的户型产品。

　　光大花园副总经理陈洪志表示，光大花园在今后产品设计上，将会注意调整设计思路，要么做户型控制在144平方米以内，要么在更大面积的户型设计时充分考虑加入打动人心的过人之处，让消费者即使多付一些税费也会欣然购买。也有些房地产企业表示受新政策影响不大，富力、恒大两大集团有关负责人均表示，由于目前其开发楼盘的主流户型是144平方米以内，因此受新政策影响不大，而以后设计户型时，更多的是考虑目标消费群的实际需要，这新政策影响则是排在其次的因素。

　　房地产专家韩世同认为，由于房地产开发的周期较长，今年下半年推售的楼盘大多早已设计好了，无法改变，新政策对广州户型面积的影响应该会出现在明年之后，今后广州楼市的产品可能出现“两极分化”：绝大部分户型可能控制在144平方米以下，150、160平方米左右的户型将会很少出现，这也是符合国家调控目标的；另一种则是200平方米左右的真正“豪宅”，因为买得起这些住宅的人士将不会在乎多1.5%的税费。

　　“换房族”受伤最重

　　一位业内人士说，广州市场上目前存在许多“换房族”，他们往往由于在首次置业时一时冲动买错了房，住了一段时间后才发现需要换更大的单位。由于这群人收入有限，他们往往会通过“卖一买一”的方式换大房。按最近出台的一系列新政策，他们不但要在卖房时多掏5.5%的营业税，若买了建筑面积超过144平方米的单位，又要比原来多掏1.5%的契税了。这一进一出加起来，税费方面就比以前多掏一大笔钱。

　　-人物

　　张健良

　　今年37岁的张健良是广州人，深圳大学法律专业毕业后在企业工作，1994年起做律师，主要代理房地产方面的官司，今年当选为广州律师协会理事。

　　挑战房产新政一律师怒争房屋转让权

　　“我花40多万买的房子，因为发展商的原因没办成房产证，我百年之后，儿子就不能继承我的房子？”正在众多准备买房子的老百姓为6月1日生效的平抑房价新政策欢欣鼓舞的时候，广州律师张健良却用打官司的形式表达了他对新政策的不满：新政策规定没有房产证的房子不能转让，张律师认为这个政策剥夺了他的房屋转让权。

　　“政策不能侵害旧业主权益”

　　5月31日下午，张健良向广州市海珠区法院递交了诉状，他要状告广州市房管部门，矛头就指向新出台的房产政策。据了解，海珠区法院现在还没有确定是否立案。

　　让张健良律师打这场官司的“导火索”，是今年5月11日国家七部委联合出台的《关于做好稳定住房价格工作的意见》(以下简称《意见》)，其中规定，在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续。

　　“国家平抑房价的政策是好的，可是不能因此侵害旧业主的权益”，张健良说。6年前他花40多万买房，一次性交清了全部购房款和税费，因为房产商没有补交齐土地出让金并被取消房屋预售资格，这套房子到现在都没有取得产权证书。

　　“按照新政策，我就没有房屋转让权了，可是这明明是房产商的过错，为什么让我这个业主来承担损害后果？”张健良说，早在媒体公布七部委《意见》的时候，他的心里就开始打鼓，第一个念头就是没有房产证的房子以后不能转让了。当时他和一些法律界的朋友探讨这个问题，所有的人都认为新政策不能剥夺旧业主的权益。

　　“新政策有没进行听证”

　　张健良说，从那时起，他就开始密切关注这方面的政策，看会不会有和《意见》相应的实施细则或者司法解释出台。可是结果等来的政策却是一刀切，而且让张健良百思不得其解的是，一般的法律出台之前都要先适用半年，看效果怎么样，可是5月11日出台《意见》，6月1日就正式生效。“关系到广大百姓切身利益的政策，事先有没有进行听证？”

　　“既然政府部门没有意识到这个新政策会侵害到旧业主的利益，我就要用诉讼的手段提醒有关部门注意，要是真的能有相应的配套政策出台，我马上撤诉”，谈到打官司的初衷，张健良这么说。

　　广州业界有律师认为，因为张健良并没有真正地转让房子，所以新政策没有侵犯他的权益，他打这场官司没有依据，正确的程序应该是先去房管局要求转让房子，在因为没有房产证而遭到拒绝后，才能告房管局。

　　张健良却有不同的看法，他认为，如果自己有转让房屋的权力，就随时可以转让房子，有权力选择；可是新政策剥夺了他的转让权，使他权力受到限制，这同样侵害了他的权益。而且转让权包括继承、赠与、买卖3种权力。

　　他现在三十多岁，等百年之后，儿子要继承他的房子时该怎么办？就因为没有房产证，自己花40多万元买的房子，儿子就不能继承？这个政策不是侵害百姓的利益吗？

　　他高兴地告诉记者，昨天本报报道他向法院递交诉状的消息后，有很多网友支持他，其中大多数认为他该告，还有人乐观地估计他会打赢这场官司。

　　打官司欲引起立法部门注意

　　虽然法院现在还没有确定是否立案，张健良表示，在广州，有很多房子入住多年还没有拿到房产证，而买房多年还没有拿到房产证的，大部分是开发商的责任。没有房产证就不能转让房产的政策会侵害很多业主的利益，他打官司就是要引起立法部门注意，要是因为这场官司，能促使立法部门出台相应解释性政策弥补《意见》的不足，能惠及众多业主，也就值得了。

　　也有人怀疑，张健良此举纯粹是个人炒作，张健良态度明确：不是炒作！我这是拿40多万的房子在赌(国家的政策)，真要是炒作，我花了40多万才取得炒作的权利，也是悲哀。 (文/肖小冰 范素娴 严家森)