□国家七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》规定：自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按售房收入全额征收营业税(广州为5.5%)。

　　□广州国土房管局规定，自6月1日起，单套住房套内面积144平方米以上房子需交3%的交易契税。

　　□《广州个人自有房屋出租税收管理规定》称：按出租房产的单位建筑面积核定租金收入，依10%综合征收率执行。

　　□广州《关于加强房产转让个人所得税管理的通知》规定：房产转让征房价1%个人所得税。

　　在广州，有很多这样的“换房族”，由于一时冲动买错了房，往往他们是在住了一段时间后，才发现自己的生活与承载生活的空间如此的格格不入。由于购买力有限，他们会采取通过“卖出＋买入”的方式来获得更好的生活水准。这被称之为“换房一族”。

　　“买错房”的代价

　　就职于某律师事务所的梁先生怎么也没想到，去年年初在海珠区下渡路购买的一套复式二手房在近段时间遭遇到一连串的新政策后会成为“烫手山芋”，让他手足无措。如今这房是转手难、换房难、放租也难——活脱脱的一个“三难”单位。

　　据悉，梁先生买的这套单位建筑面积113.67平方米，成交价47万元。首期10万元，向银行贷款37万，申请15年等额本金还款法按揭贷款，月供约3000元／月。

　　购房成本除了首期款外，包括契税等在内的其他费用加起来为2.1万多元。按梁先生的说法，“现在，这房子若要出售的话，至少要卖到49万以上才能平本。”

　　梁先生第一次购房预备金准备了12万多。当初买房是为了结婚，以及接父母过来住，但入住后，发现这套房有个卧室太过狭窄，住起来非常不舒服。“当初购房经验不是很足，有很多事预计不到，住进来后才发现一些问题，所以我不得不考虑换房了。”梁先生这般说。

　　第一种情况：转手物业要亏本

　　不过，由于梁先生购入该物业不够2年，如果此时要转手，按国家及广州新政策，需征收房价5.5%的全额营业税，此外还要征收1%的个人所得税，若加上佣金及其他交易税费，梁先生这套物业要卖多少钱才不会亏呢？

　　我们不妨计算一下，去年年初梁先生的买房交易成本大约是2.1万元，那么若让自己不亏本的话，这房子转手出去至少要卖到49万元以上才能平本。若梁先生把新近政府追加的房价5.5%的营业税、1%的个人所得税打入房价，则该房子要卖到52万才能平本。

　　而若按52万出售计算，且房管局评估价为53万，则该房交易印花税：评估价×0.05%＝265元；交易管理费：物业面积×3元＝341.01元；营业税：53万元×5.5%＝2.91万元；个人所得税：53万×1%＝5300元。那么该房出售成本合计约3.5万元。

　　若梁先生按52万元出售此物业，则按新政策缴税规定，其要支付3.5万元的相关税费，即比其在六一前出售需多掏的费用。若梁先生想把这笔费用转嫁到下一手买家身上，则该套物业现在出售的话，要达到55.5万元才能平本。

　　不过，根据目前下渡路的二手房成交行情，这房子55.5万元卖出很难脱手，这意味着梁先生如果采用卖一买一的方式换房，就要亏本。

　　第二种情况：“以租养租”花钱更多

　　如果梁先生因目前市价问题，暂时考虑不卖房的话，而采取放租手法，然后自己再另租一套更大面积的房子来改善居住水准，这又行不行得通呢？

　　按照广州今年5月1日开始执行的《房屋租赁管理规定》可知，梁先生放租这套物业每月要交纳的税费公式为：个人出租住宅房产实行核定租金收入应纳税额＝核定的单位建筑面积计税租金收入标准×出租建筑面积×综合征收率10%。

　　按照海珠区下渡路目前的租金水准，梁先生的物业大概可租3000-3500元／月，除需交一个月的租金作为中介佣金外，每个月梁先生还需交纳有关税费300-350元，而剩下的租金收入约为2700-3150元／月，勉强支付该物业按揭贷款每月的供款额(每月供楼款约3000元／月)。这套房子目前最高的放租收益仅为150元／月。

　　而如果梁先生一家再在下渡路附近租一套大面积的房子，如愉景雅苑或愉景南苑，三房单位大概要3500-3800元／月的租金，若加上管理费，梁先生每月在房屋方面的支出已超过4000元！比原来梁先生目前每月的房屋消费多支出1000多元。

　　第三种情况：买第二套物业也难

　　若梁先生认为，还是自己再买一套大面积物业更划算，那么此时他将遇到两个新政策：第一个新政策是，家庭购买第二套物业，首付款为四成以上，利率为6.12%；第二个政策是，如果现在购房的话，则最起码要买下150平方米以上的物业，才够一家五口居住。那么，按目前广州市的有关规定，建筑面积144平方米以内才享受房价1.5%的契税优惠，而显然，梁先生理想中的150平方米的单位需按房价3%来征收契税。

　　还是以本地段的房价为例，购买150平方米的单位，带电梯小区楼盘，约要80万元。

　　广州汇瀚按揭公司以此为梁先生计算了一个买房支出明细表(见左侧两表格)：

　　购房成本除房价外，其他费用支出共42443元，加上首期的32万元，梁先生要先拿出36.2443万元才能置业。

　　如果以前购买150平方米、80万元物业的话，契税仅为现在的一半，即12300元。

　　而按照现行购买第二套住宅的利率6.12%、15年按揭贷款算，梁先生的月供款约为3826.8元。即比第一套房子的月供款约要多出800多元。

　　结论：目前“换房族”不宜换房

　　梁先生将这三种情况与去年年初第一次置业进行对比，一个劲地称自己被重税弄昏了，“中国房地产发展才二十多年，大多数人买房都没什么经验，谁敢保证自己就不会买错房，但买错房需要付出那么大的代价吗？”梁先生至今愤愤不平，由于税费太重，他目前已打消了换房念头了。(文/肖阳)