当《物权法（草案）》因为广泛征求意见而把它关于建设用地使用权需要申请、约定续期并与该土地上的建筑物等一并处分的规定（第155、152、153条）宣传开来的时候，一些巨资购买房产的人才如梦方醒：原来自己的房产并非拥有真正的所有权，享有永久性的占有、处分权利，而是依附于土地使用权的期限性，其所有权可能随之灭失，因此为子孙后代留下了必须重新购买或者被“充公”的难题。

　　于是细究，又发现他们房产的“寿命”已在15年前被一部“暂行条例”做了如下“判决”：

　　居住用地70年；工业、科教、综合用地50年；商业用地40年。土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。

　　这个1990年5月19日发布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》分别在第12条、40条的规定一直被沿用至今，直到被照搬进《物权法（草案）》。

　　然而对于这样一个涉及亿万家庭和民事主体重大财产权利的行政法规——为他们的房地产设定使用年限的政策，15年来从没有人出来做过任何解释——为什么一定是70年、50年和40年？有什么科学和法理的依据？当然也没有人指出这是不严肃和不负责的。

　　特别是2000年出台的《立法法》第8条在立法权限上明确规定关于民事基本制度及对非国有财产的征收必须由全国人大制定法律，宪法第62条也有此类规定，而对民事基本制度即民事基本财产权利和基本民事权利行政法规根本无权调整。但“暂行条例”有关民事主体房地产权利的规定并没有依照宪法和基本法律的要求废止、修改，而且被顽固地执行至今，不知还会被执行多长时间。

　　尤其不幸的是，这个行政法规有关土地使用年限的基本精神被面向未来、着力于私人财产保护的《物权法（草案）》继承下来。

　　最近才有被记者追问的官员和专家出来谈自己对“70年”的理解：一、可能是考虑中国人的平均寿命70岁，从他成年比如25岁以后开始购买住宅，可以够两代人居住；二、可能是考虑住宅的使用寿命70年折旧为零。据称，这也是当时借鉴香港的经验。

　　但是香港之所以实行批租制度，即在一定期限内（不超过99年）转让土地使用权，主要是因为香港大部分土地是英国1898年通过《展拓香港界址专条》从清政府租让新界（期限99年）得来，土地并非港英当局所有。

　　而在英、美等市场经济发达国家土地是多级所有，可以归自然人、法人所有，也有一部分归公众所有（如国家、州、市镇所有）。在这种土地所有制格局下，也准许不同所有者出让、转让有一定期限的土地使用权，当然，你也可以一次性地买断某地块的土地所有权，条件之一是你的经济实力可以达到，并且提前若干年报批规划。