杨先生最近比较烦。他买了一套商品房。原本是70年的土地使用权，到了他这里就只有62年了。也就是说，从开发商拿地、开发、销售、加上空置，一共花去了整整8年的时间。

　　案例：新房使用权少8年

　　杨先生在长沙三湘大市场内一个叫做“××苑”的商品房小区内买了一套房子。哎， 原本这是一个喜事啊？可他却有点高兴不起来！原来，他房子买好后才了解到，他这一套房子本是开发商卖不出去的房子，原本是一个上下层的复式结构，面积多达250多个平方米，单价又比较高，就一直没有卖出去。后来开发商灵机一动，擅自将这一批顶层的复式房改成了两层的单套房分别出售。这一招也还灵，空置了好几年的房子，一下子就卖得差不多了。当时，杨先生买房心切，几乎没有怎么犹豫就将购房的手续办好了，可等他将这一切手续办好后才发现，这房子的土地使用权已经只剩下62年了。也就是说，从开发商拿地、开发、销售、加上空置，一共花去了整整8年的时间！

　　杨先生觉得自己“亏大了”，原本是70年的土地使用权，到了他这里就只有62年了。杨先生找到开发商理论，开发商云里雾里一通说辞，把他搞得更加云里雾里了，最后不了了之。

　　调查：缩水现象普遍存在

　　据记者调查了解，其实像杨先生这种情况，我们每一个购房者都要遇到。

　　可以肯定地说，我们的每一套房子都存在不同程度的“土地使用权”缩水问题。因为，按照现行的法律，房地产开发商必须在通过协议出让或者挂牌招标拍卖的方式取得土地的使用权后，才能进行房地产开发；而房地产开发又是一个比较系统的工程，不是一天两天就可以完成的，规划、报建、施工、装修、绿化、配套设施等，一般的商品住宅从开发到销售，周期通常为1-3年。

　　而根据我国法律，城镇土地归国家所有；《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，居住用地土地使用权最高使用年限是70年。但是，开发商为了吸引消费者购买房屋，他们往往会把前期开发、建设所浪费的时间，折算成金额，算入房价中，让消费者成为真正的“冤大头”。

　　消费者：八成人还没意识到

　　记者在采访中发现，超过八成以上的购房者不清楚“土地使用权”与“房产产权”之间的不同概念，也没有意识到所有能够入住的房屋都不同程度地存在着“产权期限缩水”的问题，自己成了“冤大头”还浑然不知。大部分购房者表示，不知道自己购买的房屋土地使用年限到底有多少，更不清楚从开发商手中拿到房屋入住后，究竟还有多长的房屋使用期限。“只是问问，也没有谁看相关的资料和证明文件。”

　　另外，调查显示近九成以上的人群对现行土地使用权出让和转让管理制度的合法性提出质疑。他们认为，既然“土地使用权”和“房产产权”是两个不同的概念，那么国家作为政策制定者更应该从以民为本的角度来考虑，不要让人“不明不白地成了受害者”。

　　开发商：房价上涨弥补损失

　　长沙天行健董事长吕为民谈道，土地使用权按照使用类型分为专业用地、综合用地和商业用地三种类型，一般为50-70年，最高年限为70年。像住宅一般属于综合用地，土地使用年限为70年。“土地转让金是根据物业的规模和对城市公益设施的贡献率来确定的。例如对市政建设，对公路、桥梁建设的贡献大小等，根据这些，来确定土地转让金的多少以及土地使用年限到底是50年还是70年。对于开发商而言，当然年限越短，所付的转让金就越少，对自己越有利，但这样无疑将损害消费者的利益。”

　　然而，也有房地产开发商认为：“房屋价格上涨实际上已经弥补了由于房屋使用期限‘缩水’给购房者带来的损失，这种价格上的涨跌呈现出‘堤内损失堤外补’的态势，不能用简单‘购房价格除以使用时间’方式来计算。”

　　律师：使用权只能捡“剩”的

　　“在我国法律规定中，‘土地使用权’与‘房产产权’是两个不同的概念，也是法律界和经济学界争论的焦点，别说很多老百姓搞不明白，就是房地产开发商自己也弄不清楚。”湖南通程律师集团吴之成律师谈道，按照我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让的最高年限居住用地是70年。70年土地使用期满后，土地收归国有，地上建筑物仍然属于业主所有，如果再次申请土地使用权，则应该根据当时的地价水平，补交土地出让金。所以，购房者取得的商品房使用权限是在70年土地使用权基础上的“缩水后期限”或者“剩余期限”。

　　另外，土地自身的价值不断升值，而地面上的建筑物相对贬值，如房屋随着居住年限的延长，肯定会折旧等。因此，有可能会出现“70年后，我们在自己的土地上无家可归”的困惑。

　　部门：到期重交纳转让金

　　据了解，2001年前，长沙的房产产权和土地使用权是二权合一的，直到你的建筑物消失，你的产权才消失。现在实行房产产权和土地使用权分离，产权归个人所有，土地使用权有个年限问题。

　　这样就面临一个问题，如果50年，或者70年后，我的土地使用权年限已经到了，这时我该怎么办?

　　政府的解释是，到了土地使用期限后，根据业主房屋面积以及该房屋在整个物业的比例，分摊所应重新交纳的土地转让金。基本的计算是每建筑平方约上交5-10元，最多的不超过10元。这样，业主就可以放心了，因为50年或者70年后，他只用交上几千元甚至几百元就可以继续拥有该房屋的土地使用权。

　　“法律规定城市土地属于国家所有，房改过程中无法逾越的就是土地不能买卖。为了绕过这一壁垒，这才有了房屋所有权和土地使用权相结合的房改制度。”长沙房产局有关负责人说道，“土地使用权选择70年是以中国人平均寿命来计算的。另外，土地使用权有商品房、公转私房、宅基地、还有经济适用房四种不同的房屋土地使用权类型。”

　　-链接70年后房子怎么办？

　　1、土地使用期限届满后，国家如果需要收回土地，产权人可以重新办理土地使用权出让手续，签订土地出让合同，向国家交纳土地出让金。

　　2、国家将土地使用权收回，房随地走，个人的房屋也被收回，国家给予一定的补偿。

　　3、目前国家政策及土地管理条例实施不久，无论是购房者还是整个国家政策的持续调整和法规适时完善，将进一步推动全社会对房屋产权及其价值的理解，购房者也将更加理性。