文/贺文

　　《物权法》草案全文向社会公布一周有余，各界对此讨论依然保持高热度。记者电话连线北京市仁和律师事务所孟宪生律师，他提示，在与房地产业的结合点上，《物权法》还有以下三个主要问题尚待解决。

　　车库、会所“从约定”埋下纠纷隐患

　　《物权法》：会所和车库(的所有权)有约定按约定执行，没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。

　　孟宪生：“从约定”其实是种模糊定位，为以后业主与物业公司产生纠纷埋下了隐患。以车库为例，如果是开发商保留其所有权，他就可以随便处置停车位，或出售或者出租，如果他随意提高停车费用，对业主是不公平的。

　　建议一方面，社区的停车位应该视为住宅的必须配套，政府应该在建筑规划时就明确要求开发商必须建设多少停车位。另外，停车位的归属应该明确是归全体业主所有。发生的建筑费用，开发商可以计入房价收取。

　　业主委员会未获“法人”名份

　　《物权法》：业主委员会可以“对任意弃置垃圾、侵占通道、排放大气污染物、施放噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权按照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除影响、排除妨害、赔偿损失。”

　　孟宪生：但是，一旦面临“对侵害业主共同权益的行为，对物业管理机构等违反合同发生的争议”时，业主委员会将因无独立的法人资格，而不能享有诉讼与仲裁权利。《物权法》没有对业主委员会的性质做出规定。

　　“70年”期满后如何续约

　　《物权法》：建设用地使用权期间(70年)届满，建设用地使用权消灭。建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期。

　　孟宪生：对住宅来说，70年后很可能还在使用中，那么使用人可以交还房屋，或是向政府申请续期，继续按照土地的用途交纳出让金。

　　但是，如果同一个楼盘数千住户中，有的愿意续申请，有的不愿意，这样情况如何处理？现在还没有好的办法。即便是采用少数服从多数的原则，这里面牵涉到交纳土地出让金的问题，所以“少数服从多数”在这里也是不可行的。