背景：何为物权法

　　继保护私有财产写入宪法之后，我国将出台物权法对保护私有财产的有关制度进行详细规定，进一步保护私人财产权。2004年10月22日再次提请十届全国人大常委会第十二次会议审议的物权法草案，将通过立法手段充分保护自然人、法人的物权，明确物的归属，充分发挥物的效用，促进社会主义现代化建设。2005年7月10日，全国人大常委会将物权法草案全文向社会公布，征求各界群众意见。据全国人大常委会法制工作委员会有关人士介绍，这是继1954年宪法、合同法、婚姻法等之后，我国第12部向社会公布征求意见的法律草案。

　　《物权法》草案专家组成员、中国社会科学院法学所研究员陈华彬指出，本次公布的草案由三审时的269条减少到268条，共5编20章。草案明确了物权法的调整范围和原则，并对国家所有权、集体所有权进行了详细列举，对用益物权、担保物权作了详细规定，同时还对统一登记制度、物权的保护、相邻关系、共有、善意取得、拾得遗失物、发现埋藏物、占有等作了规定。

　　按照安排，各省、自治区、直辖市人大常委会负责收集本地区全国人大代表和有关部门、法学教学研究等单位的意见，于8月20日前将意见汇总报送法工委。各地群众可将意见分别寄送所在地省级人大常委会，也可直接寄送全国人大常委会法工委(邮编100805)，或通过中国人大网站(www.npc.gov.cn)提出意见。

　　同时，全国人大法律委员会和全国人大常委会法工委将通过座谈、研讨等形式，进一步征求有关部门和各方面人士的意见。全国人大也请中央和省级报刊、广播电台、电视台等媒体组织刊播讨论物权法草案的文章，并报道讨论情况和意见。

　　作为民法的重要组成部分，物权法是确认财产、利用财产和保护财产的基本法，是调整财产关系的重要法律，在中国特色社会主义法律体系中起着支架作用，在明确财产归属、合理利用资源，维护经济秩序中发挥着重大作用。简单地说，《物权法》就是保护私有财产的法律，房地产是其最主要的内容。

　　物权是一种重要财产权。这部法律草案对物权法的调整范围、原则、所有权、用益物权、担保物权、登记制度、物权的保护等作了详细规定。草案规定，国家所有权、集体所有权、私人所有权、土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、抵押权等都属于物权，物权的客体主要是不动产和动产。草案还对相邻关系、共有、善意取得、拾得遗失物、发现埋藏物、占有等作了规定。

　　草案对公私财产的保护作出了详尽的规定。草案规定，任何单位和个人对他人的物权负有不作为的义务，不得干涉权利人行使物权。权利人享有的物权，受法律保护。任何单位和个人不得侵害物权。私人对其依法取得的生活资料和生产资料享有所有权，国家保护私人储蓄，国家保护私人投资以及因投资获得的收益。

　　全国人大常委会办公厅和中国民主法制出版社将同时出版《物权法(草案)》单行本和由全国人大常委会法工委编著的《物权法(草案)参考》

　　解读一：土地使用权70年大限后可续展

　　问题的提出：一般人所拥有的住房的土地使用期限是70年。那么，70年后，我们的房子怎么办？ 我们的房产将被征收吗？

　　《物权法》草案规定：

　　第一百五十四条 建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权消灭。

　　第一百五十五条 建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期，除因公共利益需要收回该土地的外，出让人应当同意。建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当按照约定支付出让金；没有约定或者约定不明确的，按照国家规定确定。

　　专家解读：在物权法制定之前关于建设用地使用权的法律法规主要是《国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《国有土地管理法》、《城市房地产管理法》等。而由国务院1990年颁布的《国有土地使用权出让和转让暂行条例》甚至规定“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得”。但是从原则上说，公民对房屋享有的所有权不应该因为土地使用权的期限届满而消灭；土地使用权届满后，应当推定拥有房屋所有权的公民仍享有该土地使用权，公民只应当支付延长期限的土地使用费。从这个法理上讲，土地使用权原则上应当可以续展，续展的条件是使用人支付延长期限的土地使用费。“土地使用权期满，地上建筑物由国家无偿取得“的规定，明显不利于保护公民的私有财产，与保护私有财产的宪法精神也是相悖的。

　　开发商和购房人交纳的土地出让金和购房款都是以70年的使用期为限的。70年期限到了以后，就该把土地交还给政府。对于住宅来说，70年期限后很可能还在使用之中，那么使用人可以交还房屋，或是向政府申请续期，继续按照土地的用途交纳出让金。

　　由此涉及到另外一个问题：所有权的期限到底如何？土地使用期限中的这个70年如何计算？法律明确规定住宅有70年土地使用权，但是实际的相关文书往往缺乏起始期限。有学者认为：“如果权利保护的期限不确定，私有财产的范围也就是不确定的。”如果不公布土地使用年限、或在合同中注明，各类房产都可能有或长或短的缺失；拍卖得来的土地使用年限如果缺失而不予以公示，价值也就打下了“埋伏”。这就将使得物权设定处于之中不稳定状态。

　　按照现行法律规定，高层建筑的土地使用权费用均需按照每户居室的建筑面积平均分摊给每个业主，业主除应有《房屋所有权证》外，还应该同时申领相应的《土地使用权证》。但实践中，大多数地方都没有将《土地使用权证》发放给业主。这也给房屋所有人申请土地使用权期限续展带来了不便。因此，土地使用权续展时出现的期限不确定问题在实际操作上仍然有一定的障碍，随着相关法律制度的不断完善，相信最终将得以解决。

　　解读二：征地、拆迁必须合理补偿

　　问题的提出：随着城市发展的加快，拆迁、征地引发的纠纷和矛盾越来越多。补偿不到位目前仍是征地、拆迁环节中存在的突出问题，许多群众的切身利益受到侵害。

　　《物权法》草案规定：

　　第六十八条 国家保护私人的所有权。禁止以拆迁、征收等名义非法改变私人财产的权属关系。

　　拆迁、征收私人的不动产，应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿，并保证被拆迁人、被征收人得到妥善安置。

　　违法拆迁、征收，造成私人财产损失的，应当依法承担民事责任和行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第一百三十七条 征收承包期内的土地的，应当对土地承包经营权人给予合理补偿。征地的补偿标准、安置办法应当告知土地承包经营权人。土地补偿费等费用的使用、分配办法，应当依法经村民会议讨论决定。任何单位和个人不得贪污、挪用、截留土地补偿费等费用。

　　专家解读：这是继《宪法》明确规定保护公民私有财产后，对公民私有权的进一步保护。此前审议的物权法草案曾规定，国家为了公共利益的需要，县级以上人民政府依照法律规定的权限和程序，可以征收自然人、法人的不动产或者动产，但应当给予补偿。根据常委会委员的审议意见，现在的物权法草案细化了征地、拆迁补偿的相关规定。拆迁是为了社会公共利益，公民个人利益要服从社会公共利益，这一点毋庸置疑，但这并不表示，必须牺牲公民的个人合法权利。拆迁应按照国家规定予以补偿，没有规定的，必须予以合理补偿。

　　(作者： 龙新生)