央行发布《２００４中国房地产金融报告》，预计今明两年房价涨幅放缓

　　《２００４中国房地产金融报告》预计，今年商品住宅供给大于有效需求约２．９％

　　中国人民银行昨天发布的《２００４中国房地产金融报告》乐观预计：今明两年，国内商品住宅市场供给和需求将大体平衡，全国商品住宅价格增幅将有所减缓。

　　今年住房供大于求２．９％

　　央行的报告预计：目前，我国人均居住面积每年将增加０．４平方米，而２００５年和２００６年住宅竣工面积的增速将分别达到２８．８％和２３．１％，由此可以推算出，２００５年全国商品住宅供给比有效需求要多约１３００万平方米，供给大于有效需求约２．９％。央行的专家据此判断：国家近期出台了一系列调控房价政策，一定程度上遏制了对商品房的投机行为，因此，２００５年和２００６年，全国商品住宅价格增幅将会有所减缓。

　　境外资金四种渠道进入

　　央行的这一报告透露了海外房地产资金的一个重要行踪：２００４年全国房地产开发的资金来源中，外资占１．３％。央行认为，受房价快速上涨和人民币升值预期的影响，境外资金通过４种渠道进入上海、北京等热点地区：一是直接设立外资房地产投资公司或参股境内房地产开发企业；二是间接投资，购买房地产开发企业的债券或外资房地产中介公司，以包销的方式批量买入楼盘，再进行商业性销售；三是外资银行对房地产开发企业和个人发放贷款；四是非居民外汇流入，结汇购买房产。

　　改期房销售为现房销售

　　在时下上海、北京等房地产市场热点城市，房地产开发商将未开发的楼盘提前预售，这愈发加剧了消费者超前购房行为。中国人民银行昨天表示，将考虑取消房屋预售制度，改期房销售为现房销售。

　　开发商不良贷款较高

　　报告显示，我国房地产贷款具有潜在风险，这其中房地产开发商贷款的不良率较高。人民银行分析说，房地产贷款中存在风险。一方面，房地产开发商贷款的不良率较高；另一方面，随着未来房屋税收政策的逐步到位和物业管理费用的提高，购房者的还款能力可能受到影响，按揭贷款可能出现风险。

　　开发资金五成靠贷款

　　报告指出，房地产开发资金中使用银行贷款的比重在５５％以上。房地产开发资金来源中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付３０％计算，企业自筹资金中有大约７０％来自银行贷款；“定金和预收款”也有３０％的资金来自银行贷款，以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在５５％以上。

　　个贷去年占ＧＤＰ１１．７％

　　报告指出，去年底我国居民个人住房按揭贷款占ＧＤＰ的比例为１１．７％。个人购房贷款集中于少数重点城市和热点地区。从居民个人住房贷款增长的地区结构看，东部地区增幅与全国增幅相当，中部地区略高，而西部地区偏低。