16日,中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容在接受本报记者采访时说,2005年房地产的宏观调控基本上是政府的行政作为,即银行过低的利率水平调整只是蜻蜓点水。政府使用行政手段干预银行信贷程序,只能增高信贷流出银行的门槛,但不能化解中国经济特别是房地产市场中资金流动性过高的大问题。可以说,只要国内银行利率仍然处于目前这种极低的水平上,资金流动性过高现象就不会改变,国内固定资产投资及房地产投资处于高位运行就不可避免,住房市场的投资或投机就会盛行。在这种情况下,国内房地产市场要想得到 真正调整是不可能的。

　　目前有两股力量在制约着国内房地产市场迅速扩张。一是从中央政府来看,政府力图让房地产行业资金密集型性质迅速显现,通过强制性提高发展商进入的资金门槛,使开发商的实际支付成本成倍增长,让原来充满吸引力的财务杠杆放大的倍数急剧下降,减轻目前对商业银行贷款的极度依赖,加速行业内集约化的速度,最终让有资金实力的发展商留在行业内,在一个稳定增长的市场中寻求一个行业的合理收益。

　　在这种情况下,很多中小房地产企业可能在两三年后在市场上消失,这自然增大了房地产投资的风险,各行各业涌向房地产市场的局面将会改观。

　　另一方面是,现在的消费者已经不是国内房地产市场刚发展时的消费者了,不会因为几个房地产开发商华丽的广告而心动。他们经过几年房地产市场历练,不仅获得了更多的相关知识,也更为理性,他们的消费行为更会考虑自己可能要承担的风险。

　　总之,2006年房地产市场的利益博弈,谁胜谁负在短期内是不确定的,但中国房地产市场应该走向平民化,从长期来看,消费者应该是这场博弈的真正主宰者,一个真正繁荣的国内房地产市场,应该是一个完全平民化的市场；反过来说,只有国内大多数民众都有能力进入的市场,才能够保证房地产业的持续发展与繁荣,当然,这关键是看消费者如何观察与分析市场变化了的形势。

　　王小广：房地产商对市场的垄断同盟将越来越难起作用

　　16日,国家发改委经济研究所经济运行与发展研究室主任王小广在接受本报记者的采访时认为,行将过去的2005年,国家开始运用综合性的政策对中国的房地产进行调控,特别是动用了税收政策对房地产市场进行调整,结果证明,税收政策的运用效果是最显著的。

　　房地产开始出现前两年就预期的调整,调整从投资增长率明显回落开始,这是一个好的趋势,它抑制了投机需求的膨胀,挤掉了一些房地产公司不应有的超额利润,遏制房地产市场发展泡沫化。

　　在2006年,宏观调控还会继续,因为政策要保持连续性,而且房地产的调整才刚刚开始。一旦开始,会持续一段时间。指望它立即复苏或景气高涨是不现实的,这是一种内在的发展过程。对某些房地产开发商来说他的利润还会继续摊薄,预计明年的房地产市场将会继续向纵深调整,即使出现一定的回升也只能认为是一种阶段性反弹,或称之为调整过程的中继性反弹。但也不会出现某些人所说的萧条,因为中国经济增长不会出现西方纯商业周期性的萧条,调整就是增长率的放慢,一般不会出现负增长,当然在一些地区价格的泡沫化增长会演化为在一定时间内的房价绝对下降。

　　明年将会出现竣工面积增长快于销售面积增长,商品房积压增多,房地产商对市场的垄断同盟将越来越难起作用。去年和今年是竣工面积增幅慢于销售面积,这部分是房产商合谋垄断放慢供给增长的结果,这在去年下半年相当明显。今年以来竣工面积增长显著回升,说明这种垄断合谋是有限的,但这种短期的合谋控制供给增长部分达到了房地产商追求暴利的需求,对市场来讲,这是十分有害的。开发商控制住宅供给增长,人为地造成供不应求的局面,从而拉升房价,能从中牟取暴利。目前房地产空置的上升及明年的进一步上升,是一种必然现象,正反映前期房地产发展有不少泡沫,增长的调整就是空置率上升的过程,不要人为地特别是通过放松政策压低空置率,空置房的消化要市场慢慢消化,特别是降价促销是好的办法,不要通过再扩大投机或投资需求来消化空置。空置率的上升使一些房地产商日子不好过,这是正常的,这是一种风险释放的过程。