>★购房对消费者来说，仍然是一个充满矛盾的选题。记者 黎金龙 摄

　　购房，一个充满矛盾的选题。

　　当时针跨过2006之时，继续等，或是立即买？这仍然是个问题。

　　回归到地产市场的终端购房者，在买和不买的争议中茫然游离。而2006年一开始带给他们的就是：利率上调带来直接购房成本的增加。细梳2005年地产发展脉络，似乎可以触摸到一丝曙光——2006年长沙楼市变局是必然存在，而在变局的表象之下，依然是政府宏观调控政策所引发的房地产市场的震动和冲击。

　　市场供应：上市量集中井喷

　　关键词：800万平方米、住宅预售面积

　　“长沙2006年商品房供应量预计在800万平方米左右。”资深策划人、大匠企画总经理聂建湘语出惊人。

　　来自官方的说法也默认了这一点。

　　根据长沙市房屋产权管理局的最新统计数据，2005年长沙市商品房开发投资231亿元，商品房预售面积高达683万平方米，其中住宅预售492万平方米。“预计2006年商品房预售面积将接近800万平方米，尤其是住宅预售面积猛增。”长沙市房屋产权管理局副局长魏建超称。

　　纵观市场，2006年商品房供应呈现新区、中心区同步高歌的局面。在城市新区，众多外来开发商重兵集结，大盘涌现。水印山城在黄花圈地600亩，直指高品质生态社区；长沙玫瑰园拿下2000亩，在河西悄然运作；比华利山屯兵南城，打造2000亩别墅大盘；绿城桂花城强力推出品质建筑……

　　而在城市中心区，经过漫长的拆迁期之后，中天广场、融科智地、中江国际花城、汀兰雅苑等众多项目崭露头角，抢占市区高地。

　　聂建湘认为，经过去年的宏观调控，开发商资金链空前趋紧，还要面临银行贷款利息不断上涨、拿地等巨大的资金压力，这些都迫使开发商今年不可能继续“持地观望”。可以预见，去年推迟入市的项目将进入今年的房地产市场，这将使2006年住宅供应量有较大增长。

　　土地放量：有保有压

　　关键词：低密度土地、中低价位商品房土地供应

　　作为土地政策重大调整后的第一年，2005年的土地供应计划能否完成尚存悬念。因为在新旧政策过渡期间，往往会出现一段市场空白。从市场上的种种表现来看，在经过2005年的调整之后，2006年的土地市场有望出现放量高潮。

　　在刚刚结束不久的全国国土资源厅局长会议上，一个重要的信号值得琢磨——2006年，国家将一如既往严把土地供应“闸门”。但国土资源部副部长李元亦同时表示，2006年国土资源部门将继续贯彻“有保有压、区别对待”的土地供应原则。

　　为稳定房价，2006年土地管理部门将倾向于中低价位商品房和经济适用房的土地供应，继续加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用房和廉租房的支持。同时，进一步完善开发用地的市场准入制度，继续停止别墅用地的供应，并采取措施，限制低密度住宅的供应。

　　从目前的政策走势来看，国家对地产市场的干预已经逐步从严厉的政策调控转向自发调节的市场手段，居民自住型购房仍将是国家支持的对象。有消息称，2006年，长沙有望对基准地价进行调整，同时还将对土地分类进行一定调整，这将为长沙地产开发添不少变数。

　　房价走势：平稳上升

　　关键词：市内中小套型

　　“长沙2005年的房地产市场基本运行良好，基本稳定，没有虚高不下。”魏建超在查看长沙2005年房地产形势分析时说。长沙市房屋产权管理局最新数据显示，2005年长沙商品房价格为3030元／平方米，较2004年涨幅平稳，并未出现大起大落的态势。魏建超指出，根据长沙市场目前状况预计，2006年长沙房价仍将小幅上涨。

　　供应结构直接决定了今年房价的走势。不难看出，房价的走势最终取决于两个因素，即供应和需求，而通过此前一些对供应量和需求量的分析可以看出，2006年住宅市场将会出现项目的集中供应现象，而去年抑制的需求也将在今年有一个明显的释放，这将使供需在量上达到一个平衡。

　　“近两年国家宏观调控的日益深化，尤其是土地、资金成本的上升，将使整个房价仍然有一定上升。”湖南绿城投资置业有限公司副总经理王海峰称。

　　而长沙愿景房地产开发有限公司副总经理陈岗则认为，由于产品结构发生变化，也将在房价上有所体现。从2006年将要上市的楼盘来看，市内项目在经过一段拆迁停滞期后，将在2006年中下旬出现井喷现象。

　　由于市区内土地资源稀缺，以中小套型为主的楼盘将成为市内项目的主流产品。这种产品往往单价较高，总价较低，但颇受消费者认同，这种产品的大量出现势必在统计时提升长沙市平均房价。

　　楼盘品质：质的飞跃

　　关键词：优胜劣汰

　　智邦集团董事长陈平分析认为，2006年楼盘品质将从量变到质变。

　　他指出，由于大盘时代的到来，规模大盘可以很好地控制房产开发成本，房子的价格会有提升，但是房子肯定不会再是原来的房子，产品质量将有极大的提升。随着一大批高品质楼盘的涌现，市场将会加速洗牌。

　　“主导房价的关键因素，在于产品的品质。”陈平表示，随着经济的发展，收入的丰裕，消费者需要品质更高、环境更优美、配套更完善及服务更到位的社区，也愿意为好房子支付更高的价格。开发商为满足消费者对好房子的需求，必将致力于提升品质和档次。

　　“真正的价格杠杆应是品质与市场。”魏建超认为，产品的品质将主宰产品的价格，“马太效应”随之彰显。优质的产品永远会立于不败之地，而粗糙的产品是没有生命力的，也是没有市场的。

　　魏建超说：“在2006年，随着竞争的加剧，长沙房地产市场将进行一次全面优胜劣汰。”他指出，目前在长沙尚未有一家能够左右市场的大型开发商，随着外来大型集团的进入，将进一步提升房地产开发门槛，加剧竞争，而品质的提升既是竞争的附属品，又是在竞争中立于不败之地的基石。

　　本报记者 文 洁