业主维权运动标志着新型的社区政治正在中国形成和兴起

　　目前，北京回龙观社区居民正在进行一起维权活动—“铁塔维权”。 几年前住宅楼建造和销售过程中，该小区居民仅知道在小区的南边将建一个电信大楼。可是，到今年4月，业主们却发现，在这个电信大楼的上面还建了一个非常高的发射塔，可能成为一个大规模无线电发射的机构装置，高度大约为30多米。

　　“电信局的楼，紧挨着小区的南墙，离小区最近的不超过50米。所有小区的楼，都可以直接看到铁塔发射天线的一部分，我们会直接笼罩在这个发射天线所发射出的电磁辐射下。” 一小区居民的话道出了众多业主心中的担忧。

　　回龙观是位于北京北郊的一个新兴的大型社区，拥有20万居民。其中，有相当大一部分居民是年轻的知识分子和企业界人士，由于受过良好的教育，这些人的民主法律意识较强。

　　“铁塔维权”行动启动后，不少业主开始查询有关“电磁辐射”方面的知识和法规，想办法了解这个铁塔的建造是否合法、是否符合环保标准，业主权益受损该如何保护。维权过程中，业主遵循一条基本原则：在现有的法律框架下，找出理性、合情、智慧的解决方案。

　　许多维权活动是在互联网上进行的。比如，设立维权QQ群组，大家不用聚集就能一块商量维权的事；在网上论坛及时公布维权信息，业主通过发帖，献计献策，充分参与；通过网络，业主向律师及专家寻求咨询。

　　近两三年来，业主维权事件频频出现在很多大中城市。可是，北京回龙观社区的业主维权运动却受到了众多社会学者的格外关注，其原因是这里被认为是中国实现社区自治最具希望的一块土地（主要与人口结构有关）。

　　回龙观的“铁塔维权”仍在进行中。可以肯定的是，社区居民的权利意识已经觉醒，伴随而来的是社区自治组织、自治规范的不断完善。

　　最近在北京6个社区的调查数据表明，大多数社区居民表示了对社区治理和决策过程的关心。在“很想了解社区各种事务决策的过程”的问题上， 有 72.5% 的居民表示了赞同；在“希望在社区事务的决策过程中发表自己的意见”问题上: 有高达 81.1% 的居民表示了赞同。此外，超过半数以上的居民认为社区参与是一项重要的公民权利。

　　告别房产维权的“初级阶段”

　　邹家健，深圳（毗邻香港的经济特区）景洲大厦一位普通的居民。五年前谁也不会想到，这个普通的名字如今却成了中国业主维权运动的标志性人物。他和他所在的景洲大厦，被认为是中国社区维权的一面旗帜。

　　1998年，邹家健来深圳工作已近10年，在某IT企业工作的他，为了把父母接来同住，决定买房子。次年，邹家健夫妇终于搬入了景洲大厦的新家。

　　入住后不久，邹家健发现小区的实际情况与开发商当时的许诺有很大的出入：物业管理处不仅乱收费，还随便对业主停水停电；大厦配套裙楼的商场超市，变成了大酒楼，噪音和油烟污染非常严重；原先售楼承诺的“名牌电梯”变成了无名小厂的产品，时常发生电梯关人、坠落事故，相当恐怖。

　　邹家健最初的想法是卖掉房子，但由于开发商欠交一些政策性费用，房产证迟迟办不下来，想租、想卖都不可能。2000年，景洲大厦业主发起成立了一个民间自治组织--业主委员会。邹家健因为在单位里做宣传策划，被提名为主任候选人。最后，邹家健以高票当选，成为业委会主任。

　　上任后做的第一件事是，邹家健将业主们的意见汇总出15条，递交给开发商和物管公司。经多次交涉，开发商及物业公司同意更换电梯，补办房产证，纠正乱收费。

　　可是，几个月后，邹家健打听到，因为更换电梯花费很大，开发商与物管公司已经变卦。而此时，深圳的业主维权活动已经风起云涌，一些业主被“激怒”后，或者到政府门前静坐，或者打着“买房上当”的标语上街游行。景洲大厦也有业主提议采取类似行动，但邹家健反对采取过激行为，他主张维权应该理智。

　　在向相关部门反映问题得不到回音的情况下，2001年1月，景洲大厦70多名业主向法院起诉开发商和物管公司合同违约。当年9月，开发商和物管公司经终审判决败诉。起诉的业主们得到了少则几万、多则十几万的赔偿。

　　高额赔偿在当时引起很大轰动，引发了深圳其它小区业主仿效的连锁反应，也由此激起了深圳的物业诉讼热潮。自2002年起，诉讼数量一直以每年3000多宗的速度攀升。这带来的一个明显变化是：政府门前举标语抗议的人少了，深圳业主逐步告别房产维权的“初级阶段”，开始寻求法律途径解决纠纷，理性维权。

　　总结国内物业维权的经历，邹家健提出了“三段论”：第一阶段，业主往往采取一些过激方式，比如挂标语、静坐、游行等；第二阶段，业主行为日趋理性，主要通过法律途径维权，但败诉者居多；第三阶段，业主与房地产商、物业管理公司达到“三赢”局面，形成“和谐社区”。他认为，目前深圳还处于第二阶段。这几年，邹家健一直在探索迈向“第三阶段”的路径。

　　“维权是为了活得有尊严”

　　令邹家健没有预料到的是，在景洲大厦业主起诉开发商后不久，他的麻烦也接踵而至。一个月之内，以侵犯名誉权为由，他三次被起诉。邹家健整夜整夜地睡不着，几天之内，40多岁的他头发全白了，原本很好的视力也经常出现重影、眼前发黑、眼压过高的情况。医生一度警告他，再不注意眼睛可能会瞎掉。

　　同样，颇具戏剧性的结局也是邹家健没有想到的：开发商高层因贪污受贿被捕，新领导上任后，经过多方调查后认为，景洲大厦的电梯没出人命已是万幸，于是主动和邹家健达成和解。

　　长期以来，物管企业大多由开发商指定，业主炒掉物管公司非常困难。2001年9月17日，景洲大厦业主在全国首开先河，由业主自主投票表决，更换了原来由开发商指定的物管公司。

　　然而，在新物管公司的招聘上，深圳市政府有关部门却要求在他们的主持下，通过招标形式进行选择。在这种情况下，最后中标的企业实质上是由政府指定，而非业主自愿选出来的。

　　当年9月1日，国务院颁布的行政法规《物业管理条例》（景洲大厦业主维权事件是该条例出台的一个促进因素，前者的一些经验、做法被吸纳到该条例当中）正式实施了。按照该条例有关规定，选聘和解聘物业管理企业是业主大会的职责，选聘和解聘物业管理企业“必须经物业管理区域内全体业主所持投票数2/3以上通过”。

　　由于获得了《物业管理条例》这个法律武器，2003年10月18日，深圳景洲大厦业主大会投票表决选聘了新的物业管理企业。与以往选聘不同的是，这次景洲大厦选聘物业管理企业，没有行政主管部门的官员参与，也没有招标机构的投票评分。

　　可是，这种自行选举最终却“触怒”了政府部门，2003年12月31日晚上，因“没按规定的招投标程序组织招标活动，重新选聘物业管理企业”，当地政府有关部门单方面宣布罢免了邹家健景洲大厦业委会主任职务。

　　随后，为表示对“处理决定”的不满，业委会大部分成员提出集体辞职。2004年1月13日，邹家健以98%的支持率，再次被业主推选为业委会主任。

　　景洲大厦经过5年的不懈维权，已经发生了很大变化。原来的电梯全部被更换，物业管理费从原来的3元多降到2.3元/平方米，电梯内广告和地下停车场的收益也已收归业主集体所有。

　　对邹家健而言，5年多维权的风风雨雨让他有太多的感慨。“维权并不是我生活的全部内容。维权是为了活得有尊严，维权是为了更好地生活。”邹家健说。

　　社会经济发展的必然

　　深圳大学社会学系副教授徐道稳认为，业主维权现象的出现和增加，是社会经济发展的必然。上世纪80年代以前，中国城市居民没有业主，当然也就不会有什么业主维权现象。自从中国实行房屋私有化和承认私有财产之后，许多城市居民也就成为了业主。

　　业主的维权意识，需要有一个孕育和觉醒的过程。几年以前，许多业主并没有意识到自己已经有法律意义上的物权，更不知道自己在住宅区里还享有那么多共有的公共权益。只感到个体的孤立、弱小和无奈。2003年9月国务院《物业管理条例》的颁布，唤醒了业主们的维权意识。

　　物管企业是收了物业管理费的，它的职责是为业主服务，本来应该叫“物业服务公司”，而现在往往被称之为“物业管理公司”。“管理”二字之差反映出的是，业主往往没有被当成权利主体，而被视为被管理对象。由此，物管企业出现服务意识缺乏、态度恶劣，甚至殴打业主的事情也就不足为奇了。再加上有些政府部门和开发商、物管企业有千丝万缕的联系，不能做到秉公处理。这些因素都是近几年业主维权个案不断增加的原因。

　　业主维权运动涉及业主、政府、开发商、物管公司等多个主体之间的关系，这些关系归根到底是利益关系。因此，在徐道稳副教授看来，业主维权运动标志着新型的社区政治正在中国形成和兴起。而所谓社区政治，其实就是不同的利益主体按照一定的原则和程序，通过协商来维护自己的利益，通过谈判来寻找满足各方利益的平衡点。

　　徐道稳进而认为，现在中国一些住宅小区中滋生出来的民主萌芽，是一种以产权为基础、以业主自治为诉求、以业主委员会为主导的新型民主形式。业主委员会的发展，不仅能够给社区发展打下更坚实的基础，而且有助于培养公民社会。