深圳物业管理黑幕调查

　　伴随着住宅商品化进程的加快，各种物业问题和物业纠纷日益凸显，业主屡遭殴打、业委会难产等诸多问题的发生给城市小区增添了一些不和谐的音符。

　　出录音：深圳物业管理的问题，已经超过欠薪问题成为深圳最突出的矛盾。

　　仅媒体报道的2004年深圳业主被打事件就多达20起，据维权人士提供的数字，被打事件远不止这些。新闻纵横记者前往深圳调查，为您揭开重重黑幕。请听新闻纵横特别节目《深圳物业管理黑幕调查》。

　　记者近日在深圳采访有关业主维权的问题时，倪益民——一个典型的业主维权斗士，也是深圳市福田区盛世家园的原业主委员会主任，交给记者厚厚一本子，他说，“这是我的维权历史，它记录了我的维权历程”，说这话时，他脸上的表情带着些许无奈，又似乎充满渴望，”他说维权是一条不归路，并告诉记者——

　　“我们的合法组织是什么？就是业主委员会。首先呢，开发商、物业公司千方百计阻止你成立业主委员会，能拖就拖，尽量往后拖；其次，拖到实在不行了，如果业主要成立业主委员会了，他就会尽量把业主委员会变成他的利益代言人，或者把他的利益代言人安插进去。如果说你选出来的代表自己利益的业主委员会的人占的了一半，占多数。这个时候他就会对维权的业主收买。

　　如果收买这一招还不行，那他又有一招，那就是造谣！你这个人不是很坚决吗？那我就要造你的谣。然后说你有这个心思有那个心思。让业主不信任你。因为这个时候业主和业委会的沟通是很困难的。他一造谣，业主就会半信半疑。那么真正维权的人也就做不下去了。

　　如果维权的个人的能力都比较强的话，造谣还不行，那他就还有一招。什么呀？“黑衣人”。这就是他们的整个的一个套路。那“黑衣人”打的你躺到医院去！

　　这就是倪益民告诉记者的物业公司反维权的全套攻略！事实果真如此吗，中央人民广播电台新闻纵横记者深入深圳市福田、南山、罗湖等数十个小区进行调查，推出系列报道深圳物业管理黑幕调查。

　　第一篇 业主屡遭殴打的背后

　　今年3月28日早晨， 深圳市南山区鸿瑞花园住户66岁的付丰惠老人没想到平日在电视上看到的血腥事件竟发生在自己身上，在离家不远的天桥上，他突然遭遇两个不名身份人的殴打，头部多处受伤，鲜血模糊了视线。鸿瑞花园住户付丰惠：

　　出录音：把我下嘴唇打裂了，门牙松动了，嘴唇破裂了，后来这个地方缝了几针，眼部是拿了石块，我后来才知道，打了这地方，马上就鲜血直流啊，十几米都是鲜血。

　　付丰惠是深圳市南山区鸿瑞花园业主委员会的执行秘书，当天早晨六点半他准备出门看女儿。可是他不曾想到，自己前脚刚离开，就遭到殴打，付丰惠说，打人者约二十多岁，生成如果他再参加招投标，今后会被打的更惨。

　　出录音：早上刚出门，拐弯的地方，就看到两个小伙，我也没在乎，走到前面天桥的时候，一个走到我前面，一个走到我旁边，就看到一个小伙拿了个手机，砰的一声，把手机扔地下了，我还没理他，他拉住我，（说）你把我手机碰掉了，我还以为他敲诈勒索呢，我说你干什么，（他）一拳就打上来了，前面一个小伙，回过头来，也打了我一下，他手里拿着石块，马上就打破了，血就流得一塌胡涂。

　　记者：他们为什么要打你？

　　答：为什么要打我？你想，我们4号要开业主大会，要进行表决，招标投标的事情。这次实质性表决

　　记者：你认为是物业公司派来的

　　答：肯定是物业公司派来的，目的就是干扰选举。

　　付丰惠所说的表决、招投标是指鸿瑞花园的业主要在即将召开业主大会，表决招投标选聘物业公司的事情。从去年开始，付丰惠就一直从事业主维权工作，他认为这次被打，显然是与现在的物业公司有关。

　　新闻链接：近年来，深圳市许多小区的业主与物业公司矛盾不断升级，流血事件时有发生，每当业主成立业主委员会，或者举行业主大会选聘新的物业公司的时候，就经常遭到不名身份人的殴打，而业主们纷纷将矛头指向物业公司。

　　2003年4月6日，深圳市南山区侨城豪苑网名为新民的维权业主因家中屡被无故停电，下楼交涉未果，在小区花园被6~7个歹徒砍杀，倒在4栋管理处门前绿地，新民送至医院，因失血过多一度体克，就是震惊深圳一时的“新民事件”。

　　2004年3月7日，深圳市福田区天泽花园业主委员会换届选举过程中，几十名“黑衣人”闯入选举现场砸票箱、殴打业主，致使选举流产，香港业主许明玉被物业公司员工当场殴打晕倒。

　　2004年5月27日，深圳市福田区天一名居维权业主丛洋从小区出发，被三名黑衣人跟踪至红岭岁宝商场附近进行殴打，在围观群众和巡警的帮助下，其中两名案犯当场被抓，另一个在逃。

　　2004年 3月 27日晚上10点，深圳市罗湖区宁水花园维权业主胡国剑开车回家，在车库旁，遭多名黑衣人棍棒殴打，头破血流、眼部受伤，此前，业主胡国剑因成立业主委员会多次受到所属物业公司威胁。

　　2004年5月4日晚上10点，深圳市罗湖区今日花园香港业主沈莉明到香港上班，在翠柱路与太白路交界口处，被六名穿着黑色衣服的男子砍杀，大腿被连砍7刀， 伤势惨重， 住院一个多月。

　　2005年4月26日早晨，福田区益田村维权女士马建华在自己家楼下，正要开车上班，突然被两个约20岁年轻黑衣人在臀部捅一刀，住院 10余天。

　　2005年7月5日下午6时50分，深圳市高新技术园区中兴通讯公司的职工张玉林下班后在公司附近的公交站台侯车，遭遇一名身着深色T恤、20多岁的男子的砍杀，右臂被连砍3刀，右大腿和左手虎口部位被各砍一刀。

　　也许是见怪不怪，对鸿瑞花园付丰惠被打，小区的一些业主并没有表示特别意外，因为黑衣人殴打业主的事件，在近年来的深圳频繁发生。在去年11月14日鸿瑞花园举行业主大会时，就已经发生过殴打业主事件。鸿瑞花园住户王强向记者回忆了去年召开业主大会打人的情况：

　　出录音：11月14号， 打人就在业主大会召开当天打的人，就在业主大会上打的人，就是投票的现场，当着几百人的面。 大概有六七个人来追打我，当时我就被打倒在地。我腿部、腰部清一块、紫一块的。

　　在业主大会当天，所有的保安都离奇的失踪，也就意味着（保安）是得到某种信息的情况下才会作出这样的举动。

　　记者：开业主大会当天，所有保安都不在现场

　　王强：所有的保安都不在现场，意味着管理处主任一定是知道这个事情，至少知道会发生什么事情，是一个知情人。 所有的黑社会成员能够自由进出两头都有保安岗亭的这么一个小区。这意味着什么，这是一个很明显的事情。

　　业主被打的时候，小区的保安一个都没有出现，王强认为这显然事有预谋的行为。其实，在殴打业主之前，物业公司就已经在小区公告栏上贴出公开信，警告过他们不要选聘新的物业公司。

　　出录音：在我们开业主大会之前，它贴在自己的公告栏上，贴了个题目叫《轻轻告诉你》的一个公示，管理处贴的，盖了它的公章，上面就公开威胁，如果要招投标也好，物业公司会出现什么后果，垃圾遍地有可能啊，部分业主“背井离乡”。

　　公开信这样写道：让我轻轻的告诉您，尊敬的业主，您可知道，换掉一个物业公司，会给您的生活带来哪些影响吗？让我轻轻的告诉您吧，1轻者，物管公司两军对垒，各不相让，老的不愿退，新的进不来2重者，小区突然冒出“黑衣人”，令人毛骨悚然，3小区停水停电，部分业主“背井离乡”搬出自己心爱的家园。

　　原以为物业公司是在恐吓他们，可鸿瑞花园的业主们没有想到的是，就在这次业主大会上，果然出现了暴力事件。

　　除了一些维权业主被殴打外，福田、罗湖等区的一些维权业主还向记者反映，他们经常接到不名身份人的恐吓电话和恐吓信，福田区皇洲花园业主叶松生：

　　出录音：我从前年开始维权，就接二连三收到恐吓，电话，恐吓信寄到我家里来，

　　记者：这是哪儿来的恐吓信？

　　答：就是本市

　　记者：就是没有地址的？

　　答：没有地址，

　　记者：恐吓信内容是什么？

　　答：要对我本人进行人身伤害，对我的家人进行人身伤害。要打断我的腿。

　　更为令人震惊的是，经常代理房地产、物业案件的律师刘芳没有逃脱被殴打的命运。广东冠杰律师事务所律师刘芳：

　　出录音：当时就是两个人吗，我下了公交车，走了大概50米左右，然后就有两个人从后面过来了，就是非常突然的很快跑到我面前，然后都非常黑，一个人是拿着棍子，一个人拿着刀，马上朝我腿上打。他们打的非常狠，就是说你看这是腿部吧，他不仅是砍，还用铁棍子打，你可以看我这个腿，最早这个腿是不能走的，到现在这块肌肉是坏死的，当时根本伸不直。砍过来是两刀，后面就比较重。后面发现两个肉就错开了。

　　几名黑衣人没有抢任何财物，这让刘芳感到自己被打可能与最近一段时间代理房地产和物业管理案件有关。

　　片花：业主屡遭殴打，事件的发生，究竟是偶然，还是必然？

　　出录音 ：一个业主一次被打，是偶然的，两次打，也是偶然的，如果十次八次的被打，就是必然的了，这就是一个简单的量变的过程。

　　“管家”成“打手”，发人深省、启人深思。

　　出录音：导致业主频频被打，包括律师，代理律师，帮助业主维权的律师也被打，在深圳层出不穷，现在。

　　为什么这些被殴打的业主纷纷将矛头指向物业公司，业主屡遭殴打的背后，究竟内在原因是什么，请继续收听新闻纵横特别节目《深圳物业管理黑幕调查》第一篇《业主屡遭殴打的背后》。

　　各位听众，欢迎继续收听新闻纵横。

　　随着国家对房产价格进行调控制之后，物业管理问题更为凸显出来，据有关调查，与购房有关的问题中，消费者最担心的也是最关心的问题仍旧是物业管理服务问题。物业管理行业涉及千家万户的利益。随着城乡居民居住方式小区化的逐步推行，小区居民与物业管理公司之间产生了诸多的问题和矛盾，正逐步扩大成为一个亟待解决的普遍社会问题。

　　记者在调查中发现，被殴打的业主们普遍将矛头指向物业公司，而他们认为物业公司殴打业主的根本目的，就是阻止他们成立业主委员会、招投标选聘物业公司。福田区益田村业主薛明志：

　　出录音：我们2004年的9月25号，维权的业主在那里开沙龙，来宣传物业法规，有横幅，有音响，突然晚上来了有一百多名，一百多名啊穿着黑衣服的人，把横幅扯掉，把业主的音响抢走，把喇叭摔掉，你说这个黑社会他要横幅干嘛，他要音响干嘛，这是很明显的一个问题。

　　由于许多业主被不名身份人员砍杀、殴打的案件，当地派出所都未能破案，今年7月29日，在市公安局信访接待日当天，广东冠杰律师事务所律师刘芳、业主马建华、丛洋等人联合上访深圳市公安局，在信访接待室，深圳市公安局局长李锋接待了几位。

　　维权人士：

　　出录音：006开始 剑

　　业主：没招谁，没惹谁，就这样挨了一刀，也大不了是因为我们要争取自己的权益，占出来说了几句话，就遭到这种袭击。

　　局长：005 这种东西从某种程度上来说，对老百姓的安全感甚至大过杀人放火，杀人放火是个个案，004 00：07他现在实际上是有一帮人在专门干这个事情。你这个楼盘这样的，那个楼盘是那样的。

　　深圳市公安局局长李锋表示，市公安局高度重视近年来业主被打事件，并准备责成刑侦支队对业主被打事件进行专题研究，力争揪出幕后凶手，整顿整个物业行业违法行为。

　　针对近年来深圳业主屡次遭到殴打事件，记者采访了广东省正翰律师事务所律师

　　刘子龙：

　　出录音：业主受伤害事件，媒体披露的并不多，媒体现在公开报道的有几十起。分布在深圳市各个区都有。业主被坎伤，维权人士受到殴打，一个律师同行也被殴打。而且多少次业主维权，多少次黑社会破坏选举，几十上百黑衣人砸选票箱，这种破坏选举不让你选举成功，警察在那里熟视无睹。应该说物业管理犯黑社会问题不是闪烁其辞。砍伤的，打伤的几十起。黑衣人伤害业主维权人士，情结特别恶劣，没有一个听说一起破案的。现在还没有。

　　刘子龙律师认为，业主为了维护自己的合法权益，努力成立业主委员会，来选聘物业公司，而物业公司只能采取殴打业主的非法措施，维护既得的利益，物业公司涉黑问题已经影响了小区的和谐环境。

　　各位听众，房地产市场发展的今天，已经从买与卖之间的矛盾，延伸到其他方面，目前来看，最突出的矛盾之一就是住户与物业管理者之间的矛盾。在深圳，小区里的住户频繁被打已经不仅仅是业主维权的问题，业主屡遭殴打、砍杀事件的发生严重影响了社会的稳定，失控的社会治安环境敲响了安全的警钟。业主被打事件折射出物业管理中存在的普遍问题，严重干扰了业主维护其正当的权益，那么，业主究竟要维护自己哪些权益，业主屡遭殴打的背后，深圳物业管理情况到底怎样呢？

　　第二篇 惊人的物管黑洞

　　各位听众，欢迎收听新闻纵横。

　　深圳市一些小区业主在成立业委会,选聘物业公司过程中屡遭殴打的事件,引起了社会广泛关注，那么,业主屡遭殴打的背后，深圳的物业管理情况到底怎样，业主究竟要维护哪些权益呢, 新闻纵横记者申玉彪对深圳市的部分小区进行相关调查。

　　物管黑洞之一丢失的本体维修基金

　　深圳市福田区南天一花园业主，69岁的范国振近年来一直为一件事而感到自豪，2002年5月，他带领小区业主成功炒掉了原来的物业公司，聘请了新公司，这在深圳至今仍为数不多；可就在范国振为此事感到自豪的同时，却发现小区业主交纳的109万元本体维修基金不知去向。

　　相关背景：本体维修基金是全体业主交纳的维修基金，用于小区内楼房本身的维修，和公共设施维修基金共同构成了住宅的养老金。按照规定，物业公司动用本体维修基金，应充分听取业主的意见。然而南天一花园原物业公司从未对业主公开任何帐目，加上没有专门机构对这笔资金的使用进行有效监督，因此，对本体维修基金是否被动业主一直不清楚。

　　出录音：

　　记者：什么时候发现109万本体维修基金被带走的？

　　范主任：2002年5月份，他要临撤退，公布的帐目上，他很少公布帐目，我讲你们应该公开帐目，2002年第一季度本体维修基金的收支帐目表，上面写的是105万，再加上四、五、六加在一起109万。

　　记者：物业公司为什么那么容易带走本体维修基金，没有部门监管吗？

　　范主任：应该是住宅主管部门。

　　范国振说，三年多来，他们一直试图通过法律途径原物业公司讨回这笔资金.。可至今仍未讨到。深圳是中国商品房开发比较早的几个城市之一，从上世纪80年代就开始了大规模的房地产开发，如今墙壁裂缝、下水道维修等房屋养老问题以各种方式凸显出来。对于自己交纳的房屋维修基金不知去向，南天一花园的一些业主表示非常担忧。

　　记者在调查中发现，除了业主交纳的本体维修基金缺乏监管外，“公共设施维修基金”也是深圳维权业主一直追问的问题。令人震惊的是，深圳市上千个楼盘没有一家开发商向主管部门划拨公用设施专项基金，累计达数百亿元。

　　背景资料：“公用设施专用基金”就是住宅的养老金，根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第四十五条规定：“开发建设单位应当在住宅区移交时，按住宅区除地价以外的建设总投资百分之二的比例，一次性向业主委员会划拨住宅区的公用设施专用基金，用于购买管理用房和住宅区公用设施的重大维修工程项目”。目前，上海、天津的业主能够自己上网随时查询住宅养老金数额、使用状况，住宅养老有着落了，老百姓自然放心。深圳是中国商品房开发比较早的几个城市之一，从上世纪80年代就开始了大规模的开发，如今房屋养老问题以各种方式凸显出来。由于许多房屋渐渐变老， 一些业主对未来楼房的维修资金表示担心。

　　假如房子的寿命是70年的话，那么上个世纪90年代建的房屋如今还是个年轻人，目前只是患点“皮肤病”，花个几十万元就能医治，可是谁能说，当房屋五六十岁时，“心脏”、“肺”、“肾”这些关键部位不会患病呢？

　　广东正翰律师事务所律师刘子龙告诉记者:

　　出录音：深圳特区，2%的专项维修基金，1000多个楼盘。政府没有把一项专项维修基金收上，这是一个天文数字。深圳几百上千亿，为什么不收呢？这就要问主管部门，给城市留下了很大的隐患。物业问题直接涉及到社会和谐稳定的问题，试想二十年后，房子要维修，电梯要更换，这笔资金从那里出呢？政府应该负全部责任，这丝毫一点也不过分。

　　记者点评：深圳南天一本体维修基金的丢失。体现出的是本体维修基金有效监管的缺失。在实际操作过程中，很少有物业企业向业主公布这笔资金的使用情况，也很少听取业主的意见。这是本体维修基金的根本原因。此外，公共设施维修基金的缺位也为小区日后的维修留下 隐患。

　　片花:炒物业公司，丢百万维修基金，物业监管漏洞令人震惊。

　　我们前天打了个官司，我们的本体维修基金，他领走了109万元钱，给我拿走了。

　　原物业，收取560万，可帐面仍亏损；新管家，收入328万，却能够赢利，物业管理纠纷凸显利益黑洞。

　　一个是三百多万，一个是五百多万，也不能说压缩到最低了，他还是很有油水，他还是很愿意干。我们双赢啊现在。

　　那么,物业管理的黑利润究竟有多少呢？

　　物管黑洞之二惊人的利润黑洞

　　南天一花园，由三幢18层大厦组成，共居住1140户，占地面积3。6万平方米 ,是深圳市的典型的中档社区，范国振是小区业主推选出的业委会主任，保安们尊称他为范主任，范国振告诉记者，在新物业公司入驻之后，小区的各项管理费用都有所下降，南天一花园业委会主任范国振：

　　出录音：你看我们原来这个物业费，三块钱一平方，每年有五百六十万，五百六十万，他说他赔本。

　　记者：新的物业公司？

　　答：新的物业公司，两块五毛八，八毛八

　　记者：两块五毛八是高层，多层是八毛八。

　　范国振告诉记者，在聘用新公司之前，原物业公司一年的各项收入为五百六十万元，可在帐本中，每年都显示亏本。在聘请新物业公司后，高层住宅的物业费每平方米降了4毛多，目前小区有1140个住户，建筑面积约为11万平方米，仅管理费一项就可以节省近50万元。此外，加上停车费由一部车每年250元降为110元，一年可以节省近40万元。新物业公司现在每年收入328元，比原物业公司少了200多万，年终仍有45。6万元的赢余。南天一花园业委会主任范国振。

　　出录音：一个是三百多万，一个是五百多万，也不能说压缩到最低了，他还是很有油水，他还是很愿意干。我们双赢啊现在。我们满意，他们也满意。

　　记者：那说明原来的利润空间是比较大的。

　　答：你说他还能退出来吗？他不能退出来。这就是一天到晚维权，你叫他，他怎么不肯走呢。谁也不愿意走，走就要打架，所以，炒物业公司就要流血斗争，你知道不知道？！

　　相关背景：目前，广州高层住宅最高为1。96元/平方米/月，而深圳指导标准最高为4。5元/平方米/月，深圳市许多小区突破政府最高限价，罗湖区颐园小区更是一度高达7。4元。广州消费水平和深圳不相上下，两市管理成本相差无几，但是物业管理却极为悬殊，近年来，深圳的物业管理资费不断下调，但绝大部分小区的物业管理费用在2。8---3。8元之间。

　　深圳业主们反映的更多是质价不符，根据深圳市物价局12358价格举报中心近三年的统计显示，在该市物价局所有受理的价格举报案件中，因物业服务产生的相关投诉连续三年超过50%，位居榜首，其中质价不符成为业主们普遍反映的焦点问题。福田区福民新村业主叶松生：

　　出录音：我们高层的政府指导价上限是两块六，一定要达到一定的配套设施，绿化达到多少，才能收取这个费用，我们这个居住小区，一个健身器材都没有，一棵树都没有，下面一颗草都没有，更别说其它的配套设施，老年会所啊，健身中心，什么都谈不到，这样的话呢，他收三块钱，

　　记者：他那个三块钱在你们告之前已经收了多久了？

　　答：从我们入住第一天开始，00年到去年四月份，四年。

　　据媒体报道，“深圳的一项调查显示，许多物业管理公司的投资回报率大约是百分之一千到百分之一万甚至更多“，而且物业管理公司的经营相对容易，绿化、清洁、保安、电梯、监控、机电维修和财务等工作都可以由专业公司来承担。针对深圳市住宅小区的物业管理利润，记者采访了深圳花样年物业管理公司助理总经理陈湘明 ：

　　出录音：现在在深圳物业管理挣钱还是比较简单比较轻松的，没有什么技术含量，投入很少，我跟你讲啊，是要对比才有鉴别啊，广州的物业管理费最高的是一块九毛六，这是高层的住宅小区，深圳的最高的是三块八，也就是说就差了这么多。

　　记者：深圳的消费水平是不是比广州要高呢？

　　答：物业管理费是以成本来定价的，他成本是不是比深圳高很多呢？我认为可能是相差不大，不应该高这么多，管理水平也应该说深圳和广州相差不大，

　　记者：那为什么价位相差这么多呢？

　　答：这里面那就是你们自己去想吧，我就是觉得这里面肯定是有，价格偏高了吧，就是深圳的物业管理费高多了。

　　记者点评：南天一花园原物业公司总收入560万，可是每年的帐目都是亏损，而新物业公司总收入为328万，却能够赢利，帐目亏损的背后，启人深思的是物业公司的利益黑洞。对于广大业主来说，如何获得优质的的物业服务，合理的管理应该是多少，谁替业主监管物业公司的行为等一系列问题将成为每个业主在买房后必须认真思考的问题。

　　第三篇 “难产”的业主委员会

　　各位听众，欢迎收听新闻纵横。

　　伴随着业主维权意识的增强，深圳市许多小区的业主纷纷要求成立业委会，由业主大会推举产生的业委会是业主与物业公司对话的平台。福田区南天一花园是深圳市较早成立业委会的小区，对于业主委员会的重要性，小区业委会主任范国振深有感触：

　　音响：业主维权一定要成立业主委员会，有一个对话的实体，维权第一步一定要成立业主委员会。成立业主委员会就跟他签订合同，签订合同他报价，我就认可就和他签订合同，你没有业主委员会，你怎么去和他谈呢？

　　但是现实却让人深感忧虑，据统计，深圳市业主委员会的成立率不到40%，而在已成立的业委会当中，真正由业主自己选出来的更是少之又少，中央台记者申玉彪采访了深圳市福田区盛世家园业主倪益民。

　　出录音：我们的合法组织是什么？就是业主委员会。首先呢，他是阻止你成立业主委员会，尽量拖，能拖就拖。拖到实在不行了，要成立业主委员会了。他就会尽量把业主委员会变成他的利益代言人。那么他会把一部分的他的利益代言人安插进去。如果收买这一招还不行，那他又有一招，那就是造谣！让业主不信任你。因为这个时候业主和业委会的沟通是很困难的。如果维权的个人的能力都比较强的话，造谣还不行，那他就还有一招。什么呀？“黑衣人”。那“黑衣人”打的你躺到医院去！就是这么一个套路。全套攻略！

　　片花：业主维权路途艰难，盛世家园业主倪益民道出业委会“难产”原因：

　　出录音：如果说你做维权的人，你搞不清楚这样的一套攻略，你就不要去搞。你说有几个人有那样坚定的意志，能扛到被他请“黑衣人”的地步？所以我把他们的这一套说出来，就算想维权的人也不敢了。

　　业委会难产的背后，究竟还有哪些因素，新闻纵横记者对深圳市小区进行调查，探询业主委员会“难产”的真实原因。请收听新闻纵横特别节目《深圳物业管理黑幕调查》第三篇《难产的业主委员会》。

　　在福田区盛世家园小区，小区业主陈景斌 向记者反映，原长城物业公司2004年4月到期，按照深圳物业管理条例规定，物业公司合同期满后，必须进行招投标，业主们也要求业委会举行招投标，选聘物业公司。可是现任业委会却偏要续聘原物业公司，并将主张招标的业委会主任罢免，这导致435户业主在6月份召开的业主大会上，联合签名要求罢免原来的业委会。

　　记者：你们要求罢免现在的业委？

　　答：对，450多户业主签字的，签字同意，大家要求罢免现有的业委，对他们已经不新人了，有四百多户，那占大多数啦。按照条例规定是20％就可以罢免，可以提议罢免，现在我们已经是百分之五十几啦。

　　小区业主告诉记者，他们之所以要罢免现在的业主委员会，是因为现在的业主委员会中很多成员是开发商、物业公司的代言人，不能代表业主利益。

　　2004年6月，业主们向辐田区建设局提交了罢免原业主委员会的业主大会决议，但令人奇怪的是，建设局没有受理，2005年4月，事隔10个月之后，业主再次将业主大会罢免原业主委员会的决议提交福田区建设局, 要求其对决议进行备案，福田建设局却最终把申请退了回来。

　　记者点评：业主不能罢免业主委员会，在房地产商、物业公司对自己安插有足够利益代言人的业主委员会，极力维护的同时，更引人思考的是政府主管部门对业主大会的罢免决议不予备案。政府物业行政主管部门认为业主无权提交业主大会的罢免决议，那么由被罢免的业主委员会自己去提交，那就合适了吗？那么，业主何时才能自己当家作主呢？

　　在深圳市南山区宝珠花园，小区业主们同样也面临同样的问题。

　　第一期物业公司合同即将到期，第一届业委会的许多成员已经离开小区，业委会的成员已经不构成有效半数。于是，小区开始于今年3月开始改选业主委员会。经过发票、唱票、选举候选人等诸多环节，最终选出了小区新的业委会。可就在他们成立了业委会，刚刚选聘出新的物业公司，南山区建设局就接连发三份公函，声明宝珠花园业主选出的业主委员会非法。业主范传义：

　　出录音：在上一届业委会只剩下两个人的时候，我们都有发函给建设局，要求建设局过来组织召开业主大会，然后进行一个业委会的改选，但是政府不管。

　　出录音：而现在发一个函说我们所有的，包括我们业主签字的，600多户签字的成立业委会都是不合法的。

　　记者：他们有没有来组织这个活动呢？

　　答：没有。他不来，010开始现在有一个疑问，就是南山建设局的存在价值是什么，现在我也弄不明白。他存在价值到底是什么。如果真正为广大居民服务的话，我想他自始自终的做法，宝珠花园的业主大多数都是不认可他这种做法的。

　　记者随后采访了南山区建设局物业管理科科长张京华，张京华认为宝珠花园业主自发组织成立的业主委员会是个人行为，属于非法。

　　出录音：

　　张京华：他们是个人的行为，

　　记者：可是他们很多的选票是有业主签名的呀？

　　张京华：但是你知不知道那些签名是不是真实的呀？

　　记者： 你们平时有没有对业主的签名进行核实呢？

　　张京华：恩，是业主委员会核实。我们深圳会处理，就这样了！

　　张京华科长说，按照规定，业主签名的真实性是由业主委员会来核实，可是业主们认为，他们不承认的就是原业委会，怎么应该由他们来核实选票呢？广东格林律师事务所律师潘献民:

　　出录音:第一届业主委员会往往都操纵在开发商手上，按照法律程序，第二届或第三届业主委员会也只能由上级业主委员会来组织或产生，那些选举规则啊什么东西啊都由他们来做，那这样的话又在一定程度上受到上级业主委员会的控制，影响，那假如说上一级业主委员会他本身屁股坐不正的话，那你怎么指望他所产生的下一届业主委员会也是公正的呢？他的利益就延续下来了。

　　片花：据统计，目前深圳市住宅小区2000个多个，已成立的业委会有700个多个，成立率不到40％，在已成立的业委会当中，真正由业主自己选出来的更是少之又少。业主委员会成立艰难的背后,究竟内在是什么原因呢？

　　各位听众，欢迎继续收听新闻纵横。

　　就业主成立选举业主委员会困难，记者采访了南天一花园业主范国振，范国振认为业主在维权过程中成本太高，而物业公司阻挠业主维权的违规成本很低，这是业主维权艰难的主要原因。

　　出录音:物业公司、开发商的违规成本很低，几乎是不会因为违规而受到任何处罚，而业主维权成本又太高，花了几年连一个诉讼资格都难以解决，这就人为的造成违规与维权之间的不平衡 ，不对称。

　　记者：维权比较困难？

　　范主任：不是维权比较困难，你没有办法！

　　深圳市盛孚物业公司总经理董声俊认为由于物业公司绝大多数都是开发商的子公司，老子开发，儿子管理，这种管理模式使原物业公司当然不愿意放弃既得利益。但政府主管部门应该在推动物业公司之间的市场化竞争方面有所作为，一方面完善规则，一方面加强监管，否则，各种物业矛盾纠纷问题不可能得到根本解决。盛孚物业公司总经理董声俊：

　　出录音:“我觉得尊重市场规律，要竞争，要防止退化，降低服务成本。”

　　对于住宅管理部门的职能，广东正翰律师事务所刘子龙提出了自己的看法：

　　出录音：住宅局本来应该管理物业公司。替人民监督他们，这是基本的原则嘛，因为你拿的纳税人的钱。可在实际操作中，所有的物业公司，都成为住宅局的合伙人。管理者和被管理者首先结成了同盟。这样的管理怎么成为真正的管理啊。

　　警察如果当了小偷协会的会长，你说是管理小偷、打击小偷还是为小偷服务？这不是很简单的道理吗？

　　广东正翰律师事务所的刘子龙先生认为，解决深圳物业管理纠纷频发这一问题的关键在于承认业主的主体地位。广东正翰律师事务所刘子龙：

　　物业问题，应该确定业主是主人，这是一个前提。应该尊重他们的权利。因为房子是他们的，这是一个核心问题。如果业主都能够真正表达自己意愿的话，业主委员会是由大家产生的，是多数人意志的表示，不会存在多大的纠纷。所有的问题都出在业主不能成为真正的主人，行使不了自己物业管理的权利。

　　关于小区业主成立业主委员会困难的状况，记者采访了深圳大学法学院副教授徐道稳：在社区治理当中，业主委员会产生的程序非常重要，我们现在程序上应该说还存在一些问题，主要问题是程序是由小区的物业管理公司和政府在把持的。既然是他在组织，当然要按照对他有利的方向来操作。

　　针对业主委员会成立模式问题，记者采访了广东格林律师事务所律师潘献民:

　　记者：你觉得有没有一个相对比较合理的模式，使得业主委员会顺利成立呢？

　　答：这取决于主管部门的态度，实际上我讲的所有这些难处，都是可以找到解决办法的，假如说，给投票的程序做一个详细的规定，怎么去证明他就是这个房，他签这个字就代表这个房，这在技术层面操作是不难的，完全是取决于政府主管部门的一个积极的态度。甚至你可以印标准的表，就让其他人没办法说，这是你政府部门应该做得事，你业主千家万户，就是说这个业主委员会搞这套选票，很难证明字就是那个人签的。有没有房产证附在后面呢？但是实际上回过头来看，所有的问题都是技术问题。

　　潘献民律师认为政府主管履行告知性备案，不是批准性备案：“那么还有一个备案，他不是批准，是不是阿，不是说这个行为一定要你批准，只要我业主委员会，业主大会按照法定程序，比如投票人数啊什么东西啊这些做出来了，你就有义务进行备案。你是一个义务，与其说是个权利，还不如说是个义务。你应该知道这个事，我告诉你了，你备案，所以你看出来目前的一些法规，法律含义啊，没有进一步的解释

　　法律应该有这么一个操作细则，物业管理条例下面应该有些相应的实施细则，这是法规方面应该去做的。”

　　记者：应该有所完善？

　　答：对，有所完善。对具体操作，刚才涉及到业主委员会，业主大会这些投票的程序，以及建设局这些主管部门应该做哪些事应该有详细的规定，你没有的话大家就都无所谓了。

　　记者点评：业委会难产的背后，引人深思的政府有关部门的工作职能问题，主管部门应该在规范物业管理费、物业服务等方面有所作为，在业主成立业主委员会过程，多帮助、规范业主成立业委会，而不是简单连发几个告示、文件，阻挠业委会的产生，有关主管部门工作人员的工作缺位、甚至错位是导致业委会难产的重要原因。

　　各位听众。

　　一幢幢高楼大厦组成了一个个小区，一个个社区构建起整个城市社会，如果把一个和谐的小区比做最具稳定性的三角形，那么，管理部门、物业公司与业主三者是构建三角形的各个边，三者相互支撑，互为依存，只要任何一方缺位、错位甚至违规，就会影响到稳定。

　　同样从现实意义来说，深圳物业管理纠纷是住宅商品化发展到一定阶段的必然产物，解决这一问题，考量着我们的水平，考量着我们的智慧，但我们必须面对。只有社区的和谐才会带来城市的和谐，带来整个社会的和谐。

　　(作者：申玉彪)