黄女士问：2003年5月，我向某房地产公司购买了一套新建商品房。因该房是顶层，附带了一个屋顶平台，开发商欲将该平台一同出售给我，经过一番讨价还价，由我出资3万元将平台买下，并写进了补充合同。2005年4月，办出小产权证，但其中未包括平台使用面积。我多次就此与该公司交涉，均未果。请问：我出资购买了平台，能否办出产权证?如办不出，平台能否归我永久使用?若不能，我该怎么办？

　　96148答：屋顶平台是无法办出相应小产权证的。因为，按照《建筑面积计算规则》规定，房屋的平台、晒台、花台、屋顶平台等属于不计算建筑面积的范围。既然未被计人建筑面积，则平台面积是不被包括在大产证载明的产权范围内的，也就不可能办出相应的小产权证。 屋顶平台归该幢楼房全体业主共有，开发商无权擅自将平台售予购房者。根据建筑物区分所有权理论，除了一般房屋所有权外，不动产物权领域还存在着另外一种独立的物权——建筑物区分所有权。建筑物区分所有权是指多个所有权人共同拥有一栋带有共有、共用设备和附属建筑的建筑物时，各所有权人享有的对其专有部分的专有权和对共有部分之共有权的结合。其中的专有权与一般的所有权相同；共有权是指区分所有人对其事有的专有权范围以外的其他部分的权利，包括：建筑物的基本构造部分，如框架、支柱、房顶、外墙、地下室等；公共使用的部分，如楼梯、走廊、消防设备、水塔、自来水管道等；仅为部分共有人共有的部分，如上下楼间的楼板等。显然，该平台属于建筑物区分所有权的共有部分，任何人(包括开发商和小业主)对该平台都不享有专有权，应归全体业主共有。 由于平台是该幢大楼全体业主共有的，因此开发商无权擅自将平台售予购房者。在此基础上，购房者也没有该平台的独占使用权，如因使用平台与相邻人发生纠纷，一般按照以下方式处理：首先，若商品房内有通往屋顶平台的公共通道的，顶层住户不得妨碍楼内其他业主经过公共通道通往平台；其次，若没有公共通道的，其他业主欲从顶层住户室内通往屋顶平台的，须经顶层住户同意。开发商擅自将平台售予购房者的行为因侵犯了其他共有人的合法权益而无效，你可以与开发商协商，由开发商退还你用于购买屋顶平台的3万元价款，也可以通过诉讼途径解决。