"国六条"调控细则终于在5月29日以新华社发布九部委《意见》的形式面世。

　　由2005年的7部委到2006年的9部委，监察部与国统局的加入，是此次《意见》中最为显著的变化之一。监察部与国统局的加入绝非是简单的数量叠加，这实际上传达了最高决策层对于地方政府落实中央调控政策的强硬态度。相比于2004年、2005年两次针对房地产行业的调控，九部委《意见》则是一次全方位的政策调控，这足以让人们对本次调控的效果抱有更大的希望。

　　监察部作用显现

　　九部委《意见》中量化思路最为典型的体现莫过于要求地方政府编制量化的"年度住宅建设规划"。因为经历了两次调控之后，最高决策层已经十分清楚，调控收效的关键将取决于地方政府执行中央政策的力度。

　　《意见》对地方政府提出了多项量化的指标，而这恰恰是监察部与国统局介入新一轮调控的最大原因。

　　"监察部这次介入的职能主要是监督报批中央的年度住宅建设规划的执行以及对《意见》的总体执行情况，并在一段时间后进行检查，发现执行不到位的，在其职权内进行处置。"一位接近决策层的人士向记者解释道。

　　记者了解到，去年7部委《通知》下发执行后，采取的是联合检查组进行情况检查，形成报告向中央汇报的形式，这7部委也只具备在行业内进行处置、处罚的权力，而不具备对地方政府的监督检查权力。

　　九部委《意见》当中明确提出，在"年度住宅建设规划"上报国务院批准后，对于地方政府的执行力度和效果，以及贯彻中央调控精神的程度，将组织联合检查组进行检查。"对宏观调控政策落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制、结构性矛盾突出、拆迁问题较多的城市，要予以通报批评，并限期整改"--中央政府态度的强硬程度超乎以往。

　　另外，记者掌握的情况表明，衡量地方工作成果的数据核算工作，很可能将由另一个新介入的部门--国统局承担，至少将不再由地方政府单独向中央提供。这主要是为了避免地方政府在数据上"兑水"的可能，而去年联合检查组检查报告的数据多来自地方政府的单独统计。

　　多渠道调控收效

　　相比于此前的两次宏观调控，今年的调控被更多的人看好。其根本原因在于9部委《意见》首次进行了多渠道的全面调控。此前，2004年的调控仅针对信贷环节，而2005年调控的重点在于地产行业的下游，即交易环节。这一次，信贷、土地、交易、结构都被纳入的调控的范围。

　　"表面上看仍是调控房价，但实际上已经从调控房价转向游戏规则的重建。"著名经济学者赵晓向记者坦言。"国六条"下发之后，他曾一度认为本次调控不会取得太大的效果，但9部委《意见》的全面调控，让他改变了自己原有的看法。

　　"90平方米以下的住宅要占增量70%，这点有利于解决中低收入者的购房问题。"他说。按照他的逻辑，单纯的调控房价没有实质意义：房价从每平方米10000元降到每平方米9000元，中低收入者还是无力承担，因此结构调整是首要问题。不过，他提出，政府一定要注意，不要让这些房屋再流到投资者手中。"这点必须关注。"赵晓说。

　　对于本次按揭贷款首付的调高，中金公司首席经济学家哈继铭有些失望。"30％太低了，"他说，"多次购房应该将首付提40％～50％，因为目前在实行实名制的情况下，提高首付比例对于多次买房的人打击是非常大的。"哈继铭表示。按照他的说法，限制的应该是购买的次数，而非面积。

　　关注70%结构限制的还有地产商。"做大户型获得高利润的就很难了，而且我们担心的是那些目前已经申报立项，但没有拿到开工证的，按照最新的精神要重新调整规划。"一位地产商对记者说。此外，地产商们还担心，地方中低价位普通商品房供应的逐步加大将占用过多的土地，从而继续加大纯粹商品房的拿地难度和成本。

　　对此，一位政府人士却有另外一种解读的方式，"中低价位普通商品房在相同或相近区域可以起到冲击房价的作用，从而控制住房价追涨的势头。"他说，而这显然也是中央政府愿意看到的结果。

　　另外，在税收政策方面，9部委《通知》由控制投机性购房转向投机投资全面控制，"营业税的征收时限从2年延长到5年，主要是我们都注意到，去年的税收政策遏止了短线投机之后，市场中大量的投资性购房行为在一定程度上扮演了房价推涨的角色。"财政部科研所的一位权威学者告诉记者。显然，政府已经将"遏止"的范围扩大到楼市中的"投资需求"，以遏止房价被推涨。

　　然而，不少市场人士担心，营业税征收时限的延长将限制存量房市场的扩容，进而影响到两级市场联动。而在此前下发的"国六条"当中，发展存量房市场，建立联动机制，分流市场需求也是控制房价上涨的主要手段。

　　九部委《意见》十五条

　　一、制定和实施住房建设规划，要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，各级城市住房建设规划要在2006年9月底前向社会公布，各级建设（规划）主管部门要会同监察机关加强规划效能监察，督促各地予以落实；

　　二、明确新建住房结构比例，新审批、新开工项目建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上；

　　三、调整住房转让环节营业税，购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；

　　四、严格房地产开发信贷条件，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款；

　　五、有区别地适度调整住房消费信贷政策，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%；

　　六、优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；

　　七、加大对闲置土地的处置力度；

　　八、严格控制被动性住房需求，2006年各地房屋拆迁规模原则上控制在2005年的水平以内；

　　九、加强房地产开发建设全过程监管，对已经规划许可仍未开工的项目，要重新进行规划审查；

　　十、切实整治房地产交易环节违法违规行为，对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度；

　　十一、加快城镇廉租住房制度建设，政府合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模，要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设；

　　十二、规范发展经济适用住房；

　　十三、积极发展住房二级市场和房屋租赁市场；

　　十四、建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度；

　　十五、坚持正确的舆论导向。

　　(作者：李乐)