2006年5月30日，杨强宏办公桌上的电话像往常一样，响个不停。但这一天，打电话的人仿佛事先约好了一样，询问的是同一个问题。这些电话中占相当部分来自外资代表，既有投行经理也有基金经理。

　　就在十几个小时前，国务院办公厅转发了九部委制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。

　　身为金网络副总经理的杨强宏能够清晰的感觉到，电话的另一端对国内房地产市场面临的形势并不乐观。他有些悲观的对记者说，“市场正处于最不确定的时刻，之前宏观调控在外资代表心目中积累的积极影响有可能就此改变。”

　　与杨强宏的悲观相比，摩根大通投资银行中国部董事总经理方方表现却非常乐观。

　　再次经历调控的房地产市场，对外资来说意味着新的机遇还是打击？

　　阴霾

　　“这次调控涉及到整个行业的基本制度，政府甚至不惜付出行业发展的成本来显示其决心。房地产行业不再完全是市场化的行业。”杨强宏调整了一下语速，“房子问题牵涉太多的社会问题，今后国内的房地产市场将走半计划、半市场的道路。”

　　经历了2005年下半年的宏观调控以后，房价报复性反弹得让人吃惊。政府、房地产开发商面临着空前的舆论压力。

　　与此同时，房地产市场正在上演新一轮的繁荣。仅在3月，不断传出国外机构投资者投资中国房地产的消息。先是摩根士丹利(Morgan Stanley)宣布，今年计划追加30亿美元资金投入中国房地产市场。之后，通用电气不动产（GE Real Estate）也宣布向中信资本·万科中国房地产开发基金投入2000万美元。JP摩根则又传出联手香港瑞安集团斥巨资收购北京某商业项目的消息。

　　据统计，2005年境外机构购买中国建筑物价值34亿美元，然而由于统计制度的缺陷，大量境外资金投资中国房地产尚未得到确认，这被认为是直接促成国内房地产价格不断攀升的原因。

　　对一些外资代表们来说，目前似乎面临着改变决定的时刻。“一直以来，投资中国房地产的外资机构最关心的是政策的稳定性和连续性，调控细则出台以后，在新的地产模式之下，投资前景变得不确定，让一些准备投入国内房地产市场的外资变得犹豫。”杨强宏说。

　　近日更频频传来外汇局将对外资设限的消息，让人不觉推测严格限制外资炒房的规则将很快出台。虽然方方认为，一定程度的设限将有利于国内房地产市场发展的稳定，抑制过分投机。但将对外资设限的消息还是让一些准备长期投资中国房地产的外资机构表示担心，包括美林内部人士也表达了这样的看法。

　　机遇

　　相比杨强宏与一些外资代表的悲观，调控细则出台之后，凯德置地内部人士对记者表示了乐观的情绪。2005年同样是宏观调控——“国八条”出台，凯德置地整体收入下降，但净利润却有所上升。

　　2006年初，嘉德置地总部制定了在中国更长久的发展计划。总裁林明彦日前接受采访时表示，到了2010年，凯德置地在中国的业务量将是现在的三倍。与其他国际机构投资者对房地产企业进行财务投资不同，凯德置地的做法是直接在中国设立投资公司，开发项目。

　　方方也认为，新一轮的宏观调控不会对大的机构投资者的信心造成影响。在此之前，摩根大通一直在为国内企业提供融资服务，提供金融服务也被视为摩根大通最有竞争力的业务之一。然而信贷再次收紧、土地出让金缴纳制度更加严格化以后，让更多企业不得不去寻找多元化融资路径。

　　完全可以想见，在国内无法实现更多融资途径的时候，摩根大通这样的投资银行面对资金饥渴的发展商时，难免有救世主的感觉。对于一些寻求财务合作的投资银行来说，宏观调控使其在谈判中更具优势。

　　他们的出现，通常意味着开发商出现资金问题，加之许多投资银行内部有很严格的风险控制制度。他们一边可以选择风险较小的优良资产，一边压低价钱争取更大的回报率。这一点去年曾被顺驰印证。谈判几乎成功的情况下，摩根士丹利又附上新的条件，最终孙宏斌只能忍痛放弃与大摩的合作。

　　此外，国际机构投资者此前在中国市场上，更多参与交易的是有稳定租金回报的商用物业，而商用物业并未列入调控之列。中国商业地产联盟专家委员韩建徽对记者表示，“目前政府关心的是商用物业的资金来源是否是过多的占用了银行贷款，是否出现因开发商蒸发而造成的群体纠纷、商用物业是否空置率过高的问题，近期还不会对商业地产出台严厉的调控政策。”

　　“短期来看，部分外资会审慎评估风险，对市场进行观望。中长期来看，行政手段调控房地产市场，一些外资会产生长期负面的担忧。”杨强宏对记者表示。

　　(作者：荆宝洁)