导语：在“一线”城市资源和市场趋紧，成本、风险日渐增大的趋势下，或者是在一线城市的江湖已经稳固，需要向外扩张的前提下，“二线城市”自然成为房地产资本的首选目标，长沙，正是这样一个“恰当”的二线城市。绿城、南都、标志、卓越、珠江，一个接一个的地产大鳄，次第进入长沙市场。从市场纯粹的角度考虑，强势资本的入侵对于本地市场而言，机会和危机都是存在的，然而似乎也都是不明显的。

　　地产资本进军二线、城市市场的趋势显露已久，但真正的大举进攻，抢占先机却是在最近几年。如今的长沙地产已经处于群雄割据的局面，京派、浙商、粤系，再加上后起之秀本土湘军，可以说是瓜分了长沙乃至湖南地产的绝大部分市场。深厚的文化底蕴、人文品质和完美的细节追求，他们的品牌在湖南已经深入人心，他们的身影已经由长沙扩散至全省其它地方，株洲、湘潭、岳阳、怀化等城市已经有了他们的活跃的身影。预计5年内，在湖南将至少开发楼盘300万平方米，而这还仅仅是浙江商团的数据，还没有包括另外那些虎视眈眈的外地军团。

　　地产资本 退居二线

　　经历了10余年的商品房开发，北京、上海等大城市已经进入增量市场同质化产品的激烈竞争阶段。于是，一些外资地产大鳄的眼光从炙手可热的大城市转移至二线城市。二线城市房地产出现了投资热。同时，现今的中国房地产业，由于宏观调控，上海等一线城市的房地产市场开始走向低迷，一些外资开发商早已频频现身于重庆、武汉、宁波、大连、深圳等二线城市，成片囤积土地。新的外资势力显然已渗入中国内地更广袤的腹地，而作为一直享有“中南福地”之称的长沙，更是这些外地资本争夺的“香馍馍”。作为第一个高调宣布“放弃”上海转战二线城市的，是香港传统的商业地产巨鳄恒隆地产。该公司主席陈启宗称，今后将不再增资上海。同时，在2007年前，恒隆地产将在上海以外的内地其他10个城市，每年购入3-4块大型土地，共建约10个购物商场，投资金额预计将达200亿至250亿港元。长沙街头，五一路上的“恒隆国际”似乎也证实了恒隆地产布局二线城市的新战略。

　　二线城市的巨大发展潜力，吸引的还不仅仅是外地的地产资本，连一些国际资本也开始逐渐放弃一线城市，而更加钟情于二线城市，因为他们更有活力，更有信心获得利益。“我们倾向于投资规模比较大的项目，以单个项目而言，希望投资金额在3000万美元以上。其实，我们并不喜欢北京、上海这样的一线城市，因为它们的房地产市场存在泡沫。相反，我们比较看好二线、三线城市，并不是大家想像的那样不做二、三线城市的项目。”国际资本市场亚太区CEO Adams在长沙举行的“中部地产金融论坛”上如此表态。

　　还有一个重要的原因就是，任何一个地产大鳄都不愿看到“一人独吞一块蛋糕”的局面，所以，只要有一家地产资本进入湖南，进入长沙，那么，其它地产资本就会闻风而动，趋之若鹜 。天津永泰红磡集团董事、副总经理崔晶雪说：“包括长沙在内的二三线城市开发商都会面临新的考验。如果等长沙的房地产市场上去了、热了再来关注的话，那个时候你面临的生存空间就会很小很小，压力会相当大。与其到那个时候被迫地去变，不如现在主动求变。”这也正是很多地产公司的心态。

　　二线城市的“繁殖力”

　　二线城市的房地产市场基数低，增长快，容量大，而且发展可持续性强，竞争较弱，土地资源相对充足，在市场准入和发展空间、竞争压力以及对宏观政策的影响方面，比一线城市往往更具优势。业界人士指出：首先，二线城市市民收入、城市化进程造就了足够巨大的房地产潜在需求。像长沙这样一个快速成长的中部城市，有着足够多的需求在等待地产商的发掘。其次，二线城市房地产市场目前还没有多少泡沫；另外，当地房地产开发商竞争实力欠佳，房地产产品品质与一线城市相差较远。当前二线城市当地房地产公司运作尚不规范，开发商的诚信度较低，产品从设计到成品质量都存在诸多问题，开发商整体形象不佳，这对开发经验丰富、资金与技术力量雄厚、全程营销策划程序化的房地产公司而言，无异于天赐良机。而这一点在长沙也显得突出。湖南本土地产资本，能够数得上名号的也就几家而已，大多数是一些小打小闹的投机资本，并没有规范的管理和专业的队伍投入地产开发。此外，在当地政府鼓励外来投资的背景下，众多二线城市的劳动力充裕，管理成本低，原材料价格低廉，综合成本大大降低。

　　地产资本集体“出逃”一线城市，理由似乎很多：市场竞争日益激烈，地块价位攀升，宏观调控政策的契入，利润日渐摊薄。而相比一线城市低廉得多的地价与更高的利润，二线城市更是各路发展商趋之若鹜的主因。长沙房地产业发展相对滞后，楼价似乎有较大上升空间，投资风险相对较低，对外来投资商会有更多吸引力。在调控政策风声趋紧之时，无论是为了规避风险，还是挖掘潜在的商机，精于计算的外地财团此时逐步移师长沙等二线中心城市，都是合理的选择。

　　群雄割据的长沙地产

　　绿城、南都、标志、卓越、珠江……，一个接一个的地产大鳄，如今在中国房产的一线城市北京、上海、广州等地已经鲜见身影，那么，那些纷纷退场的地产商们到哪去了呢？答案是二线城市。二线城市作为房地产活力的新发动机。少有历史包袱，有的只是一张白纸：广阔天地，大有作为。

　　长沙作为中部地区的重要城市，外地资本上演的肯定是一番你争我夺的好戏。先有阳光100，在麓北画地为营，抢占河西战略位置；后有奥林匹克东城造城，构筑体育新城。温和的浙商虽说没有京派和粤系的大气，但是多了一份“润物细无声”力量。南都为先锋，绿城、标志等拍马赶到，纷纷抢占山头，而去年浙商在长沙各企业更是抱紧成团，成立浙商商会，合力出击，恒隆国际旁边的更具气势的中天广场就是他们的最新力作。不甘示弱的本土地产资本，也试图在这群雄并起的时代占得一席之地，可是本土的房产阵营（包括开发商、建筑设计商、代理商和广告公司）在长沙房地产快速发展的这几年，却在清新典雅、崇尚人居的浙派，务实低调、中西合璧的粤系，大气磅礴、底蕴深厚的京派三大强势地产势力的铁骑下不说全面失利，至少也是步履维艰。

　　今后很长时间内，长沙地产将会是一个四强相争的局面，是势均力敌还是一家独大，现今还没人能够说得清楚。四大派系竞逐湘江，在外资合力进入二线城市的今天，长沙地产面临的不仅仅是一个外地资本与本地资金的对垒，更多的将会是外地资本之间的厮杀，结果如何，我们拭目以待。