近日，九部委“十五条”措施要求，要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％

　　海南新闻网6月7日消息：海南岛以阳光、沙滩、蓝天、碧海、椰树等构筑的热带滨海风情，对岛外高收入阶层具有巨大吸引力。

　　历经多年摸索，海南的管理者逐渐接受了国内外许多规划、建筑专家们的建议：海南要打造国际一流的休闲度假地，建筑风格应区别于内地，在重要敏感区域，确保“低层、低密度、低容积率，高质量、高品位、高配置”特色的体现。海南地产发展应走高端，与自然环境资源协调的理念逐渐成为海南地产界的主流观点。

　　然而，海南房地产走高端的路径目前似乎受到了考验。九部委“十五条”措施要求，要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％。此外，在具体项目审批上也有类似的要求。国土资源部日前已明确要求中止别墅类土地供应。这样的要求，让海南相当一部分业界人士感到了焦虑。

　　开发商心态复杂

　　目前，三亚房地产的消费市场至少90%以上依赖于岛外市场，海口房地产近一半的消费力也在岛外。一般而言，在别的城市能够购置第二套或第三套住宅的消费者，有较强的消费力。

　　根据九部委的规定，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％。

　　一些业界人士私下议论，如果海南房地产严格按此规定执行，对岛外高端人士吸引力会大为减弱。在马尔代夫等知名热带滨海旅游地，别墅群和低层建筑比比皆是，那种区别于大城市的高密度、高容积率的住宅风格，对于城市高收入人群有较大吸引力。

　　记者从有关方面了解到，我省各有关职能部门还没有制定具体的调控措施。记者分别致电海口、三亚市政府有关负责人和两地有关职能部门负责人，他们对于记者的探询不约而同地采取了回避。一位专司规划的负责人告诉记者，如果一定要表态，那当然是坚决执行上级有关部门的要求。

　　对于此次调控，海南一些开发商也不愿过多评述。一位姓陈的开发商表示，前几轮调控，北京的开发商一次次发表不同见解，但换来更为严厉的调控措施，现在北京开发商群体性失语，从媒体上看不到他们的片言只语。我们海南的开发商更没有什么要说的。

　　从他们的态度可以看出，海南相关部门和地产界对这一轮调控的心情较为复杂，但他们大多数人也表示，支持国家对房地产业进行调控，不过对于具体的调控措施，他们认为要统筹考虑，要体现海南区别于一般大城市房地产业不同的特点，因为海南是旅游地产，海南是以度假休闲为主的区域。

　　政府官员建议细分市场

　　关于九部委的“十五条”调控措施，省国土资源厅副厅长严之尧也没有正面评述。他认为，国务院对房地产业如此重视，并一再出台宏观调控措施，其核心精神是解决中低收入人群的住房问题。他认为，海南制定的措施要具体研究，应有利于增强海南各级政府解决中低收人群住房的能力，有助于降低行政成本和防止新一轮的权力寻租，有助于海南经济社会的长远协调发展。他建议，综合运用“两只手”的效能，通过发展高端商品住房，把高收入阶层的部分资产转变为政府的地价和税收收益，政府将其部分收益以货币的方式直接对符合条件的中低收入无房户进行补贴。

　　严之尧认为，海南房地产市场应进行细分，根据不同的人群采取不同的解决住房的方式。如，可为工厂工人或打工者提供廉价公寓；城市原住居民一般住在老城区，通过拆迁新建补偿解决；公职人员，可通过合作建房等方式解决；外来移民，通过高端地产设置门槛，引进有技术或有资本的人群。

　　对于贫困人群的住房问题，严之尧建议各级政府制定强制性标准，从每年的土地招、拍、挂方式出售的收益或高端房地产税收收益，切割相当一部分，给中低收入人群补贴，由他们自行支配，或租房或买房。

　　严之尧个人认为，通过划拨地建经济适用房的方式不可取。因为每套经济适用房至少售价也会在15万元以上，低收入人群不一定买得起。如果通过对每户低收入家庭货币直补，有可能避免在发展经济适用房和普通商品住房过程中出现的权力寻租、分配不公等问题，这样能有效降低行政成本和制度成本，又能体现国家的政策意图，并符合市场原则。

　　不能放弃多赢路径

　　在国际知名的热带滨海旅游度假城市和度假区，低层、低容积率、高绿化率的住宅是主流户型。显然，海南的新建房地产项目如果走此路径，对于城市品位提升有好处。

　　省财税部门有关人士认为，海南房地产走高端路径，有利于增加财政收入，为政府解决中低收入城市居民问题提供资金支持。据悉，海南每年通过土地收益达20多亿元，房地产相关税收和收费高达30多亿元。对于经济欠发达的海南，这是一笔可观收入。

　　开发商钱先生表示，从市场开拓的前景而言，高端房地产是海南房地产应坚持的方向。海南解决中低收入城市居民居住问题的途径和方式理应有所创新，而不是简单地限制在必须发展中低价位来实现。

　　从事规划工作的刘先生表示，如果海南房地产其中的70%要建成中低价位、70%是中小户型，这个比例过高了。海南房价过低，岛外低收入人群来海南的比例过多，海南公共财政的支撑能力承受不起。此外，开发商们出于成本的考虑，中低价位的住宅外立面会比建高端住宅要丑陋的多，会影响城市品位，进而影响海南旅游产业的发展。海南原有的房地产档次普遍较低，而且海南还有一大批“半拉子”正在盘活，虽无经济适用房之名，却有经济适用房之实。如果仍积极推动划拨地的经济适用房的建设，无异低水平重复建设，过几年就沦为“建筑垃圾”，势必影响城市形象。

　　房地产咨询顾问邓凡表示，海南生态环境资源一流，从全国视点去看属于绝版资源。如果这样珍贵的土地资源不善待、不珍惜，不走高端路径，就是对海南的未来不负责任。海南在解决中低收入人群住房问题上，不能放弃“多赢”路径，既解决好中低收入人群住房难题，也要利用海南优良人居环境，吸引高素质、高层次、高收入阶层来海南置业，并带动海南其他产业发展。

　　(作者：邓建华)