●背景

　　5月29日，九部委公布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，其中的户型面积规定近期震动楼市。核心内容是：6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积必须占项目总建筑面积的七成以上。

　　从5月底发布“国六条”之日起，期待、观望、恐慌左右了目前的楼市动态，而有关于“90平方米之政”的讨论就一直没有停歇过。

　　●90平方米喝彩与观望

　　“如果买100平方米的房子，均价按7000元/平方米计算，首付30％，那就要付21万元的首付款。但假如买90平方米的房子，同样的均价，首付20％，那就只需付12.6万元的首付款了，买房的门槛会大大降低。”这是一笔人人可以算出的账。在望京准备置业的杨先生看重的并非单价和总价，而是90平方米以下贷款比例的好处。

　　“目前很多楼盘无论面积大小，首付已经调到30%，而‘国六条’出台，起码规定90平方米以下住房首付可到20%，但凭这点，就会给很多中低收入的人们提供买房的信心。”

　　几家欢喜几家愁，对于近两年内销售火暴的开发商来说，90平方米之限不啻是晴天霹雳。“凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发总面积的70%以上”的规定使他们无所适从。

　　北京一个很知名的低密度住宅的开发商对记者说，他们当初审批下来的土地是低密度住宅，而且是坡地，只有做花园洋房能够达到赢利。如果70%做90平方米以下住宅，不仅仅是未来的项目、客户无法定位，摆在当前的问题是由于项目地处坡地，根本不适合做小户型，除非将坡地彻底铲平，那么一来，成本势必会成倍的增长。再说，已经做好的二期规划怎样应对突如其来的政策变化？

　　这位开发商面对的问题只是众多90平方米政策疑问的一个方面，而关于“90平方米”的争论还在进行……

　　●90平方米之问

　　通过“国六条”出台后一段时间的市场反应来看，买房人对90平方米小户型政策大多抱支持态度，通过该政策可以看出政府平抑房价的决心，不惜用行政手段来制约。而从开发商的角度上讲，面临如此之变，甚至来不及反应就面对着规划暂停、“等候发落”的局面，他们心中的疑问亟待解决。

　　问题一：是否在全国任何城市土地上都稀缺90平方米以下的小户型？

　　众所周知，房地产产品具有不可移动性。全国的城市发展水平肯定不一样，土地价值也肯定不一样。90平方米的限定，是通过什么样的手段得出的。为什么不是120平方米或者100平方米？北京、上海、深圳等大城市的确面临着中小户型产品的短缺，那么是否就说全国所有的城市都一样稀缺？

　　问题二：所有地块性质都适合做小户型吗？

　　城市规划的用途不一样，容积率要求也不一样。要求容积率水平在1.5的地块和容积率在3.0的地块都做小户型？起码目前的北京市场还没有这样的先例。以北京刚刚由北辰拍得的温泉D1地块为例：容积率1.5,11.2亿的总地价，土地成本已经达到4800元/平米以上，加上建筑成本及其他成本，综合成本已经达到近9000元的水平，预期售价至少在10000元以上！关键问题是在缺乏城市快速轨道交通以及干线交通的地块条件下，温泉地区出现单价达到万元的小户型，目标客户人群在哪里？

　　问题三：配套设施以及各种指标如何计算？

　　政府规划时都有各种指标的要求。比如说停车位设施，新建普通住宅小区至少要有50％的停车位比例，小户型在小区内的比例达到70％，意味着开发商应该多做车位了。问题是，这些车位能卖出去吗？卖不出去成本如何消化？还有商业配套、教育配套等千人指标的变化，这些都要由开发商承担吗？

　　问题四：小户型只有工薪阶层才需要吗？增加小户型供应可以遏制投资型需求吗？

　　众所周知，北京地产市场里以往所有小户型社区里都不乏看见大量投资型、投机型需求客户的“矫健”身影。

　　问题五：开发商以后对产品的研发方向是什么？

　　经过十几年来的房地产市场发展，开发商们似乎已经很愿意去学习研发新产品所能带来的利润以及良好的市场影响。一刀切式地要求开发商都做小户型，以后商人们将如何研发产品？大量小户型项目竞争，对于正在发展的中国房地产业的设计、建筑水平带来倒退的趋势。

　　也许开发商的呼声能代表市场的声音，他们期待政府职能部门在这种声音的基础上度身制定北京细则。

　　●90平方米期待“北京细则”

　　据了解，目前北京一些项目的后期规划已经在职能部门暂停办理，目的就是在等待“国六条”的北京细则。大势已经不可逆转，那么未来楼市的格局将是怎样呢？

　　首先，一居、两居将成主流。专家认为，将面积控制在90平方米以下，今后市场供应的主力户型无非三种：一是一室一厅的单身公寓，二是两室一厅户型。

　　从户型规划设计来分析，这一规定将极大地提高新住宅的性价比，十分注重和强调紧凑型、经济型、实用型精致住房的新型安居乐业生活方式，重实效，量力而行，规避和克制了消费者盲目的“一步到位”的虚荣心态，避免了“房奴”的大量出现。

　　其次，户型设计成为重点。而担忧的问题在于大量小户型集中在一个楼盘内，势必会造成楼盘一梯多户的出现。同时，由于户型过小，外立面的美观也将受到损失，很容易变成“筒子楼”。因此，如何规划好社区户型，是众多设计师们面临的挑战。

　　第三，改善型需求将放慢脚步。如果市场上大多数户型都被控制在90平方米以内，产品的市场定位又该如何区分？专业房地产代理机构负责人分析，目前房产品的市场定位基本上是根据户型的大小来制定的。如果大多数房源的户型都被控制在90平方米以下，那产品将很难定位，同质化竞争可能会加剧。而大户型将成为稀缺房源。

　　目前，无论是买房人还是开发商都在关注北京细则的出台，新的楼市观望期开始。其间，虽然有通过划分地块、区域来平衡大小户型结构等呼声在市场上盛行，但有一点可以明确，90平方米之限已是大势所趋。

　　(作者：张舰)