按照新政规定,如现在北京未出售住宅总面积的70%就改90平方米以下，那么北京将多出14419套住房。

　　2006年5月29日，建设部等九部委的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》规定，自6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

　　该政策实施后，北京的住宅“套数”将明显增多。

　　小户型市场调查

　　购房人中超六成选90平方米以下

　　记者今天上午从“链家地产”获得的统计数据显示，目前的购房需求群体中，90平方米以下、90-120平方米、120—150平方米、150平方米以上四个面积档位的需求人数分别为64%、24%、8%、4%。

　　据统计，今年以来,90—120平方米需求增长较为明显，相比2005年的面积档位需求占比增长15%左右，恰好与90平方米以下面积需求的下降比例相一致。

　　“链家地产”市场总监金育松预计，随着九部委新政的出台，其中规定的加大90平方米住房供应的政策会让房产消费者对小户型房产预期走高，因此90平方米以下小户型的需求有再次升高的可能。

　　小户型数字分析

　　北京现未售住宅套均143平方米

　　记者今天上午从市建委了解到，截至6月5日，全市未售期房住宅14988324平方米，套数是107336套。以此计算，北京未售住宅平均每套面积是139.64平方米。

　　全市未售现房住宅是2871999平方米、17159套，未售现房住宅平均每套的面积是167.38平方米。

　　将全市的未售期房住宅和未售现房住宅的面积相加，得出全市未售住宅的总量是17860323平方米、共124495套。也就是说，京城未售住宅平均每套的面积是143.46平方米。如果新政早实施住宅增1.4万套

　　新政规定，新开工商品住房，建筑面积90平方米以下的住房所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上。

　　可以简单地算一下。假设现在京城未出售的住宅总面积中7成面积的户型是在90平方米以下，那么：

　　90平方米以下的住房总面积将为:17860323×70%=12502226.1平方米

　　90平方米以下的住房总套数最少为:12502226.1平方米÷90≈138914套。

　　在此假设下，北京在售的住宅总套数比现在的124495套将多出14419套之多。

　　用假设多出的住宅套数14419套除以京城现有住宅套数124495套，可知京城住宅套数多出的比例是12%，即京城住宅供应量提高1成多。

　　可见，新政实施后的结果，除通过减少面积降低房屋总价，使更多的人买得起房外，还有就是能有效增加京城住宅的供给数量。

　　小户型新政影响

　　开发商成本提高

　　警惕房屋质量降

　　“中原地产”研究部经理徐超认为，新政增加了住宅套数，开发商在建设时就要花费更多材料，因此就增加了住宅的开发成本。

　　日前，北京市建委已经组织在京的部分房地产开发公司召开内部座谈会，针对实施细则征求建议。但是，过于“挤压”开发商利润，必定会造成京城楼市质量和品质的下降。

　　原定规划将调整车位紧张配套改

　　新政在使房地产项目套内面积减少的同时，还会引起项目地下停车位、商业配套、教育配套等整个规划变更的连锁反应。

　　比如原本建1000户，中小户型比例增加以后，可能就要建1500户，那么，相应的车位也要增加，教育配套要修改，整个规划就要重新调整。此外，新政中还规定：“过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。”对于绝大部分未开工项目或未开工的部分楼座，当初在进行土地拍卖的时候对户型没有要求，土地拍卖的价格和成交都是建立在原来的规划许可上，新政后，如政府要改变这个约定中的某些部分，有可能会造成企业有“退地”的想法。

　　小户型户型分析

　　舒适型改实用型居住质量换低价

　　中国建筑科学研究院一位刘姓工程师告诉记者，新政后大量增加的90平方米以下的住宅，在户型设计上不再容易实现“奢侈舒适型”，而只能是“实用型”。

　　他从建筑设计的角度分析说，如面积不突破90平方米，很难实现三居室、或者双卫生间这样的户型结构。由于面积有限，各房间的开间(房间的宽度)都会有一定的限制，比如客厅开间不会超过4.5米，一般为3.9米；主卧室开间是3.3米或3.6米；厨房开间是2.1米；卫生间是1.8米居多；而如果是二居，次卧室开间不会超过3米，这样，摆放双人床就显得挤了，摆单人床、或者改为书房比较合适。

　　北京建筑设计研究院建筑学专家周文瑶也认为，面积的降低，必定会降低居住的舒适度，这是“以居住质量交换房屋总价”。

　　新政存疑

　　实施细则有待补充

　　采访中，多位业内专家认为，新政关于90平方米的规定还应有进一步的细则进行补充说明。

　　首先，新政的“套型建筑面积”到底是指套内面积还是包括公摊在内的建筑面积？“开发建设总面积”包不包括地下？比如会所的地下空间、停车位等等。这些都还没有具体规定。

　　其次，文件提到“凡新审批、新开工的商品住房建设”项目从6月1日起执行。而所谓的新开工是指整个大的项目已经开工还是按每栋楼计算？开工证是怎么界定的？最大的一个悬念，就是九部委新政里面还有这样的文字：“直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准”，那么，这里面会不会出现北京的身影呢？

　　支招·选房指南

　　摆家具先量好尺寸

　　1.小户型有些“先天不足”的地方，选房时要注意避免：入门后的“交通面积”容易过大或不合理，比如过道设计在客厅中间，不仅不美观，也给家具摆放造成困难；房间容易“割得太碎”，浪费面积，又不好摆家具；空气对流、通风不好等。

　　2.选择小户型时，不要轻信开发商户型图中的家具摆放，因为画上去的家具尺寸都偏小，所以才摆放得很多、很方便，而实际根本摆不下。小户型尽量选择南北通透的房子。

　　3.选房时就要考虑如何装修，对家具布置有个初步的想法。不能只看面积，更要看“能用的面积”。