面对着一条条带有强制性要求的楼市新政，是怨天尤人、消极等待，还是积极理解、主动寻找对策；面对新的市场环境，是因循守旧、固守常规，还是适时调整、随机而动；今后的住宅产品开发重心应该放在哪里，靠什么赢得市场的认可，把握住楼市成功之道……

　　7月7日上午，带着这些业内外共同关心的问题，怀着探索杭州房地产市场健康发展之路的共同心愿，30多位来自房地产及相关行业的专家学者、营销公司负责人、房企老总，暂时放下手头繁忙的工作，齐聚杭报二楼参加了杭州日报组织的“深度开发、品质取胜———如何做好房产品户型研讨会”。

　　与会者一致认为，节约利用土地资源，确保房地产市场长期、健康发展，是国家采取宏观调控的出发点。因此，对楼市新政要正确理解，要吃透政策以适时应对；未来的市场竞争会更加激烈，房地产市场已从“机会时代”步入“品质时代”，只有在产品深度开发方面下工夫，才能让企业走得更远；其中，作为住宅最本质层面的核心———户型设计的优劣，在很大程度上又会影响到一个楼盘的市场认知度，户型深度开发将成为楼市竞争一大利器。

　　楼市从“机会时代”走向“品质时代”

　　每一轮宏观调控政策的出台，都会引发楼市的阵痛。但国家实施宏观调控的根本目的，既是为了让有限的土地资源得到有效利用、让更多的普通人能住得起房，也是为了确保中国房地产业能走得更稳、更健康、更长久一些。这是不少与会者的共识。

　　通过对宏观经济趋势和楼市发展周期规律的分析，浙大房地产研究中心主任贾生华教授建议杭州开发商多研究国家政策，把握市场先机。“企业不仅要正确看待和理解政策，还要学会观察国家宏观政策的走势，包括财政政策、货币政策等。因为宏观经济政策的走势会直接影响到房地产市场，而且会有一个滞后期，认真研究政策可以提高企业的预判性”。

　　汉嘉机构总经理梅杰则认为，财富归个人或企业，资源则归公众和全社会。中央政府代表的是节约资源的公共意识，国家对房地产市场进行“休克疗法”是有必要的。“退是为了进”，暂时的市场影响是为了以后更长远的健康发展。

　　开发企业代表也有同样的理解。滨江房产副总经理朱立东认为，对楼市新政不能抱侥幸心理，哪家企业能早准备、早应对，就会有不同的结果。当初杭州实行土地出让“招拍挂”时，一些老企业没抓住机会，反而是一些新企业积极参与结果发展很快，就是生动的一课。华立地产副总裁邱小平则坦率地说，国家出台的政策符合经济规律，如果跳出来看会看得很明白，因此华立是抱着积极心态去理解和面对的。“因为经常被狮子追，非洲斑马的腿部肌肉相当发达。房地产企业有点压力并不是坏事”。

　　贾生华教授还直言，那种开发商、投资者都有超额利润可赚的“机会时代”已经一去不复返，楼市将进入“品质时代”，在越来越完善的制度环境下，企业赚取的将是平均利润。

　　产品

　　深度开发是今后必然之路

　　“机会时代”的远去、“品质时代”的来临，必将导致市场竞争的加剧和优胜劣汰法则的应验。在这样的市场形势下，房地产企业的“安身立命”之法，莫过于走产品深度开发、品质取胜之路。

　　贾生华教授认为，房产品品质对开发商是相当要害的问题，其衡量标准并不是企业标准，而应该是社会标准和顾客标准，现在大多数企业还停留在企业标准的层面。梅杰对此也有同感，他说原来的开发商虽然也注重产品开发，但主要局限于空间层面，而没有真正关注生活层面，概念炒作也多。有的人搬进了新家，却感到生活品质反而下来了，未来的产品深度开发必须要注意这个问题，同时要注意针对目标客户群的市场细分。

　　从注重开发阶段的产品价值，到注重入住后的居住价值，一些本土品牌企业已经注意到这个问题并进行了尝试。金都房产副总裁俞悦隆说，要争取做不被市场淘汰掉的企业，就必须多研究产品交付后的使用价值，在产品深度开发上创新。即使没有宏观调控，市场也会逼着企业去这么做。而且创新离不开科技，如通过呼吸新风、借光等科技手段，很多难题可以迎刃而解。

　　户型

　　未来市场竞争一大利器

　　在房产品深度开发中，户型设计是个相当关键的问题。好的户型紧凑、合理、得房率高，不仅能为居者营造舒适的居住环境，还能省下一笔不小的资金。

　　由于过去的楼市一片红火，房子实在好卖，开发商在户型设计方面下的工夫并不多，房子也是根据建筑面积“论斤”卖的。至于两套差不多面积的房子真正的使用效率到底如何，没有人去关心。

　　但现在不同了。随着自住时代的到来，购房者越来越理性也越来越“挑剔”，特别是对户型如何越来越看重。因为设计优秀的户型，不仅能提高居住舒适度，还很可能为购房者省下几万元购房款。

　　中原地产市场总监王慧介绍说，目前二手市场上的购房者，除了对房子成新度考虑较多外，对户型如何也越来越看重。市场上那些总价在80-100万，户型不错的小两室、小三室基本都能顺利出手。不少购房者虽然经济实力有限，但并不放弃对户型的追求，他们对单价虽然还是最敏感，但对功能的要求也在不断提高。

　　很多与会者还对目前市场上最关心的小户型进行了讨论。浙工大房地产研究所所长虞晓芬教授说，东京、香港等地都是中小户型为主，但不少户型设计上很见功夫，既不浪费空间，又兼顾了舒适度，值得我们借鉴。而且杭州购房者求阔求大的购房消费心理也需要改变和引导。华立地产副总裁邱小平则认为，小户型也是可以做好的。比如华立·爵士风情有一幢住宅楼，户型面积全是80多平方米的，设计时充分考虑了居住者的需求，结果卖得相当不错，公司接下来还准备造；天阳置业策划部经理王冬莺，则以主打户型为中小户型的美林湾楼盘的热销为例，分析了市场对这类物业的强大需求，“小户型不一定就是中低端产品，同样可以做出高端产品”。

　　(作者： 徐静凯)