今年的博鳌论坛，因为“国六条”以及随后的“国十五条”的影响，显得似乎有些“平淡”。与开发商的谨慎相比，第二次参加博鳌论坛的徐滇庆教授的观点显得更加富有激情与针对性。其在论坛主题演讲时提出的10条看法和建议，被称为“徐十点”，并在论坛内外引起了很大反响。会后，本报记者就一些热点问题再次专访了徐滇庆教授。

　　开发商看错了方向

　　中国房地产报：您对“国六条”之后房地产市场的乐观态度，与观望、谨慎甚至有些悲观的开发商形成了鲜明对比。您如何看待当前这种低迷观望的市场气氛？如何评判“国六条”及其细则对市场的影响？

　　徐滇庆：房地产商都看错了方向！到现在为止，房地产开发商们对“国六条”及其细则内容的关注，仍然集中在“90平方米的套型建筑面积”和两个“70%”的比例限制上，这次论坛讨论的焦点仍然集中在这些细节问题上，其实，真正要命的是35%的项目资金充足率。

　　我还是那句话，中国最大的威胁是金融危机。我们已经有了20年的高速增长，但能不能说我们永远没有金融危机？谁都不敢说这句话。中国的金融系统承担了改革20年来的成本，它是很脆弱的。因此，我们现在的首要任务是防范金融危机。所以在我看来，“国六条”的主体思想是防范金融危机，所有的规定都很清楚，就是要切断由房地产泡沫经济导向银行体系的渠道。这才是要害。

　　没有讨价还价的余地

　　中国房地产报：据我所知，现在房地产开发自有资金充足率不到30%，“35%”这一硬性要求是否意味着给资金链本来就十分紧张的开发商雪上加霜？

　　徐滇庆：“35%”这个标准并不高，国际上要求是40%以上，这次是“打了折”的。但是房地产行业整体的资产负债率是72%，自有资金充足率只有28%。所以中小开发商往往是空手套白狼，而这样做等于把整个金融风险都放在了银行。

　　“国六条”随后的九部委细则提出“对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款”，说明主管部门意识到了这个问题。现在惟一可以告诉开发商的一个比较好的消息，就是这条规定没有规定时限，没说多长时间达标。曾有人问我关于这条规定的细则，我说这没有细则，也不需要细则。因为这条规定惩罚的不是开发商，而是银行行长。开发商如果有本事从此再不找银行贷款，那么这条规定就和开发商没关系。而你只要去贷款，银行方面就会考核你自有资金达不达标。对于不达标的，银行还把款贷出去，它就违规。

　　有人说“国六条”出台之后，要淘汰20%的开发商，我看并不为过。

　　中国房地产报：但是，我们看到有很多规定要求非常严格，却总有人在用各种方法寻找漏洞或互相勾结寻求突破，这次“35%”的要求会不会也被各种理由突破呢？

　　徐滇庆：没有讨价还价的余地，这条应是死规定。在“国六条”及其细则中，这次变化是根本性的，35%已经是底线，玩不起的开发商就应出局。什么时候出局呢？就是在贷款不达标之时。怎么出局？银行不贷给你款，还要让你还回过去的贷款，资金链断裂的就会出局。现在实际是在给开发商一个信号和警告。其实全世界其他国家自有资金充足率都在40%以上，中国规定35%已经足够宽容。行有行规，国有国法，玩不起的就不要再玩了，“勿谓言之不预也”。

　　把外资绑在同一辆战车上

　　中国房地产报：现在我们的银行一方面积累了很高的流动性，贷款冲动很大；另一方面，银行的贷款渠道比较单一，而房地产开发贷款等相关贷款仍然是相对优质的贷款。如果严格执行“35%”这一资质限制，银行的贷款会不会无处可去？

　　徐滇庆：流动性是中国银行业现实存在的问题，其实质是存贷差问题。贸易顺差、国内生产力过剩、市场饱和、内需不足、没有较好投资项目、储蓄率高等等，这些问题都碰在了一起，就出现了10万亿元的存贷差，但这种超级流动性只是短期现象，到了一定时间以后会消失的。

　　同时，“35%”的要求并不是在限制房地产的发展，而是让那些不合格的开发商离场。这是一个行业重组、重新洗牌的问题，就像淘汰考试不及格的学生一样，并不等于学校不办了。直接贷款大幅度减少后，基金会等渠道就会多起来，银行的钱也就找到了新的出口。

　　中国房地产报：目前房地产的资金仍然主要依赖银行贷款，如果这一规定得以严格执行，无疑将是对开发商生存能力和资金实力的严峻考验。那么，作为房地产企业，应该如何应对现实的难题呢？

　　徐滇庆：在这种情况下，房地产开发商必须要直接融资。直接融资有很多办法，比如找基金会、信托公司等。由于金融体制不健全，房地产企业资金渠道主要来自银行贷款这种间接融资，因此该体制造成风险高度集中，现在就应分散风险，要逼着房地产商去走直接融资的道路。

　　举个例子，如果开发商只有2.5亿元的自有资金，要做10亿元的楼盘，离自有资金要求还差一个亿，那么他可以找到一个信托基金，然后给其33%的股份。这样做也有助于我们的房地产企业走向现代企业制度。我国的大型国有银行，如建行等都在走这条路，就是要引进境外的战略合作者，开发商也可以。很多房地产开发商以为还可以在地方政府和银行的庇护之下蒙混过关，这种侥幸心理要不得。要变成合法商人，就必须做好直接融资这门功课。

　　中国房地产报：房地产开发商要直接融资，引进外资是一条重要途径。您刚才也提到了引进境外战略合作者，这和最近传闻要对外资进入房地产进行限制是不是有矛盾？

　　徐滇庆：没有矛盾。引进境外战略合作者是好事，等于把外资和自己绑在了同一辆战车上。房地产商也没傻到一定要让外方控股的地步，顶多让出20%～30%，还可以多找几家，自己仍然控股。而且外资进入房地产不像进入股市，说抽离就抽离，它可以和中国房地产一起共担风险。现在银行也在引进战略合作者，一切目标都是为稳定我们的金融体系，而不是像有些人所说的“帮外国人挣钱”。当然，对外资也要区分，那些不是战略合作者而纯粹是消费者的外资，或者说是来炒房的外资，我们要管。

　　有数据说这几年外资进入中国呈下降趋势，这也不足为怪，属正常商业波动，并不说明问题。整体来看，外资进入中国的势头很猛。外资一般情况下是比较规矩的，而且越是大公司越规矩。有人说摩根士丹利到中国来炒房，这就显得幼稚了，等于说比尔·盖茨来偷你的电热壶一样。我们对外资的认识还缺乏正确的量度。

　　“国六条”就是新的游戏规则

　　中国房地产报：中国的房地产市场，仍然是一个不完善的市场，甚至是比较混乱的。您在论坛演讲中着重强调了制度创新的问题，其他几位嘉宾也谈到了制度建设问题，这是否意味着我们的市场经济从房地产市场开始，正在确立一个新的游戏规则？

　　徐滇庆：“国六条”和“国十五条”就是新的规则。“90平方米”和“70%”的限制，就是在确立新的土地批租制度，是要区分高中低档进行土地供应。没有约束的土地政策，一拍就得拍出豪华房来，中低收入者怎么办？细分市场之后，在小户型领域照样有竞争。有的开发商讲“90平方米的房子要过剩”，这是没有根据的。而且就算过剩了也不要紧，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。

　　为什么我说“国六条”好，“国八条”不好，就是因为“国八条”的内容缺乏可操作性，“空炮”太多。“国六条”已经开始“立规矩”了，即在做制度建设。规矩可以讨论，但是得分场合。当前房地产开发商必须要认清形势，一定不要去挑战新的政策。有不足之处可以商量，但先要执行，这就像踢足球，不服从裁判，就会被红牌罚下。

　　(作者：王子鹏)