5月29日，国务院九部委联合出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(俗称“国十五条”)，房地产市场暗潮汹涌，山雨欲来。对于新调控政策的影响，知名房地产专家、同创卓越房地产投资顾问公司总经理赵卓文向记者形容：“‘国十五条’扭转了房地产业的季节，从发烧的盛夏直接进入了寒冬期，房地产行业将开始新一轮的洗牌。”

　　众所周知，在1993年和1997年的宏观调控中，曾有许多发展商纷纷“中招”下马。那么，在这一轮近年来最强硬的调控开始后，发展商会否遭遇新一轮“生死劫”？

　　形势严峻 考验开发商适应能力

　　“这次调控最大特点是中央出招十分迅猛，5月29日发布，6月1日随即开始执行，几乎没给市场任何回旋空间，各项硬指标又十分具体，没给地方政府和发展商留下什么执行中钻空子的余地，这体现了中央政府要通过调控迫使过热的房地产市场降温的强烈决心。”赵卓文向记者分析道。一位房企的高层也向记者表示：“虽然国十五条是之前国六条的细化执行措施，但如此详细具体和强硬，仍让我们深感意外。”

　　据了解，“国十五条”出台后，连日来，各大房地产企业均紧急召集高层会议，闭门研究有关政策对市场的影响和企业的应对办法。

　　目前，最为焦急的是那些已经高价拿地、但仍未拿到施工许可证的发展商，因为“国十五条”中有套型面积的硬性指标：“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”同时还规定，“过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。”

　　光大地产副总经理陈洪志分析，过去已审批但未取得施工许可证的项目，很多是在既定招标条件下拿地并做好了规划设计，如今又要按新政策要求进行套型调整——事实上很多是要做出巨大改变，这可说明政府单方面增加条件改变“合同”，此举杀伤力很大，对市场影响更大。

　　记者在行内了解到，许多发展商都在焦虑万分地与政府部门进行公关沟通，寻求解决办法。同时因为许多项目户型需重新调整，也正加派人手办理重新规划和报建手续。

　　门槛提高 中小企业受影响较大

　　除了广受关注的套型面积规定之外，“国十五条”还对金融信贷进行了收紧：“对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。”

　　某国有银行资金业务部的一位负责人对记者表示，此项政策对房地产开发商尤其是中小型地产商的影响较大，一些实力不强的地产商自由资金非常有限，这条政策增加了他们的贷款难度，在规避了银行的风险同时，开发商的风险则相应增加，甚至随时有资金链断裂的危险。

　　同时新政策还加大对闲置土地的处置力度，规定“对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满两年未动工开发的，无偿收回土地使用权。”还详细规定“对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。”

　　房地产专家韩世同认为，之前喊“闲置两年就无偿收回”的口号多年，但真正无偿收回极为罕见，这有执行的问题，也有相关条例缺乏可操作性的问题。这次新规从闲置时间上进行了明确的界定，并以程度轻重缓急作出了详细的处罚规定，这些量化规定具有较强可操作性，可望督促加快那些已拿地的开发商的开发进度。

　　在信贷门槛更高，闲置土地收回压力加大之下，发展商还将面临未来可能加剧的竞争态势。由于90平方米的中小户型将成为市场主流，同类同质的户型供应量骤然增加，竞争必然加剧，同时在广州以换房群体为主流的市场，能否消化得了这些高达70%的中小户型还是一个问题。

　　立足创新 非专业者必遭淘汰

　　据中介业内人士调查，90平方米以上的大户型占了目前市场供应量的60%～80%。而“套型建筑面积90平方米以下住房必须达到开发建设总面积的70%以上”规定出台，意味着未来户型结构将翻天覆地的大逆转。“在未来以中小户型为主流的开发中，将更考验开发商的专业素质。”广州宏展商房地产顾问公司总经理程立志说。

　　据了解，房地产行业内有句行话：“傻子都会做大户型”，其意思是：大户型设计更易做到厅房方正，相比中小户型在内部空间布局尺度的把握容易得多；同时大户型建筑造价低，同一楼层设计为大户型，比设计为小户型省下不少间墙建筑、水管、电线等建设成本和设备成本。

　　虽然政策骤变，但广州市场中以换房一族为主流的消费需求却没有大变化。据了解，目前发展商大多都在谋划一层两套、三套甚至上下两套打通的对策。 不仅如此，在未来以中小户型为主流供应产品的新市场格局下，市场竞争、营销推广等方面也面临更多考验。业内资深人士指出，以前一个项目很容易可做“豪宅”、“白领社区”、“投资公寓”等不同定位，如果每个项目都按规定70%以下是90平方米以下的中小户型，整体项目怎去定位？另一方面，在中小户型同类的产品骤然增加之下，在项目设计和营销上怎去找出差异化的竞争卖点？解决这些问题必须有一支高素质的专业人才队伍。

　　在新的游戏规则和新的竞争格局下，新城市地产董事长曹志伟断言：“在未来，那些炒地者，新进入房地产行业者，以及没有产品设计创新力的非专业发展商，将很难生存下去。”

　　记者观察 何必杞人忧天

　　日前，中央针对一直以来“虚火”难抑的房地产市场，开出了近年来一剂最“猛药”——“国十五条”，整个楼市形势面临骤变。

　　其中，最引人关注也最惹争议的莫过于以下这条：“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”

　　上述“90平米”标准被严格执行，不难判断将来给广州楼市的几个变化：一是中大户型供应量将在一年后大幅锐减。据调查，目前广州一手楼中90平方米以上的户型占到高达到70%以上，而一年(即目前开始按新政审批的项目将在一年后面市)之后，90平方米以上户型仅占总体供应面积的30%。二是在90平方米以下的户型集中供应之下，竞争将趋激烈，其价格将有望稳中有降，总体房价上涨过快的势头有望得到平抑甚至下调。三是中大户型日益稀缺，价格则可能将进一步走高。

　　新政带来的上述巨变，自是有人欢喜有人愁：对于首次置业者和中低收入者而言，中小户型的增加和价格的可望下降，无疑令人欢欣鼓舞；而对于准备再次置业换大房的人士，则似乎要添上一朵愁云。

　　有关统计显示，广州88%以上的家庭已经拥有自住房。本报与新浪网房产频道等不久前联合所作的调查结果也显示：在1039位准备购房的消费者之中，接近一半(48.1%)的人是二次或多次购房者，另外更有高达64.8%的人表示有换房计划。这些数据充分表明，换房一族已成广州的购房消费特别是一手房消费的主力军。一方面是换房大军浩浩荡荡，换房消费意愿相当强烈，一方面是“国十五条”正式实施之后换房族所钟爱的中大户型供应量锐减、价格可能走高，那么，换房一族未来的置业将如何作出选择？

　　选择当然还需根据购房者的实际情况而定，如果消费者已有迫切的换大房子需要，并且在经济支付能力上又能承受目前较高的房价，不妨在这一年内趁早换房，因为在目前仍以中大户型占主流的市场中，选择余地还比较大。

　　从另一角度看，换房一族如果能及时转变的原来流行的盲目“贪大求豪”的消费观念，则换房消费还可产生另一种居住新时尚。比如近来渐流行起“分而不离”的居住模式，一家三代选择相邻的两套中小单元，年轻人自己住一套，父母住一套，分开居住又不远离，两代人既可互相照顾、相互守望，又能各自都有自由的空间，避免种种婆媳矛盾等尴尬，这也是不失为一种理想的居住方式。

　　换房的最终目的不是为了与谁比赛房子更大，更不是为了竞逐谁家更奢华，而是为了在经济许可的前提下进一步改善居住条件，享受美好生活。新政之下，中小户型将成为楼市供应的主流产品，敏感把握市场动态的发展商当会开发出既不违反政策，又适合换房一族的创新产品，未来发展前景依然一片晴朗，发展商完全没有必要对“90平方米以下单位要占70%”这条规定过分忧虑。

　　(作者：严家森)