建设部等九部委日前颁布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》规定："自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。"这被看成是此轮宏观调控"下手最重"的条款，并毫无疑义地成为开发商们最为关注的焦点。业内人士认为，北京市将会结合现实的情况尽快出台相关细则。

　　规委严把"套型面积和比例"

　　6月5日，北京市规委在其网站上挂出通知，要求各设计单位、施工图审查单位在住房开发的套型面积和比例审查方面要严格遵守《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（简称意见）的规定。这是继本月1日着手对北京市住宅项目的基本情况进行调查以来，规委在不到一周的时间内发布的第二个公告。

　　通知要求，各设计单位自2006年6月1日起，对新承接的商品房设计任务，应当严格按照意见对套型建筑面积和比例的规定进行设计。对于过去已审批但未取得施工许可证的商品房项目凡不符《意见》规定的，设计单位应认真配合相关单位进行套型调整和修改。

　　通知指出，设计单位及技术人员在设计过程中，不得采用技术手段规避有关规划控制性要求，特别是套型结构的规定。施工图设计文件审查机构要将套型面积和比例作为重要审查内容，对于不符合相关要求的项目不得审查通过。

　　截至发稿前，规委还未公布北京市住宅项目的调查结果。但只要稍加推算，就不难发现，现有北京市住房平均面积的基数不小。根据北京市房地产交易管理网上的统计数据显示，截至2006年6月6日，全市可售期房和未签约现房的面积分别为14820954平方米、2981960平方米，二者的套数分别为106171套、17583套，根据住宅面积与住宅套数之商推算出每套住宅的平均面积将近144平方米。

　　已获审批需调整的项目规模可观

　　如果只是对今后规划的项目实行90平方米以下住房占开发总面积的7成以上，或许不会在开发商中引起太强烈的反映。但现实的情况是，"过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。"

　　华纺易城有关负责人表示，"90平方米限制线"一方面对调节房地产市场房价快速上涨有抑制作用，另一方面，限制90平方米也可使中低收入者购房门槛不至过高。她介绍，华纺易城项目三期户型方案正在讨论阶段，具体情况还没确定。东三环某项目有关人士也表示，该公司的项目具体有何调整尚未明朗，而京城多数开发商则以等待北京市细则为由婉拒对此条细则发表看法。

　　业内人士估计，北京市已获审批但仍需对户型面积和比例进行调整的项目规模较为可观。据某业内人士透露，目前市场上至少有2000万平方米的项目需要重新调整规划。据位于清河的莱镇香格里的销售总监谢雨龙透露，仅该项目，就有将近10万平方米的建筑面积涉及重新规划问题，在整个项目中的比重占到了2/3。

　　业内认为方向正确方法有待完善

　　谈到新政给套型面积和比例下硬性指标的看法，多数业内人士都首先肯定了政策对解决住房结构问题的积极意义，同时也认为，这种看起来"计划味道"很浓的手段也存在一些欠妥当的地方。

　　"对中小户型的套型面积和比例给出硬指标，能够很好的调整住房结构。"北京经纬时代房地产经纪公司副总经理苏文说，"但解决住房结构性问题最根本的途径应该是从土地供应和市场需求的预期入手。调整政策如果从预期着手，才有先发制人的效果。"

　　金橙房地产北京咨询公司执行董事朱凌波则认为，新规虽然对套型面积作出了规定，但没有对价格进行限定，这是政策亟待完善的一个重要方面。"如果价格降不下来，问题还是无法得到妥善的解决。他说。

　　香港太平洋国际集团投资顾问有限公司首席执行官贾卧龙认为，不加以区分地都要求90平方米以下的住房比例为70％，容易造成"一刀切"的问题。小户型更适合在人口集中的城市中心位置。若在边缘区域或郊区的住宅用地，也都建90平方米的小户型，就不能满足现实的市场需求。

　　大户型大盘及限建项目喜忧参半

　　新规定出台以来。心情最复杂的恐怕是那些手上已经有大户型产品。但项目后期又面临重新调整的开发商了。一方面。新规定使消费者对未来大户型供应量减少，价格将上涨的预期有所增强，加速了这种产品的销售速度；另一方面，尚未规划或尚未开工的项目后期面临着重新规划的巨大变动。

　　包括一些限建的别墅项目在内，户型面积较大的住宅产品近期似乎大有逆势上扬的架势。在记者的采访中，大户型居多的新怡家园、融泽府、东湖湾等项目都表示，近期项目看房、销售情况均比较乐观。特别是没有后期产品的项目，如融泽府等都表示，政策限制大户型产品的开发，对现有大户型产品是一大利好。

　　贾卧龙认为，中小户型住宅要占新开发项目的70％，在满足此类购房者需求的同时，会引发别墅类和大户型高档住宅的价格攀升。"因为高档住宅将成为市场上的稀缺品，高档住宅的消费将会呈一种饥渴的状态。"

　　然而，一些需要对大盘后期进行重新规划的开发商却对此头疼不已，多个此类大盘项目均以各种理由拒绝接受采访。一个不愿透露姓名的开发商表示，一般一个项目的前期规划设计、市场调研需要3 6个月左右的时间，推倒原来的规划重新设计不但会因为建设停工、设计支出、资金成本等增加开发成本，还可能面临着项目定位变化带来的销售风险。

　　贾卧龙则认为，修改规划将会影响一大批项目的上市销售时间。因此增加的开发成本很可能最终转嫁于房价上，造成今后一段时期内房价持续上涨。

　　开发商盼望北京市细则有所松动

　　"我们在等待北京市的具体细则出来，希望标准能适当放宽。"这是记者在开发商中听到的普遍呼声。

　　前不久刚在海淀山后拿下一块土地的一开发商说，政策在对今后开发住宅的套型建筑面积和比例作出规定的同时，提出直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整的，必须报建设部批准，这就为北京市细则的制定留下了一定的空间。苏文也认为，9部门的文件在执行层面有一定的回旋余地。北京市将要出台的实施细则更为重要和受人关注。

　　另据报道，在6月2日北京市建委组织在京部分知名房地产开发商的内部座谈会上，与会开发商一致认为，北京房地产市场自住群体在户型等方面的需求水平高于全国平均水平，如果实行"一刀切"，无论是购房人还是开发商都将受到较大的冲击。因此建议根据北京实际情况来制订实施细则。他们建议，如果必须执行90平方米中小套型占全部新供应量的70％以上的政策的话，可以变通为以套数计算，即套内建筑面积90平方米的中小户型占全部套数的70％以上。

　　事实上。"90平方米套型建筑面积"也是目前业内比较有争议的话题。所谓的"套型建筑面积"究竟是建筑面积，还是使用面积?有业内人士在假设其为套内面积的前提下，根据80％的使用率推算出其建筑面积约为112．5平方米。部分开发商认为．这个推算的指标更适应北京的实际情况。

　　记者就该问题致电建设部咨询，有关官员非常肯定地表示，"套型建筑面积"指的就是"建筑面积"而非"使用面积"，根据使用率上浮的说法没有根据。

　　(作者：刘婷婷 沈静)