紧随“国六条”出台，5月29日，国务院办公厅转发了建设部、发改委、监察部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(以下简称《意见》)。《意见》针对中国房地产市场的结构性矛盾，共提出15条具体措施调控楼市。一如2005年这个时期，随着宏观调控的开始，圈内便声音未断，叫好声、争论声，有说楼市房价有望下降的，有说大户型赢来涨价空间的，有持币待购的，有购房如故的，莫衷一是。笔者认为，牵强地推出观点，未免有失偏颇，我们不妨从普遍关注的几个要点来试着透析《意见》对楼市的影响。

　　刚性调整供应结构

　　其实楼市中一直存在着一种特殊现象，就是随着楼盘供应量的不断加大，购房者的真实需求仍然无法满足。究其根源，供应结构失衡是重要原因。一方面，商品房供应不断加量，房价不断看涨的同时，保障广大中低收入者住房需求的经济适用房、廉租房却难觅踪迹，中低收入购房者的需求迟迟得不到有效解决。另一方面，商品房的开发建设毕竟是市场经济的产物，开发资金追求高利润的回报也属正常。从这一点出发，利润率更高的中高档产品、大户型产品便成为开发商首选的开发类型，这也造成了市场上中小户型供应的相对短缺，而恰恰这一部分是市场中的主力。《意见》规定，“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积９０平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的７０％以上。”《意见》强行加大中小户型的供应，限制大户型的开发比例，对供应结构进行刚性调整，结构性矛盾有望得到根本解决。

　　大户型与小户型的价格之争

　　对于开发比例的限制，使得有些人据此产生大户型价格待涨的预期。笔者认为，大户型能不能因为对开发比例的限制而涨价不好说。肯定的是，大户型同样是不可或缺的一种普通物业类型，其销售对象主要是二次置业者和高收入者，因为大户型往往是与高档小区联系在一起的。其实在《意见》出台以前，市场中最好卖的还是中小户型，大户型由于总价高一直处于一种平淡的销售状况，空置下来的房产也多是大户型，再加上今后只是限制大户型的开发量，还有30%的量可以用来满足需求，所以大户型房源远没有时下一些人说的如此稀缺，它还需要一个量变的时间过程。相反，笔者认为，由于中小户型的加量开发，公摊面积势必加大，开发成本也会相应增加，单价存在增长的可能性。有一点是可以肯定的，中小户型的设计将会越来越合理，购房者的选择性也会越来越大。

　　首付加成影响不大，二手交易遇冷

　　《意见》中还有两项规定，一个是“从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％。” 另一个是“从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。”

　　笔者认为，首付加成对楼市的影响可以忽略不计，因为目前济南楼市很少有办理两成首付款的，再者，借银行的钱买房子支付的利息不是小数，再加上银行贷款的利率又提高了，购房者如果考虑还月供期间的生活质量不致受太大影响，还是会尽量多交一些首付，少贷些款。另外，《意见》考虑到中低收入群众的住房需求，“对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定。”

　　对营业税的征收期限从2年延长到5年，对于自住型需求的购房者来说并没有多少影响，一套房子从购买到转手、二次置业，一般来说最少也要5—10年。这一规定可以被视为进一步抑制投机和投资性购房需求，从投资时间成本、投资风险来说都有明显增加。本来经过两年的持有期，有相当一部分房产可以进入二手房交易流程了，5年的规定使得这部分房产再次被积压下来，二手房房源紧缺，而且还有价格走高的趋势，这也使得一部分二手房买主或是观望或是转而购买新房，二手房交易遇冷在所难免。

　　其实我们再仔细一点就会发现，这次宏观调控最大的成效就在于对于“购房总价”的有效控制。“总价”才是购房者进行左右权衡、决定最终成交与否的关键所在。即使房价略有增长，总价却由于户型面积的控制而有所下降，这才是让老百姓买得起房子的重中之重。而且这也意味着一部分优质地段的高档项目将可以定义更加广泛的购买群体，使原来的“富人国”更加社会化。

　　总体来说，调控的最终目的一如既往，就是打击投机炒房者，让房价增幅控制在正常合理的增长幅度内，让老百姓买得起房子。毕竟房地产行业作为国民经济的支柱产业，需要健康稳定的发展。所以对于《意见》的出台，我们需要的是足够的信心，足够的认知力与足够的免疫能力。

　　(作者：郑可)