根据国务院九部委出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，从2006年6月1日起，将实行有区别的住房消费信贷政策，明确将90平方米以上的首付款提高到30%，同时，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。

　　正如业内专家所指出的那样，提高房贷首付其初衷在于遏制炒房投机行为、抑制房价攀升、挤掉房市泡沫。对于降低房地产金融业的整体风险，可称得上一个长线利好。然而，这一举措的出台对于商业银行来说，则是挥之不去的"阵痛"。

　　毋庸讳言，在此之前相当长的时期内，开发商利用银行资金建房，投资者利用银行资金炒房，购房者利用银行资金买房，银行客观上扮演了其中最大的"股东"角色，房市泡沫一旦破灭，银行自然会成为最大的风险"承担者"。

　　这次新政同时规定，"对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物"，这使得部分开发商滚动开发的计划难以实现，贷款控制严了，一些实力不强的开发商特别是项目资本金比例达不到35%的资金链断裂在所难免，银行存量房贷将伴随着一批新的烂尾楼的产生，其不良贷款率将会加剧上升。更可怕的是，一些地方的经济增长在很大程度都是房地产拉动的，在这个情况下，如果房地产行业不好，对于地方的增长来说就会造成影响，地价下跌、房市低迷，那些相关联的以土地、房产抵押的贷款也将连锁贬值、缩水，其后果甚至难以预料。此为这次商业银行所面临最大的政策风险。

　　众所周知，个人住房贷款是目前我国商业银行竞相追逐的优质贷款业务市场，是中资银行转型期普遍看好的一个新的增长点。尽管此次调控体现了政府对买房人需求"有保有压"的特点，保的是普通购房人的自住需求，压的是市场上的一些房地产投资投机需求。然而，对银行来说，可能的结果是想压的压不了，该保的也保不住。一些银行消费贷款中心人士不无忧虑地表示，这次房贷首付的提高，客观上抬高了主流住房消费贷款者的门槛，将重挫其真实的购房心理，"有些人可能会因此不得不延迟自己的买房计划。"由此，银行的个人房贷业务势必随之大面积萎缩。

　　更令人忧虑的是，有媒体披露，"新政"实施以来，大批外资乘虚而入，这可能会与我国商业银行争食，从而加剧今后中资行的生存危机。一些基层银行甚至悲观地估计，个人房贷业务最高甚至会缩水50%左右。此为这次商业银行所面临的市场(业务萎缩和失去市场)风险。

　　伴随着房贷市场的"紧"声一片，商业银行之间会因为保护和争夺有限的优质客户资源，而引发过度竞争、恶性竞争，造成银行在与开发商、地方政府利益集团和按揭群体的博弈中机会成本、经营成本的不断攀升。去年上半年，某地银行业也曾制定过类似的"君子协议"，第一套房首付三成，第二套起首付更多，但在其后，由于个人房贷连续递减，这种昙花一现的收缩很快演变为不断升级中的抢夺房贷大战。无独有偶，每一个新的楼盘只要一开盘就有多家银行进入，导致银行自相残杀，金融风险陡增。此为这次商业银行所面临的交易风险。

　　为切实执行有区别的首付比例政策，商业银行必须对是否属于自住房进行有效的甄别。尽管央行在《意见》中提出，商业银行除了可以通过央行个人信用信息基础数据库获取借款人的贷款信息外，还可以通过当地房地产主管部门获取借款人的房屋交易、登记信息，对是否属于"自住房"进行判断。但事实上，目前国内实现房管系统与银行联网的地区并不多，房管部门和金融部门的信息互通程度也不高，因此，通过这种途径获取信息，对银行来说仍有难度。况且，目前个人征信系统只能查询购房者的贷款买房记录。如果客户采取全额付款方式购买自住房之后，再申请按揭购买投资房，银行无法获取相关信息，同时，还很难排除个人以假身份证购买多套住房的可能。这意味着商业银行无法进行有效的甄别，这对商业银行来说，实际上被置身于尴尬境地：不积极有效地甄别意味着违规，要实现有效的甄别，势必需要付出更大的成本。此外，明确"对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物"，目的在于从严控制展期贷款或滚动授信，但在实际操作上，商业银行面对开发商变幻无穷的规避"空置3年"手段，最终将难以有效界定。此为这次商业银行所面临的操作风险。

　　(作者：郑国中)