开发商面临游戏规则改变

　　信息公开 土地“三限” 取消预售

　　房产新政下，楼市走势如何？如何应对宏观调控、如何看待房地产行业的潮起潮落？面对不堪明朗的房地产市场，开发商应如何应对新政后的新机遇、新营销？

　　虽然有关国六条的具体细则还尚未出台，但是榕城房地产业界已经开始自发地思考这些问题。6月18日，由福建省商业联合会主办、福建道博机构承办的“新政下的房地产市场能走多远”，就政府宏观调控不断发力的背景下，指出开发商在未来一段时间，将不可避免面临游戏规则的改变，此时应该有居安思危的意识，提前做好应对策略。

　　“去年国八条出台以后，上海在两三个月的时间里倒闭了十几二十家开发商”，业内著名房地产研究专家江映辉举例提出，目前房地产市场的传统营销模式抗风险能力较低，如果想在房地产业长期做大、做强，现在首要考虑的问题就是，在新政调控之下，该如何调整自己的营销模式。因为，宏观调控不仅仅是局限在目前已经出台或者即将出台的各个条款上，而更多代表的是一个方向。一旦政策沿着调控方向严格执行，那么现有房地产企业的营销模式、产品形态等方面都将面临一场革新。

　　焦点1

　　房源信息公开

　　销控法宝失灵

　　国家宏观调控的方向之一是：房源信息的公开、透明。可以想象，一旦房源信息全部公开，购房者实现了与开发商的信息对等，传统的“销控”法宝恐怕会“失控”了。

　　“销控”这个地产营销的专业术语，如今越来越被大众知晓，也越来越被百姓“痛恨”。一直以来，房产销售信息的不对称使房地产市场的交易行为一直处于云山雾罩的状态，购房者对开发商的销售情况根本摸不着头脑，全凭销售人员的一面之词。由于这种房源信息不透明、不对称，开发商用“销控”手段造成房源囤积，成为推动住房价格飙升的重要因素。

　　说起“销控”其实也是开发商的“无奈”之举，因为楼盘的销售其实并不是看上去那么简单，如果把楼层、朝向都较好的户型单元毫无保留地公开，那么在楼盘销售后期，开发商将面临巨大的销售压力。另外，如果楼盘销售中，不进行销控，也难以实现利润的最大化。因此，“销控”的出现实际上是开发商对销售预期缺乏信心和把握。而有的代理商为了想赚取开发商更多的代理费，在代理楼盘的销售过程中花样百出也就不难理解了。特别是个别代理公司把楼盘早期的好户型控制在手上?熏等到后期价格提升了再拿出来卖高价，既可以制造前期销售的紧张氛围，又可以最大限度地获取利润！

　　目前我省已经按照建设部要求，建立了相关房地产信息网站供市民查询。

　　虽然就目前公开的房源信息而言，网上房源信息滞后现象仍相当普遍，但是随着网络技术的成熟、信息上报程序的规范，房源信息将可以实现及时公开，届时，房地产市场的供求信息对称，消费者再也不会难以获悉销售的具体情况。这样，开发商和代理商必须要面临一些销售模式上的调整和变化。

　　焦点2

　　限房价、地价、套型

　　开发商不再“囤地为王”？

　　国家宏观调控的方向之二是：土地拍卖实行“限房价、限地价、限套型”，俗称“三限”。作为房地产开发中的主要资源，土地对于开发商的意义不言自明。

　　自从土地出让“招、拍、挂”以来，拍卖台上的竞价声此起彼伏，土地价格的成交纪录也被频频刷新。但是，如今“国十五条”来了，带来“限地价、限房价、限套型”“控制土地闲置”等土地出让游戏规则，于是，土地市场的格局由此改变。

　　国家对土地的调控政策的矛头所向，正是部分开发商在囤地闲置过程中牟取的暴利。“国十五条”要求，在“限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位”，简而言之就是开发商面临新的拿地法则。这将对开发商的生产和经营带来怎样的影响？这将给福州楼市带来哪些影响？综合作用的结果是怎样？很显然，开发商拿地的风险变得更高，谁也不敢不计成本囤地为王。另外，“三限”提高了开发商的门槛，对一些中小开发商来说无异于釜底抽薪。因为本地开发商本身受到资金限制，现在又受到产品限制，在竞争日益加剧的情况下，竞争力将削弱，本土开发商将可能因此退出市场。

　　事实上，在记者的采访中也发现，开发商拿地已经开始变得谨慎，尤其对７月６日的福州市土地拍卖呈现“观望”为主的态度。谈及土地新政的应对之策，业内人士认为，福州开发商面对这种土地政策应该加强产品研发和成本控制，尽量在保持合理利润的前提下，提高竞标土地价格。此外对前期市场分析也会更加重视，户型和面积的研究也会比以前更细。

　　但是同时，开发商也表示，在“三限”方面，政府在这方面既应该严格贯彻政策规定，也应考虑行业市场的稳定、发展，不能只是在房价上做文章、在土地上求利益。此外，他们认为，政府部门对拍卖地价格、土地形状也应该有更加完善的考虑。否则就会导致两个矛盾的结果，一种是本土的开发商受资金限制想拿地拿不到，另一种是外地的开发商拿到地后不开发，政府应该在拍卖时科学地划分土地，保证土地的最大价值。

　　焦点3

　　取消预售

　　现房将全面来临？

　　从“３３位人大代表建议取消房地产预售制度”，到建设部部长汪光焘回应称近期不会取消房地产预售制度，房地产预售制度能否取消成了众人关注的焦点，而更为关注这一问题的是房地产开发商。

　　建设部政策研究中心副主任王珏林表示：“暂不执行‘现房销售’制度，主要是给房地产企业一些时间。”但是这个“近期”的时间究竟有多长，谁也无法预计。一旦这个游戏规则改变，开发商的风险首当其冲。

　　目前全国普遍的房产销售执行的是预售制，实行全现房销售的楼盘可谓凤毛麟角。一般说来，从拿地到预售需要两年时间，如果取消预售，将使开发商失去销售回款支撑，资金压力骤然加大，估计每平方米财务成本将增加２００－３００元。也就是说全面取消预售，开发商的资金成本，尤其是自有、自筹资金必然空前提高，这也就意味着开发商的风险大大增加。拿到地就能赚钱的神话将不复存在，大量开发商可能因为缺乏足够资金实力不能再参与新规则下的游戏，造成行业的大清场。以目前的房地产市场来看，目前房地产开发企业的自有资金太少，缺乏抗政策风险能力，推行“现房销售”制度，可能会造成楼市震荡。

　　业内专家刘福泉认为，今后房屋销售将进入成品房时代。对此，江映辉表示认同。他认为如果取消房地产预售制度肯定会给开发商带来影响并形成新一轮的重新“洗牌”。对于一些小的开发商来说，影响可能是致命的，但对于一些较大的、实力相对较强的开发商来说，影响可能会小一些。推行现房销售以后，卖房子会像汽车销售一样，比拼的是配置，也就是说，住房的用材、小区的配套已经是眼见为实，而不是停留在概念上的“幻想主义”。在这种情况下，开发商赢利模式也将由土地赢利向产品赢利转变，因此，开发商必须做好充分的心理准备和资金准备。

　　(作者：郑琛)