昨日，上证第一演播室请来房地产领域两位权威专家，就近期引起楼市震动的“国六条”出台后的房地产市场前景进行阐述。专家普遍认为，新的宏观调控政策再次出台给地方政府提供了客观上积极配合调控的条件，对于房地产市场健康发展的长期走势也将是利好因素，因此也特别需要地方政府在主观上积极参与调控。

　　新政要求地方政府积极配合

　　主持人：能否解读一下“国六条”的调控方向和目的？

　　尹伯成：我认为“国六条”的出台主要是引导中国房地产市场向健康、稳定、规范、有序的方向发展，目前必须使房价能够得到一个有效控制，才能使市场逐步走向小康；在房地产投资需求方面，要加强规范和抑制，防止市场大起大落，这就是新政策出台的主要目标。

　　陈晟：的确，此次“国六条”调控更为精准，强调了分类调控和区别对待，这使得原来比较强势的宏观政策给地方上的具体实际操作“腾出了空间”。而且，这次调控已经把发展廉租房、经济适用住房等各种措施作为缓解住房结构矛盾的重要措施；同时，调控已经不再局限于调控供给，针对销售环节也进行了具体的指导。

　　此外，这次调控还强化土地供应结构，具备了非常大的影响力。

　　房价收入比在8-10倍较为合适

　　主持人：市场认为“国六条”后会产生新的观望。两位专家能否从供应、需求、价格走势三方面来分析一下之后的楼市走向？

　　尹伯成：对于未来市场的判断，主要看调控政策的方向性以及相配套的实施细则。是否符合市民需求、市场供应结构合理与否，都是影响房价稳定的关键因素。房价与老百姓的收入是否符合是衡量房价合理性的关键，作为发展中国家，房价收入比应该在8-10倍左右会比较合理。

　　主持人：提高首付的信贷政策被市场面关注较多，在信贷方面如何才能达到鼓励中低价、小户型房子的购买需求？

　　陈晟：在提高首付成数方面，高档楼盘和中低价房的客户群体接受能力不同，应该区别对待。对于高档楼盘的购买者而言，提高至4-5成比较可行，但对于中低价房的购买群体同样实施，这对于引导中低端需求是不符合的。

　　尹伯成：各个地方、各个方面都需要产生量化指标。一些适用于经济适用房，另一些适用于中高档房，应该要有一个具体的指标出来，而不是笼统的概念。对不同的消费群体、不同的房子要有不同的政策，不会搞“一刀切”；不同城市也要不同对待，房价与当地居民收入符合与否，同样也能够构成政策分类指导、因地制宜的标准。

　　楼市和股市不是在坐“跷跷板”

　　主持人：有网友问，股市与楼市两个市场的变化是否有关联？“国六条”的出台对于房地产上市企业的未来走势有什么影响？

　　尹伯成：股市与楼市这两个市场并不矛盾，在资金量足够大的情况下，股市资金与楼市资金并不相关，不会产生“跷跷板”现象。毕竟，两者之间的入市门槛就不同，且投资周期也不同，面临的风险以及投资规模更是各异，因此从整体来看，股市上扬和楼市下跌目前还没看到清晰的联系态势。

　　房地产上市企业则是我一直看好的，因为宏观调控使得房地产市场发展更加健康、向上，因此具备了后市利好因素。运行不规范、资金实力不强的小企业在宏观调控过程中面临洗牌。因此宏观调控之后，具备相当规模的房地产上市企业会发展更好。

　　主持人：本报记者 李和裕

　　嘉宾:尹伯成教授 复旦大学房地产研究中心主任

　　陈晟 中国指数研究院华东分院副院长