一年胜过一年

　　尽管之前利益群体众说纷纭，对于始于去年的房地产新政，有人迎有人拒，有人笑有人叹，但他还是像张爱玲说的那样：没有早一步，也没有晚一步，不多不少刚好一年，又如期而至。可能五月是一年中的最美，所以严肃的“宏观调控”，以及娱乐的“超级女生”，都在这个时候，唱响全国。

　　严肃的宏观调控和娱乐化的超级女生，原本风马牛不相及，扯到一起，仅仅是有人向我问过极其类似的问题，一个问题是：吴昊，你说超级女生明年还会不会这么火；另外一个问题是：吴昊，你预测一下宏观调控还会不会搞。

　　对于这两个问题，我的答案是一致的：2005只是开始，高潮尚未来临。原因很简单，人们的娱乐化还没有被满足，人们的住房问题也没有被解决，所以，超女不会结束，调控也不会罢休，一个八条倒了下去，新的六条就会站起来。更为关键的是，今年的超级女生，更改了个性路线，选择了更有前途的实力派美女，手法要高明得多；而2006年出台的“国六条”，没有理由不进步。

　　诚如专家们所说，国务院只能 “间接管市场，直接管下级”，这就是“国八条”的漏洞所在。所以国八条出发点很好，但结果是市场有抱怨，下级有空子，虽一度影响了房价的涨幅，但免不了最终为人所诟病的结局，还在2006年差点引发大规模反弹。

　　新的国六条高明之处，就在于它特别简单——即直接明了，也简单易行。第一条说调整供应结构，中央管宏观，搞点计划经济，不但可以理解，且也是职责所在；第二条是严格税收、信贷、土地政策，这是严肃游戏规则，不仅是中央该管的，而且税收、信贷、土地都直接受中央控制，有管好的基础；第三条是控制拆迁，免得平民住得好好的，却突然被拆迁掉，列入需求名单；第四条是要搞“阳光开发”，只要土地供应者和楼盘开发商，像他们在媒体上说得那样正直，就不怕将所作所为给天下人看，估计任志强也不便于再上万言书；第五条是加快廉租房建设，美国也有穷人，也有廉租房，所以中国政府这么做也是合情合理；第六条是讲信息透明，这也是十分应该的，知情权不仅是消费者的权利，也是写入宪法的人权内容，一个小小的房地产行业，没有任何理由搞特殊。

　　简单即是美，国六条这次没有把水搞浑。搞浑水不仅要花费力气，也不是好事，因为浑水不仅养大鱼，还孳生细菌，长出臭虫。

　　虽然这次民众对国六条的热情有所下降，认为力度不大。但简单并一定就没有效果，就像鼻子堵塞，对着阳光打个喷嚏就OK了，不用天山雪莲或者南海燕窝。同理，有90年代飘一代开始制造的新一轮旺盛需求支持，房地产行业并无大毛病，只是像中举的范进一样，被痰迷了心窍，两个耳光就治好了。

　　如果诸位眼明，就会发现，房地产行业的诸恶之起因，仅仅是规则和信息不透明。对政府玩规则的空子，对市场玩信息不对称，钱赚得十分容易，所以胃口奇好，到处拆房圈地，中低收入者的钱还看不上眼，所以才有了全国性的“房价过高”、“供应不合理”以及“民怨”这些病相。

　　调控不是稻草人

　　“国六条”对开发商郑重的讲了一个道理，就是调控不是稻草人，遇到小鸟儿过于猖狂，手上的棍棒真的会打出来。

　　很难说“国六条”不是开发商群体自己找的打。假定房价没有2006年春天的全国房价反弹，假设在国八条之后，开发商们就主动规范自己的行为，不去哄抬房价，让民怨保持在一定范围之内。购房者安于生活，对“不买房运动”这样的网络活动弃之以鼻，那很可能就不会有这次国六条。地价飙升速度也会下降，导致现在房价受打，地价上升的尴尬局面。

　　就政府、开发商、购房者三角关系来说，抛开其它因素不议，政府和开发商之间关系，要亲近于购房者。政府和开发商，一个卖地一个卖房，一人吃肉一人喝酒，早上开门晚上分钱，不折不扣的事业搭档。而经济角色的政府，和购房者仅仅是政治意义的远亲关系。现在弄得合作伙伴都要对自己开刀，胳膊往外拐，开发商群体应该费一番思量了。

　　这不能说政府不讲兄弟道义，只能说政府比开发商高明，懂得细水长流的道理。要是每个买房者都成了“房奴”，生活质量下降，一套房子要榨取三代血汗，血肉躯体变成工作机器，每天如履薄冰；后来者就会望而生畏，甚至产生一辈子不买房的想法，从娃娃们那一代，从根子上破坏购房欲望，那这个行业就彻底完蛋了。如果租房尚天天有肉吃，买房子的只能吃青菜，即便房子升值十倍，要是让我来选择的话，我会说出那三个字：不买房。

　　所以不可以为今日之利益，而刮地三尺。商业本质是赚钱，但长久的生意，是供求双方共赢。价格控制在一定范围之内，你做房地产生意赚买房者的钱，买房者做餐饮又赚你的钱，每张钱都完成一个大循环，社会才会和谐。

　　以上仅是笑谈，关于“政府、购房者、开发商”之间关系平衡问题，笔者去年已在《房地产神曲》里阐述，不再详表。下面继续调控不是稻草人的话题。

　　国六条的出现，当然不是中央为尊严，虽然国八条被利益团体搞得面目全非。开发商对它的态度，应该不会像购房者那样平静。聪明的开发商可能已经看出，“国六条”专门冲开发商而来，为开发商量身定制，简短的六条，就有五条和开发商有直接关系。

　　国六条的目的，是要废掉开发商的武功。

　　为什么这么说呢？搞房地产生意，是靠关系资源，能转空子，能打擦边球，让资金滚动运转，小雪球可以滚成泰山一样的大石头。而卖房子呢，则全靠信息不透明，收买无冕之王为口舌，夸张广告和人为销控，制造市场饥饿，完成涨价和销售的过程。

　　是的，看似整合诸多专业而自称无比专业的开发商，其实会的就是这两点，并到了无缝不钻、随口成章的高级境界。诚然，这两点无法杜绝，无空可钻是不可能的，鸡蛋都有缝，但是中央可以做到让开发商无利可钻(严格执行住房开发、销售有关政策，科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为),要钻请随意，但成本大，受益小；随口成章也不好界定，开发商也是公民，当然可以言论自由，但是中央可以做到将你的底裤给人看，自然就会败掉你吹牛的性质。所以在北京的开发商号称供不应求的时候，建设部的官员特地出来说：各地供应充足，不存在房源紧张的问题；央视在五一期间还专门做了售楼部调查，前面是销售部的人大谈销售如何火爆，后面就是房管局网站的惨淡数据。

　　我相信，堵住了这两点以后，许多开发商就会成为房地产的外行，这句话只对极少数开发商例外。修房子容易，修出真正满足需求的房子就难了，况且阶层分化严重，每个阶层对房子的需求以及好坏标准，都不一样。

　　国六条直指开发商死穴，可见中央这一次的决心和力度远大于国八条，以前还是从抑止消费需求入手，这次是直接向开发商动刀。

　　但这并非坏事，如果开发商们观念转变得快，懂得“二次创业”，在赚钱以后自我规范，懂得长痛不如短痛，一定会获得更加长远稳定的生意。

　　调控不是救世主

　　房地产产业链条的最底层，是购房者，不但要层层给钱，而且免不了到处受气。稍微运气不好，买到质量很差的房子，还可能年年伤心，经济能力稍微差一点的，人生美好二十年，就交给银行了，所谓“房奴”。如此九九八十一难，再过七十年，房子就不是自己的了，但他们不算悲惨的。

　　更惨的是门槛之外的准购房者，十年寒窗，举全家之力获得城市资格，工作如牛，劳累如狗，如此漂泊五六年之后，眼见繁殖期已到，硬是找不到下蛋的地方。

　　关于购房者和准购房者的苦难愿望，总结下来，有如下三点：

　　1、居住的权利；有家才有归属感，安居才能乐业；

　　2、要做房主，不做房奴；为提高生活质量而买房，但买房后质量更差；

　　3、获得消费者的权利；不被坑不被骗，只想做个老老实实的购房者，但房地产投诉，每年都高于医疗投诉。

　　所以，像邹涛才会有机会成为又一红人，拿着“房价真高、房奴真苦、房地产业真危险”的万言书，要去见总理。总理很忙，且房地产的问题，不应该被房价一个问题掩盖。

　　善良的购房者和准购房者，一度将人人有房、幸福生活的梦想，寄托于中央，寄托于调控，寄托于开发商的品牌信任，寄托于银行，甚至寄托于人民币汇率。但调控并非救世主，国六条本身也不能解脱购房者于水深火热，遇到政策稍微不慎，首先受伤害的就是购房者。

　　对于消费者来讲，房子的问题，价格只是表面的，被欺骗也是表面的。真正的问题在于房地产三角关系中，消费者的地位太低，话语权太弱，所以任人宰割，今天提你的价，明天改你的面积。这些问题，总理也无能为力，治理房地产问题，他也需要千千万万的购房者配合。

　　真正能拯救购房者的，只是购房者自己。拯救自己并不难做到，心法只有简简单单四个字：理性购房。在产生购房冲动之前，认真对自己提一个问题：该不该买房？理性梳理一下，卖房会对生活造成什么样的影响；然后再问自己，需要什么样的房子，处于一个什么样的地段，多大面积。如果这些问题真正想清楚了，再去付诸行动。

　　需要提醒购房者的是，在这个思考过程，最好别受任何外在影响，诸如升值、投资、大师，也别听你朋友的意见，因为他可能已经被洗脑，但是自己浑然不知。更别将自己想得太强大，对自己的未来看得太美好。

　　如果每个购房者在购房之前，都能摸着口袋用脑袋想这些问题，不但不会被任志强讥笑为“活该”，还能有效的调节市场。只买你需要买的，不买你不能买的，哪怕Y将自己说成是仙女。这样的话，一部分房子就会卖不出去，想要修出能够卖出的房子，开发商就不得不尊重你的意见，取悦于你。

　　当然，消费者管住自己，以“理性购房”来控制行业，并非什么高招。我们到火车站的防骗宣传中得到启示，骗子没有前几年猖狂，不是警察将其都抓起来，而是居民的警惕性增加了，经验增多，对口水四溅的话姑且听之，骗子眼见行骗没得市场，只好回家去老老实实做人。

　　所以，理性购房和提高警惕道理一样，购房者不单避免了幸福的损失，还拯救了开发商或者骗子的灵魂，让世界少了一群心怀不轨的人，多了一群勤劳朴实的朋友。何乐而不为呢？我不赞成“不买房运动”，房地产如果毁灭了，咱们还住什么房子？难道真的要去别人窝里去下蛋。

　　通过警察抓不完骗子的道理，你会明白，房地产的正常化，不能靠宏观调控，也不能靠总理这样的警察局长。

　　作者简介:

　　吴昊: 常用网络ID创意快枪手，77年生。实效顾问【成都】公司执行董事、首席顾问，天涯社区【经济论坛】“财智群”专家成员，知名传播人。善思能辩，激情彭湃，崇尚东方思想，经济业界70年代人典型代表，著有市场一线人士好评如潮的传播理论书籍--《快感制造》，以及引起业内极大震撼的畅销书《房地产神曲》。