关于“套型建筑面积”概念之两种说法，引起各方关注———

　　国家九部门实施“国六条”的细则《关于调住房供应结构稳定住房价格的意见》中明确规定：“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。”这个“套型建筑面积90平方米以下住房面积”的具体概念究竟是什么呢？日前有人说是“90平方米的套型建筑面积约等于100到105平方米的建筑面积”。也有人否定了这种说法。不同的说法，立即引起了社会各界的强烈关注，因为这将影响本次房地产市场宏观调控的实施效果。

　　把套型与建筑面积分开才容易理解

　　社会各界此前对“套型建筑面积”提法的普遍认识是：单套住房的建筑面积。这个看法，是基于前几年至今，国家有关部门的提法———

　　国务院2003年发出的18号文《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》：“对经济适用住房，要严格控制在中小套型”。

　　建设部、国家发展和改革委员会、国土资源部、中国人民银行于2004年5月13日起施行的《经济适用住房管理办法》：“经济适用住房要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。”在这里，如果把“住房面积”解释为套内面积，那经济适用住房的“80平方米左右”岂不是面积又会大了许多？

　　去年4月30日国家七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》的提法非常明确：“对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1．0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1．2倍以下。”“允许单套建筑面积和价格标准适当浮动”。

　　2006年5月17日出台的国务院六措施“国六条”指出：“重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。”国家九部门实施“国六条”的细则《关于调住房供应结构稳定住房价格的意见》中有与“套型建筑面积90平方米以下”紧密联系的：“中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房”、“限套型”的提法。国土资源部2006年5月30日出台《当前进一步从严土地管理紧急通知》有：“优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应”、“严格限制低密度、大套型住房的土地供应”的提法。

　　如果说上述文件还不能说明问题，那么，房地产企业目前均遵照执行报统计数字的国家统计局《房地产开发统计报表制度》就最能说明问题了。该《制度》规定：普通住房是指“在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面享受国家优惠政策的中、小套型、中低价位的商品住房”，“享受国家优惠政策的住房原则上应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1．0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1．2倍以下。”

　　90平方米以下套型提法的缘由

　　我国房地产业和谐发展，目前主要受资源和购买力的约束。

　　房价问题，关系到解决占人群大多数、收入不高的老百姓住房问题。为满足大多数群众“居者有其屋”的住房需求，体现以人为本和“利为民所谋”的和谐发展精神，中小户型、低房价是解决中低收入者住房问题的关键。故此，今年稳定房价的宏观调控，明确规定商品房建设是为解决大多数人居住问题的（建设总面积占七成是90平方米以下住房）。业内人士说，90平方米建筑面积的住房已使三口之家的居住水平，达到了中等发达国家水平。

　　从建立资源节约型社会而节约用地的角度看，建筑面积90平方米以下套型是根据我国人多地少的国情制定的。中国现在要面对世界上最突出的人地矛盾：在只占世界10％的耕地上，承担着世界22％的人口———13亿人口的吃饭问题。目前，已有666个县（区）人均耕地，低于联合国粮农组织确定的0．8亩警戒线。按照《全国土地利用总体规划纲要》，全国非农业建设占用耕地的指标，2005年就被用完。

　　在极其有限的土地资源下，出于对社会长期和谐发展的要求，即使今后人民生活水平提高了，我国也不能提倡或鼓励大面积住宅开发。世界上发达国家的人均城镇用地是88．2平方米，发达国家人均城市用地是88．3平方米。据报道，在6月召开的2006中国地交会上，国土资源部地籍司司长樊志全透露，按照国家城市规划用地标准，一般城市人均用地建设最高标准100平方米，首都和特区最高为120平方米，有关部门统计，我国664个城市城镇居民人均用地已达到113平方米，超过国家规定标准近1／3。一边是城市人均用地面积已经严重超标，而另一边是全国新增建设用地连续七年持续增加。故此，这次稳定房价的宏观调控，也考虑了土地资源短缺要注重节约土地的问题。

　　套型建筑面积是建筑设计用语

　　套型建筑面积是建筑师使用的建筑设计用语，购房者购买的建筑面积是产权建筑面积。两个概念用途不同，计算方法不同，因而对非建筑设计专业人士来说，“套型建筑面积”是一个“新词”，即使一些从业多年的开发商也不一定清楚这个词的含义。提出“90平方米的套型建筑面积约等于100到105平方米的建筑面积”，是将建筑设计规范技术层面的概念，用在了“房产交易涉及的销售面积”上，这会引起社会各界人士理解的混乱。

　　我们看看国家标准《住宅设计规范》GB50096－1999是怎样说的：住宅应按套型设计，是指每套住宅的分户界线应明确，必须独门独户，将卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等功能空间设计于户门之内，不得共用或合用。阳台面积不计入每套使用面积或建筑面积内。

　　住宅设计应计算下列技术经济指标：各功能空间使用面积（m2）；套内使用面积（m2／套）；住宅标准层总使用面积（m2）；住宅标准层总建筑面积（m2）；住宅标准层使用面积系数（％）；套型建筑面积（m2／套）；套型阳台面积（m2／套）。套型建筑面积等于套内使用面积除以标准层的使用面积系数。标准层使用面积系数等于标准层使用面积除以标准层建筑面积。住宅标准层总使用面积等于本层各套型内使用面积之和。标准层，平面布置相同的住宅楼层。

　　此前自1987年7月1日起实行、现已废止的国家标准《住宅建筑设计规范》GBJ96－86，提到了住宅建筑设计应计算平均每套建筑面积和使用面积系数，其计算应符合下列规定：平均每套建筑面积（m2／套）等于总建筑面积（m2）被总套数（套）除；使用面积系数（％）等于总套内使用面积（m2）被总建筑面积（m2）除。

　　上述情况表明，“套型建筑面积”是设计规范技术层面概念，与房产交易涉及的销售面积使用的测绘范畴的建筑面积或套内使用面积是不同的。

　　(作者：黄穗诚)