关键词：

　　由重点调控市场转向重点调控政府

　　由调控房价转向调控游戏规则

　　发挥政府公共职能 着重解决民生

　　国六条出台后，著名经济学家赵晓曾表示，难以将房地产调控下来，但看到今天的九部委细则，赵晓却认为，这是04年宏观调控以来看到的最好的一个文件，调控走上了一条正确的道路。

　　他认为，过去的新旧国八条着眼于调控房价，这次文件题目《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，表面上看上去仍是调控房价，但实际上已经从调控房价转向游戏规则的重建。

　　老百姓买不起房是焦点问题，一种情况是由于房价过高、房价存在泡沫，另一种情况是老百姓收入太低，事实上，房价存在过高的问题，但另一方面，我国收入两级分化，这种情况下，就算房价没有泡沫，很多人还是买不起房，就像上海的房价从2万降到1.5万再降到1万，还是买不起。因此通过降房价来解决老百姓的住房问题是不可能的，虽然防范过快上涨的风险、稳定房价是一方面，更重要的是寻求公共住房的解决办法，即住房保障制度的建立。

　　住房有两个轮子，一个是市场的轮子，另一个则是住房保障体系。过去没有强调保障，地方政府出让土地获取稳定收入，却对住房保障制度不积极。这次的文件给了地方政府很大的压力，文件中说：“各地区、特别是城市人民政府要切实负起责任，把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制，促进房地产业健康发展。”同时，“国务院有关部门要组成联合检查组，对各地2005年以来落实中央关于房地产市场调控政策的情况进行一次集中检查。”

　　文件中还要求，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上，此外，中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％， “土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。”

　　这些都对地方政府造成了压力，地方政府在兼顾效率的同时也要兼顾公平，要保证中低收入者的住房，缓解当前大众对于房地产市场的抱怨。这就使游戏规则发生了改变，调控重点由调控市场转向调控政府，这是正确的道路，将宏观调控的压力由中央转向地方，调控效果将立竿见影。

　　但同时，赵晓认为，措施还可以更严厉些，文件中说“对宏观调控政策落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制、结构性矛盾突出、拆迁问题较多的城市，要予以通报批评，并限期整改”，他认为，可以采取一票否决，对房价失控、中低收入者住房问题没有解决好的城市，政府责任人直接撤职。

　　细节点评：

　　中小户型房子会不会落到投资者手中？

　　对于“90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％；中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％”，赵晓认为有利于保证中低收入者的有效供应，但同时担忧，政府如何保证这些中小户型的房子最终落在中的收入者的手里，而不是落到投资者的手中。

　　营业税提高难以限制海外基金的投资

　　“从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款侯的差额征收营业税。税务部门要严格税收征管，防止漏征和随意减免。”

　　赵晓认为，此举虽是为了抑制投机和投资，但是对海外基金的投资却难以发挥作用，海外基金可以在国内购置房产，然后在海外上市，从资本市场上获取资金，从而进行经营性的投资，比如长线的出租，比如五年以后再出售，由于钱都是在资本市场上获取的，没有资金的压力，而海外资本看好人民币升值一定会买他的股票，所以这一规定对海外投资者的压力不大。而去年全国的海外资本增长了400%，占了相当的比例。

　　房企资本金比例增长到35％助长房价

　　“对项目资本金比例达不到35％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。”

　　赵晓认为，这将减少投资、减少供给，将助长房价，这与抑制房价是相悖的，但有助于降低金融风险。

　　打击囤房有难度

　　“对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。”

　　赵晓认为，此举目的是为了加快土地进入市场，增加供给，表面上看有利于打击囤地囤房，但开发商可以开发以后不卖，或者自己消化了、或者跟海外基金联合起来，五年以后再卖，只要二手房的税收敢不上房价的增幅，开发商总会愿意想办法。