晨报讯 (记者 栗晓莉) 营业税、个税新政接踵而至，卖二手房的人不一定只赚不赔。据业内人士估算，要出手的房价格涨幅约达到两成左右，卖二手房才能大致保证不赔。

　　以一套2004年70万元购买的商品住宅为例，如果不计算装修、贷款、中介佣金等费用，房价涨幅在7.5%就可以不赔。但如果加上6万元装修费和20期贷款等费用，就要涨到26%才能不赔。

　　从前天开始，卖二手房就要缴纳20%的个税，再加上不满5年出售房屋就按全额征收的营业税和契税、印花税、中介佣金、贷款利息……那种仅凭升值直觉来购房的做法已经显得不合时宜。

　　据业内人士估算，房价累计涨幅约达到两成左右，卖房才能保证不赔。链家市场研究中心主任王志伟告诉记者，这里面包括占总房价1.5%的契税，两次印花税0.1%。如果购房不满5年再出手，还要缴纳总售价5.5%的营业税，装修费用一般占总房价的10%，这些加起来已经有17.1%了。再加上现在按总价征1%或者按差价征20%的个税，几万块钱的贷款利息支出，2%至3%的中介费用支出，这些税费总共加起来，大概占到总房价的两成左右。

　　王志伟表示，根据这几年北京房价的涨势，购房2至3年内交易的房子再出手肯定有利润，尤其是在万柳、望京等房价涨幅很高的区域。但投资买房还是要好好算算账。

　　二手房交易代表案例

　　假设张先生于2004年12月购买一套70万元的普通商品住宅，其中首付20万元，贷款50万元，贷款年限15年，贷款利率5.51%。之后，张先生花费6万元用于装修。2006年8月，张先生要出售此套房产，出售之时，贷款总计还款了20期，还款利息共为42179.42元；那么，张先生应该以什么价格出售才能确保收支平衡？

　　假设张先生售房收入为A

　　张先生购买此套房产的购房原值为710850元(实际购房款：700000元+购房契税：700000×1.5%+购房印花税：700000×0.05%)

　　转让环节的部分税费为A×5.55%(营业税：A×5.5%+印花税：A×0.05%)

　　在房产转让环节中的合理费用为102179.42元(住房装修费：60000元+贷款利息：42179.42元)

　　个税=(售房收入-购房原值-转让环节税费-合理费用)×20%

　　支付给中介的佣金为A×2%

　　方案一：计算贷款、装修、佣金费用

　　收支平衡计算公式：A-购房原值=转让环节税费+合理费用+个税+代理费

　　计算得出：A=884208.18元

　　房价涨幅为：(A-700000)/700000=26.3%

　　也就是说，2006年8月的房价相比2004年12月的房价要上涨26.3%以上，张先生才能保持房产投资有赚头。

　　方案二：只考虑税收，不考虑其他支出

　　收支平衡计算公式：A-购房原值=转让环节税费+个税

　　计算得出： A=752620.43元

　　房价涨幅=(A-700000)/700000=7.52%

　　也就是说，如果张先生没有支出装修费、代理费等其他任何费用，那么要想转手赚钱，至少也需要7.52%的房价涨幅。