营业税始终牵动购房者的心。自6月29日潇湘晨报刊登新闻“长沙开征商品房营业税”以来，读者咨询来电络绎不绝。针对其中对于营业税政策解读的部分不规范和不全面的情况，记者再次走访长沙市地税局相关部门，对个人转让住房所征收的营业税政策进行详细说明。

　　政策 根据《中华人民共和国营业税暂行条例》，在中华人民共和国境内提供销售不动产的单位和个人，应当缴纳营业税。

　　解读在营业税税目注释（国税发（1993）149号文件）中规定“销售不动产”是指有偿转让不动产所有权的行为，转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。只要有销售不动产行为的单位和个人都应征收营业税包括已购新建商品住房、二手房、商铺（包括写字楼）等物业的交易转让。

　　政策根据《国家税务总局关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发）2006（74号文件），从2006年6月1日起，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。

　　解读只有个人将购买普通住房超(房超博客,房超新闻,房超说吧)过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税。其他类型交易方式仍按营业税暂行条例有关规定执行，征收销售不动产营业税。个人将购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税手续。个人将购买超过5年?穴含5年?雪的住房对外销售不能提供属于普通住房证明材料或经审核不符合规定条件的，一律执行销售非普通住房政策，按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。

　　政策地方税务部门对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税。

　　解读根据长沙市有关文件规定，长沙普通住房标准应同时满足以下三个条件：1．住宅小区建筑容积率在1．0以上；2．单套建筑面积在142平方米（含）以下；3．实际成交价格低于同级别土地上商品住房平均交易价格的1．4倍以下。值得关注的是，普通住房及非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发）2005（26号）、《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发）2005（89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发）2005（172号）的有关规定执行。

　　释疑营业税与个人所得税

　　“个人转让住房征收的营业税和个人所得税是不是就是一回事？”近期频频下发的税率新政，让原本打算卖房的邓女士有些愁。“营业税与个人所得税是两类税种，个人转让住房时须按政策规定缴纳两种税费。”针对个人转让住房时苦于税费疑惑的现象，长沙市地税局有关负责人明确地说。按照国家税务总局规定，营业税属于流转税，只要是销售不动产的行为都需缴纳营业税。

　　根据《国家税务总局关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发?眼2006?演74号），从6月1日起，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。其税率为5％，加上附征城建税为营业税税额的7％，以及附征教育费附加营业税税额的3％，消费者最终需缴纳的税费税率合计5．5％。而个人所得税是对个人?穴即自然人?雪取得的各项应税所得征收的一种税种。按照《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例规定，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。根据文件规定，“财产转让所得”项目以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额，适用税率为20％。

　　如纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税款。