2006年5月29日，国务院办公厅转发了建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（以下简称《意见》），其中此次《意见》对于交易环节的税费征收更加严格规定：“从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过５年（含５年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过５年（含５年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。”此次《意见》中将去年营业税征收时限从2年延长至5年，“链家地产”市场总监金育松认为，该政策的实施，将会导致京城8成房龄在5年内的二手商品房受到冲击，从而导致京城二手房交易量将会严重下挫，下将幅度会达到50%。【详情点击】：九部委出台严厉宏观调控新政 稳定住房价格

　　具体来说，影响主要反映在以下三个方面：

　　影响一：消费者心理预期发生改变，“持币观望”情绪将会形成

　　应该说，2005年宏观政策出台后的两三个月，京城出现了“双高一降”的现象，即房地产市场出现了“持房待售”和“持币观望”的“双高”现象，而交易量呈现急剧的下滑态势；但是，自去年10月开始，北京房地产市场迅速回暖，房价也出现“报复性”的上涨，其中2005年商品住宅期房价格同比上涨19.2%，局部区域二手房价格涨幅亦超过15%以上的上涨，由于房价的持续高涨，促使今年1-4月京城房地产市场出现了“恐慌性”购房的心理。但是，此次《意见》出台之后，必将促使购房者的心理预期发生明显改变，而政策对于消费者心理的作用要明显强于政策实际本身的作用，“持币观望”情绪将会重新形成，特别是二手房消费者的“持币观望”情绪将会更加明显，一方面基于消费者对于普通商品住宅的良好预期（主要指套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上），使得消费者对于未来可承受价格房产供给增加比较有信心；另一方面，此次政策的出台，从根本上来说也是为了平抑房价，这就让消费者对于政策本身可能产生的效果给予了很大的预期。为此，消费者的心理预期必将发生改变，“持币观望”将重新成为消费者的选择。

　　影响二，8成二手商品房出售者成本增加，抑制房源放量

　　应该说，从此次政策对于营业税征收时限由原来的2年延长至5年的本意来看，主要是想通过减少房产投资的收益来抑制需求，从而达到缓和供需矛盾的目的；但是，这是在基于房地产市场只存在增量房（或商品房）市场的前提下才会产生的，因为该政策不会对房产的供给产生影响。然而，当前北京的房地产状况是二手房市场正需要被积极的盘活，这其中很关键的一点就是需要增加二手房源的有效供给；但是，营业税征收时限的延长势必在抑制需求的同时，更多的是阻碍了二手房源的供给。

　　另外，因为营业税征收时限延长至5年，使得原本不需缴纳营业税的业主也将面临5.5%的税费出售成本增加，从而将会大大降低出售者的出售意愿。例如，丁先生在2002年以45万在方庄购买一套二手商品房，现在想以60万的价格出售。如果按去年营业税征收标准2年来执行，丁先生在出售过程中就不需要缴纳营业税；而如果按照此次政策执行，丁先生就需要缴纳33000元（600000×5.5%）的营业税（包含了城建税和教育附加）。“链家地产”市场总监金育松认为，营业税征收时限的延长，使得一部分房产出售者的成本增加，出售意愿降低，从而导致房源放量减少；特别是，在当前北京二手房市场中将近50%左右的存量房在5年以内，其中二手商品房在5年以内的存量占到了80%，所占比重相当大，在这部分业主的出售成本增加，出售意愿降低的情况下，这部分房源方量的减少对整个二手房市场的成交量将会造成致命的打击，成交量将严重下挫。

　　附表：房价60万的普通住宅与非普通住宅营业税调整后房产出售增加成本对比表

　　普通住宅 非普通住宅

　　调整前 调整后 增加额 调整前 调整后 增加额

　　2年内 33000 33000 0 33000 33000 0

　　2-5年 0 33000 33000 8250 33000 24750

　　图表由链家地产市场研发中心提供（单位：元）

　　影响三，部分二手房需求将会“隐藏”或者转移据“链家地产”统计资料分析，从去年营业税的实际执行效果来看，在购买不足2年转手交易的二手房中，将近80%的房产出售者将税费转嫁给了消费者，从而助推房价的上涨。但是，之所以促成去年二手房出售者能够将税费顺利转嫁给购房者，关键原因在于京城商品房市场的结构性供需矛盾无法解决，使得消费者的购房渠道较窄，而且一部分出售者也可以通过“以租代售”等方式顺利实现营业税的转移；而此次营业税征收时限延长至5年，使得出售者对于出售时间的机会成本增加，这就会促使消费者对于未来房价的平稳产生较大的预期，从而会将购房需求进行“隐藏”，而这也是消费者对政策出台的一种本能反应；同时此次政策明确指出保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应，这必然会导致一部分二手房消费者的需求实现转移。

　　综上所述，“链家地产”市场总监金育松认为，从整体上来说，调整后的营业税加大了对倒买倒卖行为的打击范围，具有积极作用。但是需注意的是，从二手房市场来说，调整后的营业税可能会导致二手房市场的房源供给减少、房价进一步走高以及二手房消费者购买意愿的降低，因此将影响二手房成交量走低。