房改房买家：8月1号前拣了个便宜

　　二手房买家杀价成功，房改房逃过一劫

　　“哎呀，我同一幢楼的房子已经开到68万了。”7月31日成功“狙击”到一套房改房的刘小姐，昨日在办公室里尖起嗓子叫了起来。7月31日中午，刘小姐在倒计时里成功地说服了卖家，以65万元的价格买下了草场门附近一套房改房，这套98.5平方米的房子兴建于2000年，室内的装修质量都不错。昨日，刘小姐带着成功的喜悦再次搜索同一地区的二手房时，发现与她购买的房子在同一幢楼，并且比她的房子还少一个平方米的一套二手房，报价已经达到了68万。

　　“真是拣了个便宜。”

　　7月26日至7月31日，南京的二手房价格从来就没像这段时间这样剧烈的波动过。

　　在南京房产局举办的“月月相逢”二手房交易会。新街口铁管巷一套57平方米的房子，卖方原先的开价是39万元，谈到最后，卖主大手一挥：“这钱不能让他们给赚去了，谁买我房，（要交的个税）我们一人赚一半，36万卖了。”

　　上海路一套房改房， 61.91平方米，39.5万。这套房子之前曾经交付给南京的一家中介，中介给房主开的价格是39万元，而与买方谈的价格是40.5万元。在交易会上，“刚来的时候写得是40.5万。”房主从墙上一片房源资料中找到她的房子，“你看，现在改成39.5万了。”

　　镇江路一套75.69平方米的二手房，原来的标价是40万元，卖房者将“4”字描成“3”字，在“0”下面又画了一个圈，变成了38万元，一下子就将房价降了2万元。降价更狠的是一套来自白云新寓的房子，这套二室一厅面积51.51平方米的房子，从原先的28.5万元降到了23万元，卖房者两笔一划，就降了5万元。

　　南京多家中介公司表示，“相当一部分业主在8月1号之前出了血”，不少买房者乘机杀价，拣了个不小的便宜。

　　房改房逃过一劫

　　本次个税政策和此前的房产政策一样，再一次被高高举起，轻轻放下。

　　南京市地税昨日下午出台的细则规定，“原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款”，也就是说房改房将按照其所在区域的经济适用房房价作为原价格参照。然而，目前南京经适房的指导价为2500——2700元/m2，这些房子大多地处郊区，不管是地段还是配套与城中的一些房改房都无法相比。南京市产权市场处一位负责人表示，城中地区比如新街口地区，由于没有经适房参考价，实际上这些地方的房改房原值确无法正确计算。也就是说，房改房转让的税收标准，将按照南京细则的第六条实施——“、对不能提供住房原值等原始凭证的，南京暂实行按房屋转让收入额的1%征收个人所得税。”

　　“对房改房转让征收重税，本来就不应该。”相关人士表示，在历次的房产调控政策中，房改房都得以“幸免”是有原因的：房改房是政府对城市建设民众历史性的补偿，这种补偿不应该被克扣。

　　房改房卖主大呼“上当”

　　赶在8月1日前卖房急得要死，细则出台后悔得要死

　　“我*。”三天前火急火燎卖掉自己一套房子的马先生听到南京细则出台，开口的第一句话就是一句粗口，“那我不亏大了。”

　　三天前，马先生压价卖掉了自己在龙江月光广场的一套房改房。98.5平方米，65万。

　　7月27日：急着卖房签订滑稽协议

　　“我算过帐，如果按照20%的的比例收税，我8月1号之后卖房子就要交8万多块钱的个人所得税。”马先生在两三个月之前就开始在房地产专业网站上发布了房屋出售的消息，并且同时在一家中介那里做了登记。马先生住在南师大附近，月光广场的这套房子，是2001年春天拿到的单位房改房，98平方米，当时交了7万元。

　　7月27号的时候，一对老夫妻给家里的儿子过来看房，看过之后，没说二话，同意65.9万元的价格，并且当场塞给他一万元定金。这当场交的一万元定金，让马先生愣了一下：怎么有这么着急的人呢？在过去的两三个月内，陆陆续续有人过来看房，一般都是有一搭没一搭的谈一会，之后也基本没有下文。马先生拿着一万块定金有点纳闷：现在征缴个人所的税的消息出来之后，他们卖房的还没怎么呢，买房的人怎么就这么急起来。

　　一万块定金揣进兜里之后，中介又领过来一个要买房的，马先生说我已经收了人家定金了，这房基本就已经卖出去了。但是中介不高兴，在一旁撺掇。这位新来的姓王的买家说，你在中介那里挂66.5万，你让我两千，这房我就要了。马先生一听，这价格比老夫妻的出价高4000块呢，也就心动了。于是，马先生又和王姓买家签定了一份很滑稽的协议：本房已经卖给某某，如某某终止购房行为，本房则卖给王某某。马先生说，当时也就图这4000块钱，就签了这个协议，没想到这房还真没卖成。

　　7月28日：卖了两次没卖成

　　买房是一件烦神的事情，卖房也同样如此。

　　7月28号，已经交了一万元定金的老夫妻找到马先生，“这房我们买不了了”。原来，关于买房老夫妻的家里产生了矛盾，原来支持买房的并准备从娘家拿钱的儿媳妇改变了主意，现在老夫妻手上凑不齐20万首付款。按照道理，买方违约，定金就应当作为违约金扣留给卖方。“那天老先生一说要扣定金，眼睛就晕了。”马先生眼看老人就要不行的样子，便松了口，说你就留给我2000块做违约金吧，另外8000块你拿走。最后，马先生收了1200块钱的违约金。“老人可怜，我就不想多要了。”

　　按照约定，这套房子正好卖给姓王的买价。买卖双方连同中介坐到一起准备签正式协议的时候，中介在一旁对王姓买家说：哎，这里，填一下中介费，9000块。王姓买家一下子就跳起来了：9000块怎么是我出，现在房子都在降价，这价格还叫我出，不干。由于之前一个急着要卖，一个急着要买，双方都没有提到中介费。王姓买家的态度也一下子激怒了马先生，中介费凭什么叫我出？马先生算了一笔帐，这9000块中介费要是由他来说，那房价就降到65.4万元了，这价格他也不干。于是两人不欢而散。

　　7月31日：一小时降了一万

　　7月31日，个人所得税征缴政策实施前最后一天，马先生终于痛下决心了。中午12点半，马先生挎着房产证、土地证带一个新的买家看房，交件所需要的一些资料都带在了身边。“可能赶不上了”，马先生坐在客厅里，撩起背心抹了一下脸上的汗。这个时候，有两个买家看上了这套房子，对于65.9万元的价格，两个买家都希望能降一点。再降多少呢，马先生掏出手机看了看时间，再降价他有些心疼。

　　“你看能不能降了，20%就是8万多块，今天不卖也就是明天的事了。”买家在马先生面前反复说这句话。“你能保证在今年完成交件么？”马先生点了第二支烟，抬头问杀价的买家。在房产局受理交件倒计时11个小时的时候，马先生一咬牙，以65万的价格卖给一名姓刘的买家。在看房的这一个小时内，房价降了9000块。

　　“本来还指望卖65.9万的。”马先生说，“烦不了了，卖了！”

　　8月2日：悔得肠子都青了

　　“我*！”听到南京是按照实际转让价格1%的比例征收个税时，马先生后悔地肠子都青了。在此之前，马先生依照社会上流传的说法，房改房是按照地区经济适用房标准来计算原值的，他98.5平方米的房子，按照这个标准，房价便是20万左右，加上4万元的装修，这套房子的原值便是24万元左右，现在65万元出售，所得税20%的交纳数量便是8万多。

　　“我这房子挂了两三个月了。原来并不急着卖。”马先生因为害怕8月1日之后，要交纳8万多的个税，权衡之下，才把房价从67.8万元，降到65万。“要不是那个政策，我房子还可以放着，67.8万的价格还可以往上抬呢。”马先生问记者，“已经签了协议了，能不能不卖了？”

　　7月31日的时候，马先生就收下了买家1万元的定金，也已经到房产局办理了交件手续，如果现在马先生毁约的话，他将双倍返还买家定金，马先生将硬生生丢掉1万元。“以后房价能不能涨还很难说吧。”马先生叹了一口气，“后悔也没用了。”

　　个税细则出台首日反应：

　　新房昨日销售277套，新政影响暂未显现

　　与二手房市场所受影响立杆见影不同，南京新房市场在新政实施的这两天却未有太大变动。

　　南京网上房地产的数据显示，截至昨日19：30，南京共有133套商品住宅成交、144套商品住宅认购；而前日新政实施首日南京共有357套商品住宅成交、162套认购。网上房地产人士分析，除去8月1日浦口某楼盘的集中成交鉴证外，实际上两日的销售状况并未有大的波动。与上周末两天商品住宅共认购363套、成交71套相比，这两天的总销量还略有上升。

　　除了从整个数据看出新政对新房的影响还未显现外，最近开盘的几个项目其销售也较为正常。位于城中中央路上的天正湖滨花园（查看地图）7月29日推出60套余套万元房源，截至8月1日已内部认购达30套，将近推出房源的50％。南京一家民间研究机构的专家认为，个税新政首先影响的肯定是二手房市场，至于商品房市场的影响目前暂未显现也在情理之中。不过，随着需求进入观望，投机、投资需求的大量减少，新房市场受个税征收影响也在所难免。

　　交易大厅冷清依然，二手房成交继续萎缩

　　昨日下午15：00，记者再次来到位于华侨路35号的房产交易登记中心。和前日新政实施首日一样，整个交易大厅都显得极为冷清。由于南京细则还未公诸于众，前来的市民大多是询问问题的。这使得从8月1日起，三楼的地税咨询窗口相对热闹一些。

　　“到底怎么交？”三三两两的市民围在地税窗口前问个不停，但和前日没有什么区别，地税窗口的工作人员还是将“问题”推给了南京税后咨询热线12366以及南京市地税局。由于没有得到最终的答案，他们只得议论纷纷地离开现场，一些女士穿的高跟鞋铿锵有力地踩在地面上，“吭吭吭”的声音在空旷的交易大厅中回荡。

　　曾经排起15米长队的二楼登记受理大厅从8月1日起便不再热闹，昨日这里依旧冷清。偶尔有两个市民排在窗口前面，他们也大多是咨询问题的。由于人数骤减，8个登记受理窗口偶尔会有几个摆出“停止受理”的提示牌，而这在“8.1”个税新政前是不可能，也是难以想象的。

　　与交易大厅的冷清相呼应，受个税新规的影响，昨日全市二手房成交急剧下滑。南京我爱我家置业公司有关负责人表示，昨天他们各门面店的生意都冷清了很多，二手房房源、客源、成交量均急剧下滑。有中介门面店坦陈，由于个税政策影响和前几日交易“井喷”带来的投资，这两天他们甚至没有一单业务。据了解，在结束“8.1”前的忙碌后，南京不少中介公司甚至给员工放假，选择“休眠”。

　　“8.1”后，南京暂未征到一笔个税

　　从8月1日起，新政已实施两日。南京税收热线12366的工作人员表示，从8月1日起南京已开始营业税、个税合一征收。但昨日记者再次来到位于南京市房产交易登记中心三楼的地税窗口时，地税窗口的工作人员表示，由于现在来交件的大多需要10天后才能出件（征税也要等到那时），而“8.1”前交件现在出件的根据规定又不需要缴税，所以截至昨日南京地税并未征到一笔个税。

　　南京市地税部门有关人士表示，近两天已有市民前来交件，而根据规定8月1日后交件的都得交纳个税，预计8月10日左右南京便会出现首笔“强征”的个税。

　　据悉，目前地税部门的相关软件系统正在更新中，近阶段若征得个税也将暂时采取“手撕票”的形式开具凭证。

　　二手房

　　个税征收 百姓四个问题

　　“细则开始明确了很多操作，但实际上还有很多值得探讨的地方。”细则的出台让不少中介、开发商悬着的心落了下来，但采访中不少业内人士认为，这次政策的有关规定同样存在着一些漏洞。

　　1.“自住房”界定是否模糊？

　　在“南京个税细则”的第三条，南京地税部门对“唯一住房”做了界定。根据规定，唯一住房是指纳税义务人除所售住房外，其个人或家庭成员不再拥有其它房屋所有权的，则所售住房方可视作家庭唯一生活用房。唯一住房的确定依据是纳税义务人本人提供相应的证明或者唯一住房承诺书。

　　南京中广置业资深经纪人王小军解读该条规定时认为，这表明税务部门将不再核查卖房人（家庭成员）是不是有其他住房，但需要卖房人提供书面承诺或者单位出具的证明即可。这样一来，只要当事人书面承诺只有1套住房就可以免交个税。其目的是不使楼市产生大的动荡，平稳发展。但税务机关应该还有保留以后追缴的权利。

　　2.装修扣除比例是不是过低,

　　扣除方式一刀切是否公平？

　　对于装修费的扣除认定，南京细则沿用了国税总局的规定：

　　A、已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；

　　B、商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。

　　南京中原地产的王巍巍认为，装修款的扣除比例有偏低之嫌。从目前的情况来看，100万的房子装修款远不止10万，这样对于房主而言，扣除部分实际上少了，面临着多缴税的问题。相反，对于经适房而言，可能当时买房的时候装修费用反而达不到原值的15％。

　　王小军认为，免税装修费用的扣除比例采取“一刀切”的方式也有不合理的地方，比如新街口一套100平方米的房子价值是100万元，江北浦口同样面积的房子可能只要30万元，两套房子花的装修费可能都是10万元，新街口的房子扣10万、浦口的扣3万，这显然对浦口的房子不公平。

　　3.商品房转手会不会参照1％？

　　在南京细则规定中，对不能提供住房原值等原始凭证的，南京暂实行按房屋转让收入额的1%征收个人所得税。

　　由于南京暂无各区经适房价格标准，有关人士认为，此条规定主要是针对房改房。也即是说，以后的操作中房改房多半将以售房收入的1％征收个税。

　　不过，由于地税部门无法认定哪些情况属于“不能提供住房原值”者，业内人士认为，老百姓在纳税中会选择“是按照差额20％征税”划算还是“按售价1％征税”划算。“比如我2002年以35万买进的一套房子，加上装修费用等合计40万，现在以50万的卖出，按照提供原值的方法，我需要交纳2万的个税；但如果按照不能提供原值的计算方法，我则只需要交纳5000元的个税。”一位资深经纪人说，两者的差别高达1.5万，在如此利益的诱惑下，不排除购房者故意不提供或隐藏原值凭证。

　　中广置业的王小军认为，今后缴纳个税有可能可以选择其中一种缴纳方式。我爱我家置业公司的舒莉莉则将其细化，如果差价小于5%，就以收入减成本计算纳税额；如果差价大于5%，就可按“不能提供住房原值”方式，按1%缴纳。

　　中原地产区域经理余晨煊表示，相比上海“任取其低”的做法，南京只是没把话点破，相信实际操作中可以和上海一样“任取其低”。

　　4.“自用5年”、“出售1年内”节点待确定

　　在新规中，提到了诸如“个人转让自用5年以上”、“现住房出售1年内按市场价重新购房的”、“从2006年8月1日起受理的房地产交易件”等一系列时间节点。但“5年”、“1年”的起止时间如何算？新政实施的节点到时以交件时间为准还是以领证时间为准？

　　一位业内人士推测，按照以往惯例，“个人转让自用5年以上”中的“5年”其起始时间应该是该房屋产权证上的时间，截至时间应该是其转让交件时间。但“出售1年内”中的“1年”时间如何计算则是未知数。有关人士分析，如果起始时间为现有住房出售交件日期，那么截至时间是否为重新购置新房时的交件日期？

　　此外，新政规定“从2006年8月1日起受理的房地产交易件”将按照国税总局通知执行个税政策，南京房产交易中心三楼地税窗口的工作人员回答，新政实施的时间节点以交件时间为准，即8月1日前交件的可不按照国税总局的通知执行。

　　5.租房一年后再买房保证金退不退？

　　根据新规，对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。

　　中广置业王小军分析，一年内卖房买房，可全部或部分退还纳税保证金，假使某市民在卖了房子后，一年内没有买房，也没有第二套房子住，而是一直在租房子住，超过一年后再买房，是不是就不会退还纳税保证金了？这从情理上是说不通的。

　　影响

　　个税征收对新房影响不大

　　难以波及新建商品房，市场短线投资将绝迹

　　新建房

　　影响微乎其微

　　南京二手房转让个人所得税征收细则昨日下午出台，房改房将按照实际转让金额1%的比例征收。为此，剧烈震荡之后的二手房市场又平静了下来。南京的开发商表示，“轻柔的1%”对新建商品房市场影响微乎其微。

　　南京浙商投资有限公司总经理张国(张国博客,张国新闻,张国说吧)安对南京敲定为1%并不敢到惊讶。“杭州等地方都是1%。”张国安说，“这个力度拿捏的还是比较适当的。”张国安表示，这一政策最大的影响仅仅在于打击了房产的短线投资，对整个二手房市场的影响有限，更不用说对新建商品房的影响了。

　　“没有谁会为了几千块钱不卖二手房，或者不买新建商品房。”南京东方投资集团策划总监姚宁屏对个税政策持反对意见，他认为，这个政策更多的是对普通市民利益的剥夺，带有更多“误伤”的成分，因此细则以1%的比例来柔化这个政策，这一决定是正确的。

　　南京新居置业投资顾问有限公司总经理黄真敏认为，个税政策最大的着力点是对房改房的打击，房改房的体量巨大，所受的影响也最大。由于房改房越来越不能满足居住者的需求，因此房改房进入二手房市场是居住需求的必然体现。细则将房改房的个税缴纳比例划为1%，是放房改房一马，对新建商品房市场可能还将起到促进作用。

　　二手房

　　可能量跌价涨

　　“1％应是意料之中的事情。”中原地产区域经理余晨煊对南京“1％”比例的确定并不感到意外。按照他的说法，相比上海、杭州等地，南京的楼市要平稳得多，在上海、杭州确定1％比例后，南京也采取“1％”比例应是意料之中。这样一来，对于二手房的影响实际上并没有以前想象的那么大。

　　余晨煊说，50万的房子多加5000块，可能仍然能出手。“实际上对卖方的心理打击并不大。”南京融众总经理武继平也有同样看法。

　　同样，对于买家而言，由于“强征”个税出台他们肯定会观望。武继平介绍，购房者在市场未能明了之时，大多会采取观望态度。武继平表示，8月份本身是二手房交易淡季，再加上“8.1”前二手房交易的透支，市场会出现一段时间的“停歇”。而这种状况要得到缓解，至少也要等到“金九银十”传统旺季到来。

　　在一致判断成交量会急剧减少的同时，不少业内人士也认为二手房成交价格会在8月份呈现上扬。余晨煊说，卖方即使不全部让买方承担税赋，但5000元的个税让买方承担3000元是再正常不过的了。

　　南京融众总经理武继平认为，“量涨价跌”是二手房市场在接下来一段时间表现出来的主要特征，至于何时走出市场则要看买卖双方的博弈状况，以及市场对新政的适应状况。

　　租赁房

　　房租松动生意火

　　在个税实行强征后，南京不少中介认为，由于二手房交易成本的增加，很多二手房可能会“转售为租”流入租赁市场。

　　“这和营业税征收时一样。”南京中原地产交易中心主管王巍巍认为，1％的比例虽然比不过5.5％的营业税，但是五年内转让房产的成本实际上又增加一截，如果两税合征，很多卖家就会考虑“转售为租”。南京我爱我家有关人士表示赞同，据介绍，在个税新政出台后，南京确已有部分二手房流入租赁市场。

　　顺弛不动产网络集团副总经理董犇接受记者采访时认为，个税的征收对于租赁市场应该说是一大利好。原本打算出售的房源转向租赁市场后租赁市场房源增加，整体市场反应旺盛。不过，也有人士认为，在整个租赁市场房源增多的情况下，一向较为坚挺的房屋租赁价格有可能会在接下来有所松动。