★再繁华的盛宴，终有落幕。

　　★10月22日，2006年长沙秋季房地产交易展示会在一片歌舞升平中落下帷幕。

　　★总接待人数，30.6万人；成交总金额，16.36亿元；商品房合计成交套数，3552套。

　　★数字的繁荣，让人感受不到来自政策背后的压抑；市场的喧闹，也让人依稀看到了前进的曙光。

　　★然而，在一切繁华的背后，长沙市场3季度的形势分析数据，却让人深思——1－9月，市场供应量大幅增长，批准预售总量同比增长43.38％。

　　★有人说，这是一个新的起点。有人说，长沙市场将遭遇拐点。从这届展会折射出来的是业界对于市场后市走势的判断与思考。

　　★孰是孰非，一切的真相，依然来自市场。

　　从秋交会可以窥见后新政时代长沙楼市的走向。记者 马金辉 摄

　　观点一：秋交会是个新起点

　　爆发，在于积累。

　　从今年秋交会的表情来看，理性购房已经成为购房者的一种本能。消费者在理性观察之后，购买力会积蓄到某一个点，出现一个爆发。

　　“毫无疑问，秋交会将是一个新的起点。”资深地产策划人程雨清说。

　　房价的非典型性曲线

　　每年房交会，在无数预言家言之凿凿的“房价必跌说”声中，购房者一边咬牙切齿“诅咒”房价的飚涨，一边心急地交钱付款，生怕自己看中的房子被人横刀夺爱。

　　这届展会是否延续了同样的宿命？购房者谢琳锋的感受是，“不同的产品，价格分层越来越明显。”

　　从本届展会上来看，楼盘价格已经根据产品类型的不同而出现了不同的价格分层。不断提升品质与档次的别墅产品，成为今年秋交会的“高价军团”主力。

　　水云间，可售别墅近50套，三期叠加别墅销售均价5200元每平方米；长沙玫瑰园，目前可售别墅32套，销售均价每平方米6200元；水印山城，11月可望正式公开发售，销售均价每平方米8000元左右（包括私家庭院），部分超过万元每平方米；绿城·青竹园预计销售起价每平方米1万元以上（包括私家庭院）。

　　“今年上市的别墅，在品质上有相当高的提升，顶级别墅的出现，已经成为一种现实。”水印山城营销负责人张如刚说。

　　支撑高价的不仅是别墅产品，城市中心住宅楼盘的出现，也为房价再添一把火。上城·金都、瑞宁花园、紫金苑、融科·三万英尺等新推楼盘的出现，进一步将长沙房价推向高潮。

　　据不完全统计，目前城市中心区楼盘，包括小户型项目的价格都在每平方米3700元以上，每平方米4000元左右的楼盘比比皆是。“今年市中心楼盘的房价上涨速度惊人。”一位购房者说。

　　而位于二环附近楼盘的价格保持相对稳定。“去年到今年上半年，二环附近普通住宅房价上涨很明显，但是从上半年到下半年价格保持了一定稳定性。”程雨清说。

　　业界预计，长沙市场两极分化将明显加强。高端产品放量将会在明年5月左右，而低端产品受新政影响，将大量出现，面向中高档客户的精品小区型项目将会大量减少。

　　新热点的品质诱惑

　　一个城市的扩张，带来的是新兴片区的价值认同。从本届展会来看，二环附近新兴片区的兴起，正在成为房地产发展的重要表情。

　　据统计，本届展会56个参展楼盘中，有南山·苏迪亚诺、托斯卡纳、绿城·桂花城、西子花苑、山水英伦等36个楼盘位于二环之外。这部分楼盘大多以大型社区为主，多层、高层、别墅等多种不同的物业类型百花争鸣。

　　一个趋势是，雨花区和岳麓区仍然是新增楼盘最为集中的区域。数据显示，第3季度，长沙市商品房供应量中，雨花区批准预售面积为57.01万平方米，岳麓区批准预售面积为46.21万平方米。

　　“无论是从展会现场展示的楼盘，还是长沙市房产局提供的数据来看，雨花区和岳麓区成为市场热点，已经不可抵挡。”大匠企画总经理聂建湘说。

　　聂建湘认为，今后很长一段时间南二环和西二环附近将是城区地产开发的主战场，而近郊如星沙、暮云以其庞大的供应量也将成为楼市的主力之一。而近郊相对温柔的价格、良好的生态环境、改善飞速的交通条件等有利条件，也是众多购房者选择在此置业的重要原因。

　　但一个不容忽视的现象是，住房供应结构相较往年存在失衡。普通住房供应结构有些模糊，别墅和高档住宅供应大增。

　　二环附近房源更多趋向于中高价住房，中低价位房源相对较少，结构失衡的趋势有所显现；而从供应的区域来看，城南和城西的放量较大，价格也呈攀升的趋势，城北的供应相对偏少。本报记者 文 洁

　　观点二：拐点可能就在明秋

　　繁华背后，隐含的是购房者日趋理智的选择。“市场已经完全进入了买方市场。”一位开发商的呼吁正在提醒着越来越多乐观的开发商们。

　　有观点认为，房产新政对于长沙市场的影响正逐渐在体现，随着新政策的实行和市场供应量的非理性猛增，长沙可能在明年金秋遭遇拐点。

　　市场供应失衡

　　据相关数据显示，1－9月，市场供应量大幅增长，批准预售总量同比增长43.38％。另一个市场统计，上市住宅累计供销比为0.92：1，以此估算，2006年上市的800万平方米住宅量全部消化的时间大约会在明年5月左右。

　　目前受新政影响的主要是今年5月以后取得土地的项目，一般项目有12至14个月的前期准备阶段，而在新政的影响下，准备期一般要延长3至4个月（开发贷款的严审、预售门槛的加高、市场客户积累的延长）。“基本上可以肯定，新政后的第一批项目正式的扎堆上市期在明年9月左右。”新族房地产开发有限公司策划部经理谢栋说。

　　长沙目前的高端产品基本上以独栋别墅、联排别墅为主，该类项目的开发周期较长，报建手续皆早已进行。这类项目的开发商资金实力较为雄厚，目前没有集中上市主要是在加快开发工程进度，待到明年以现房姿态出现，在短时间内引爆市场。因此明年高端产品整体方案调整的可能性不大。

　　谢栋认为，到明年，市场的高端产品的供给体量将维持不变，甚至所占比重会略有上升。而面向中低端客户的产品随着政策的规定会有大量的提升。唯一变化的是，“面向中等偏上的客户群的产品供应量将有大量下降趋势。”谢栋称，明年新政后的第一批房地产产品的上市时间即是长沙楼市出现拐点的时间，也就是明年9月左右。

　　涨幅空间在减小

　　在高端产品供应不变，而大量的面向中高端客户的产品被限制后，随着低端产品的大量面市，长沙低端房地产市场在各板块产品局部同质化竞争的环境下很有可能出现走低的趋势。

　　“消费者现在是越来越理性，这势必带来市场价格的理性。”资深策划人程雨清说，尽管此次房交会共成交商品房3552套，成交面积为45.72万平方米，成交金额16.36亿元，成交总额高过历届房交会。

　　但仔细与购房客户沟通就可了解，实际成交的客户基本都是在前期对项目反复了解的基础上，对目标楼盘进行仔细比较，在摸清所有情况后才购买的。

　　“相对于以前一些客户仅仅通过房交会期间了解就购买的情况来说，现在的购房客户更趋于理性。”程雨清预计，价格的涨幅空间估计到2007年将达到最大，长沙的房价将不再是省会城市房价中相对低的城市了，而会进入第一梯队与第二梯队之间。之后，也就是到2008年，长沙房价的涨幅空间就会很小了。“消费者的购房热情将会在2007年走入高涨状态，但由于消费者购房渐趋理性，房价上涨空间应当会缩小。”