近来，有穴来风，传闻商业银行将提高房贷首付比例，由原来的30%提高到40%－50%。银行内部人士称此举一是为控制商业银行的信贷规模，二是为防范目前一些地区房价波动过大引发的金融风险。或许这一政策真正实施后有助于降低金融风险，然而对于普通购房人来说，却是一个不小的“打击”。一旦此政策不分住房需求对象，统一落实，将会使一直处于观望、等待的普通购房人继续徘徊在购房门外。

　　大户型无力购买

　　中大恒基不动产营销总经理赵晨明认为，提高房贷首付比例一旦落实，而且是“一刀切”式的推行，对于投机、投资型购房者来说此项措施会增加一次性投入成本，将有望抑制投机行为，但对于首次置业的普通购房者来说，无疑是雪上加霜。从目前房地产市场来看，在售多为大户型项目，小户型占比较少。根据普通购房人的购买能力，别墅不作考虑对象，而城中的大户型项目价位主要集中在万元以上。保守估计，一般大户型套均面积在100平米以上，以目前房价计算，一套大户型住房的总价得100万元以上，首付提高到40%－50%后，购房人将必须一次性支付40多万元。在原有的基础上增加10－20万，加之现在房价一路走高，因此，普通购房人的购房压力将进一步加大。如果普通购房人想支付30万元以下的首付购买大户型住房，那么选择范围只能局限在郊区了，甚至向远郊前行。而在目前远郊地区城市功能还未完善的情况下，居住成本将会提高，进一步增加购房人的购房成本。

　　小户型供不应求

　　对于自住性的普通购房者，有人建议首付提高后，普通购房者可以选择低总价的小户型。而赵晨明认为，建议虽好，现实难行。“90/70”政策虽实施一年多，但从小户型供应来看，目前在售约为40个项目，其中公寓占比近五成。在公寓项目中，酒店式公寓占比三成，其它多为精装修、靠近商圈的高档公寓。这些小户型的公寓项目整体均价为18000元/平米，其中均价超过20000元/平米的公寓占比28%。购买一套位于市区的50平米左右的小户型总价也在90万元以上，可见，这些小户型的高档公寓项目也是普通购房人难以承受的。另外，酒店式公寓的土地使用年限不超过50年，而且物业管理费高于住宅性质的商品房，一旦将来土地使用期满，商用土地还需要补交地价款或是交付地价税，购房成本进一步增加。除去公寓，适宜自住、低总价的小户型普通住宅项目则是供不应求，“粥少僧多”的局面，其结果只能是一部分普通购房者无房可买。

　　保障性住房拒之门外

　　07年，北京市政府土地供应有较大转变，保障性住宅用地供应大幅增加，尤其是限价地的诞生，曾让许多普通购房人驻足等待，以期分得一杯羹。然而随着两限房（两限房虽有商品性，但由于限户型、限价格、限购买资格，使其更具有公共产品或准公共产品性，因此暂把它归入保障性住房之列）均价以及购房资格的敲定，大部分普通购房人只能再次被拒在保障性住房门外。因为，从首批限价房购买资格来看，政府规定购买者须具备几个条件：具有北京市常住户口；北京市中低收入家庭；解危排险、环境整治、文保危改、城中村整治、奥运工程及其配套设施等重点项目的北京市被征地、拆迁区住户。

　　普通购房者虽可能买得起两限房，但在户籍、收入的限制下，也无资格购买。而经济适用房购买资格更为严格，廉租房又针对特困家庭。因此，普通购房者在经历房贷首付提高无力购买商品房之后，保障性住房也向其紧闭大门，普通购房者究竟该何去何从？

　　权衡利弊

　　也许传闻最终也将是传闻，那么普通购房者就不必紧张了。但如果真要推行房贷首付提高到40%－50%，对于各方的影响将是利弊兼而有之。中大恒基不动产营销总经理赵晨明认为，提高房贷首付虽能够防范目前一些地区房价波动过大引发的金融风险，控制商业银行的信贷规模。但是银行信贷规模减少，尤其是房贷风险小于商业贷款的情况下，银行的稳定收入也将减少。对于楼市来说，提高房贷首付虽有利于减少投机性的投资需求，达到抑制需求旺盛、缓解房价不断上涨压力的目标。但在供给无较大增加、国内经济发展势头又良好的情况下，平衡市场房价仅靠抑制需求，效果很难显现。另外，通过提高房贷首付抑制需求，也将主要是对普通购房者自住性需求的抑制，而且这种抑制也仅是短期内的。因为普通购房者的刚性需求未得到满足，将一直存在。一旦刚性需求在未来某个期间爆发，而供应未出现较大增加的情况下，房价的涨速也将更快。

　　数据显示，截止目前，07年共成交的44块土地中，限价地规划建筑面积占比43%，这部分出让的土地虽建成住房，大部分普通购房者也不在考虑范围之内。剩余住宅用地规划建筑面积为233万平米，占比仅为40%。在正在交易以及即将入市的土地中，全部住宅用地规划建筑面积为451万平米，其中一部分也有可能转为限价地。而政府未来几年内的土地供应计划至今并未出台，因此，商品房用地供应量是否会有较大增加，目前无从得知。仅就目前房地产市场交易状况来看，商品房供需仍有较大差距。一旦房贷首付增加，部分首次置业的普通购房者的需求将被延后，加之人口增加带来的新的需求的增加，在商品房供应量未大幅增加的情况下，供需差距将进一步被拉大，房价继续攀升。因此，仅靠提高房贷首付比例抑制需求，显得有些“势单力薄”。

　　差别实施

　　赵晨明认为，提高房贷首付利弊兼有，因此应审慎、有差别实施。政府一方面在增加保障性住宅用地供应，解决中低收入家庭住房问题的同时，增加商品房用地的供应，为在保障性目标范围之外的普通购房者提供购房条件；另一方面，在产品供应结构上，尽量规划小户型的建设。在土地面积既定的情况下，提高得房率，增加市场供应量。而在提高房贷首付时，应实行梯级标准。对于首次置业的普通购房者目前暂缓提高首付比例，或是小幅提升但小于40%的比例；对于二次以上的多次购房者，房贷首付可以提高到40%－50%。如果出台这一政策仅仅是为了打压了投资性需求，抑制房价上涨过快，赵晨明认为，可以通过其他多种手段促成，如提高多次购房的贷款利率，或是对第二套、第三套房征收物业税等。

　　文章引用自：