9月27日，中国人民银行、中国银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发〔2007〕359号文)，通知要求严格住房消费贷款管理，要求购买第二套住房，首付不得低于4成，利率不得低于正常利率的1.1倍。

　　加上此前的多次加息的累计效应，这一抑制购房需求的房贷新政的出台，无疑在提高房产投资成本的同时，将大大地打击投资客的购房热情。与此同时，中国工商银行则表现出难得一见的配合，宣布将对第二套住房贷款收取为正常水平1.3倍的具有某种惩罚意义的利息。

　　然而，广州在“十一”黄金周期间，却出现了与我们的分析相悖的现象，据报道，刚刚过去的这个黄金周广州一手住宅楼市成交量和“五一”黄金周相比并没有下降，不但一手高档楼盘的成交没有萎缩，而且二手房交易也非常火爆。

　　不少分析师对此的解释是，由于购买力不降反升，而新出台的按揭新政影响不大，且由于第二套住房无法准确确定，所以，买家依旧买楼。

　　对此，我们不敢完全苟同。

　　关于购房者的购买力问题，虽然持续兴旺的股市给部分投资者增加了购买力，但由于目前股市牛市格局未改，我们认为发生大规模的资金流入楼市的可能性还不大。

　　另外，房贷新政出台的直接目标是抑制购房者特别是投资客的需求，影响的大小目前暂时还难以下结论，但我们可以肯定的是，此政策出台一定会改变房地产各方利益相关者的预期。

　　自2004年以来，政府虽然陆陆续续地出台了不少针对房地产市场进行宏观调控的政策，政策之多前所未有，但是，不管是收紧地根和银根，还是“国八条”及“国六条”，最终执行下来的实际效果却不是那样理想，房价上涨的牛头依然如故，说明以往的政策影响是有限的。

　　仔细分析，这些政策之所以没有起到明显的作用，很大部分原因是以往的调控方向基本上是从供给的角度进行的，而非从住房需求的角度进行。

　　我们知道，银行的低首付长期按揭制度放大了中国的住房需求，也带来了大量的投机客，因为低首付按揭制度以小博大，具有杠杆效应，虽然说股市从1000点爬升到5700点，但房价只要翻一倍，杠杆效应下的炒房收益可以放大五倍。而各大城市的房价最近两年平均翻了2-3倍。

　　从这里可以看出，投资房地产的回报比投资股票的回报要高，而且本金少，价格波动的风险小，基本是一个持续的升势。因此，才会激发那么多人参与炒楼。而通过信贷杠杆提高购房人的购买力，自然就从制度上放大了住房需求，因此，提高首付无疑将此杠杆效应降低，这样就从需求的角度抑制了购房人的能力。据有关数据分析，提高首付的政策效果相当于7次加息，应该来说，对抑制需求特别是投机性需求是有效的。

　　“十一”黄金周之所以出现成交量不减反增的情况，我们认为，这恰恰是房贷新政在起作用了，是开发商对新政的强烈反应，开发商不怕加息，加息虽然使开发商的开发成本上升，但只要有需求存在，房价可以水涨船高，可以将成本转嫁给购房者，但一旦出台抑制需求的政策，开发商就担心了，因为如果失去了有效需求的支撑，等于是釜底抽薪，供给再多也只是白搭。

　　因此，开发商最怕提高首付抑制需求。在这样的政策背景下，开发商不但不敢再捂盘囤积房源，而且还将采取各种促销手段想方设法把存货销售出去，加快存货流转速度。据报道，黄金周期间“恒大御景半岛铺天盖地的广告宣传，合生、富力、保利、万科等都加大了宣传和推货力度”；笔者也在这个黄金周期间破天荒地收到过数十条促销房子的短信。

　　可见，广州在黄金周期间楼市成交量增加并不奇怪，反而这正是房贷新政开始发生作用的征兆。

　　(冯科 作者系北京大学经济所房地产金融研究中心主任）