2007春，“绿”意盎然。在经历了2006一系列国家宏观调控政策的“洗礼”后，湖南房地产市场伴随着2007的春天一同复苏，呈现出一片欣欣向荣的景象。

　　由长沙房地产信息网打造，房交会主题活动之一的网上直播室也在昨日正式拉开了帷幕。与以往房交会相同的是我们依旧请来了房地产管理单位的领导，房地产业界的精英，银行，等。。。。。众多人士。不同的是，本次直播室跟随房交会一同移师北城青竹湖国际会展中心，距离市中心有着相当的距离。对于此次房交会的北迁，我们的嘉宾是怎样看待的，对今后的房地产市场有着怎样的期望？。。。。。。请您跟随小编的记录一同走进本次房交会，走进嘉宾的内心世界。

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　　在国家宏观调控之手的大力掌控之下长沙的房地产市场朝着健康平稳上升的趋势快速发展，长沙的地产商怎样看待2007年的长沙房地产市场？让我们来听听长沙地产界的精英们是如何把握市场，预测未来市场的发展趋向的。

　　湖南珠江花城副总经理潘小军

　　[主持人]请问这次房交会移师北城，您觉得有什么意义？往年的房交会是长沙低产界的一次盛会。这一次开福区无论是政府还是楼盘企业都花了很大的精力和时间把我们的盛会搬到青竹湖，这是不是一个大的趋向？

　　[潘小军]这次房交会叫移师北城，我觉得更大的意义是在新的一年的改变，把北城纳入全新的版图。房地产推动城市的发展，应该是打开北区的局面，北区在创作上是比较偏远的，这回开福区政府做这个决定，我觉得其实体现了这个行业发展的趋势。我相信在其他区域也会有这样一个趋势，这样反映中国长沙房地产的发展。

　　[主持人]在我们大家观众朋友当中，很多同行业中间，都避免正面的碰撞与摩擦，像品牌、环境、地形都比较相近的楼盘发展上在这里，您不怕加剧这样的竞争吗？

　　[潘小军] 竞争是存在的，所有的核心社会我们是把共同的区域做大，扩大整体的优势，其实房地产不仅是买房，是为消费者提供生活的空间。特别是北区，怎么样让市民认同这个区域。另外我们有各自的优势。 其实这种竞争不管怎么对待，都是存在的，在这种情况下，我觉得更多的是把市场做大，提高整体区域的价值，吸引更多人的关注，这才是多赢的局面。

　　西子花苑营销总监 李俊

　　[主持人]消费者现在持什么消费观念？

　　[李俊]目前我个人认为有变化，之前是基本上不买房，现在是谨慎买房，虽然可能看上去差不多，还是不买房，但是意思是有钱，但是更多的是在吃喝玩乐，而没有在住宅方面，把自己居住的品质改变一下，提升一下。等这几年因为长沙房地产市场的发展，因为好的一些理念，包括开发理念、住宅理念相继的引进长沙市场，消费者已经有意识买房改变居住质量。但是也陷入这样一个规则，过于谨慎买房。这是相对于沿海，相对于上海、杭州等等这些方面来说，买房的时候开始没有这个意识，突然有这个意识了，不知道好还是不好，相对沿海来说是过于谨慎的。我觉得这是长沙消费者购房行为。

　　[主持人]针对房地产市场的发展走向，国家出台一系列的政策对他进行调控，您认为国家宏观调控会对消费者产生影响吗？

　　[李俊]有，而且是很肯定的。为什么呢？刚才说了，长沙购房消费是过于谨慎，是因为国家相继有些政策出台，从去年开始有4、5个，而且是消费者都能够很熟悉很了解的相关政策、法规，这样一些政策法规出台以后，会让消费者更加加深谨慎态度，会认为“中央都会出台的政策，是不是房地产市场真的有水分，会让中央通过政策的调控挤出台？在挤的过程中我还是先观望一段时间”，在这个过程中就很谨慎了。通过我个人的观察看，消费者真正的变成理性了，他不会一味的想到通过政府，通过相关的政策法规来调控，来降低房价，在这一块，通俗一点说也不抱太大的希望，他知道长沙目前的房地产市场、房产价格是没有虚高的成分，所以消费也应该是真正的理性，该买的还是要买，只是在买的过程里面会多去选择，选中自己真正中意的房子。

　　[主持人]从06年开始，应该是长沙房地产业辉煌的时期，成交量创了历史新高，在种种因素作用下，消费者的消费观念会不会有一些改变？

　　[李俊]会有一些改变，但是不会太大。长沙房地产市场购买市场和开发市场，一般情况下来说，是等同的进化过程，但是我个人觉得长沙房地产市场消费市场和开发市场还是有一些脱节，消费、消费观念、消费习惯的改变和促进和开发的改变和促进有一定的滞后。怎么这么说？我们可以看到从03、04年开始，长沙房地产慢慢升温，是因为一些好的开发商、品牌开发商进来以后，对整个市场促进特别大，消费者对于这个过程，对于他的购买习惯这种心态的变化不会有这么大，只会是认为先有成品，先变市场他的习惯才会变。我认为应该会持续往这方面走。虽然现在我们看到股市、基金等等炒得比较热，办公室也好、休闲娱乐的时候也好谈得最多的是股市、基金买了多少。但是我觉得对于长沙房地产市场影响不大。还有一个主要原因，长沙房地产市场现在更多的是改变自我居住条件的需求，而不是在沿海城市投资意识，甚至有些投机意识的购买。所以我觉得长沙房地产消费者该买的时候还是要买，因为基金也好、股票也好更多的是投资、投机心态，不会影响房地产的进程。

　　[主持人]消费者的观念正在逐渐的改变，可以说市场需求也在逐渐的形成。您认为长沙房地产市场应该怎么应对这种变化？

　　[李俊]作为开发商应该是我们先去营造这样的环境，让消费者适应这种环境，可以说应对，也可以说我们自己开发商主动的制订好这些游戏规则，来更好的适应这些游戏规则，落到实处，造好消费者真正喜欢的房子，不只从品质，同时慢慢的因为生活品质的提高，消费者对精神层面的需求也越来越高，从它的品牌等等这些方面，作为开发商都应该很努力的树立起来，这样才能够真正去应对，也可以说是去适应消费者的消费习惯。

　　湖南三江房地产有限公司副总经理 朱华强

　　[主持人]观众朋友们，大家好！这里是2007春季房地产交易展示会的直播现场，现在坐在我们直播间的是湖南三江房地产有限公司副总经理朱华强先生，你好，朱总。请您说一下长沙的住宅应该朝哪一个方向发展？有没有要提高和改进的地方呢？

　　[朱华强]首先我觉得长沙作为省会城市，房地产这块还是相当成熟的，包括它的建筑风格，一些理念、景观设计应该说还是走在比较前端的，这也是我们公司在长沙调查的时候第一个感触，就是比较超前的。

　　我觉得长沙的住宅还是蛮成熟的，以后长沙在房地产方面，会在户型、包括建筑风格方面，因为很多外地开发商都进来了，我认为在这些方面以后会有很大得进展。

　　[主持人]您觉得以后的住宅应该是什么样子呢？

　　[朱华强]我觉得作为住宅首先应该满足它的功能，这是第一个要点。户型追求居住的舒适型，这个是很重要的，因为老百姓买房子，舒适型是一个要点，包括景观，包括周边的小区配套，相应的一些因素都是很重要的。

　　[主持人]请您预测一下，未来长沙的房地产走势会是怎么样的？

　　[朱华强]我觉得作为省会城市，长沙从价位商来说有很大的上升空间，像沿海一些城市8、9000都是很正常的，现在长沙的均价也是只有两三千，应该还有很大的发展空间。

　　长江置业（湖南）发展有限公司副总经理 毛继和

　　[主持人]观众朋友大家好！这里是2007春季房地产交易展示会的直播现场，现在作客我们直播间的是湖南长江置业发展有限公司副总经理毛继和，你好毛总。很感谢您光临我们的直播间。我们知道河西是人文景观资源非常丰富的地方，但是由于交通不便，过去人们都没有对它引起特别大的重视，但是经过沁园春·御院的开发以后，蓦然回首，发现河西也是非常适合居住的地方，毛总，您认为在当地的人文景观方面应该做出什么样的努力呢？

　　[毛继和]我们2002年的时候开发了沁园春的一个项目，当时开发的时候，河西对长沙市民还是一个比较陌生的地方，随着我们的开发，在河西引起了一场轰动，同时在我们的带领下，在品质方面有一个良好基础上，价格在不断的上涨，这个价格也是随着我们品质的提高，以及人们收入的提高在不断的上涨。人们在这里追求的是一个环境，是一个景观，在河西有天然的景观。所以相对来说，在那里，人口的密度，空气的排放以及其他生活的污水都要强于河东。随着交通的不断改善，我们打造的沁园春·御院，是我们沁园春第二个楼盘，在我们哪里有八路公共汽车通向那里。

　　[主持人]河西除了沁园春·御院还有玫瑰园还有卓越几个大的楼盘，您作为一个外来的发展，您认为品牌对品质会有什么样的影响呢？

　　[毛继和]在我们的周边，有卓越蔚蓝海岸等等好几个楼盘，在各种开发商竞争的时代，随着开发商投入的房子的质量以及各个方面的要求不一样，所以我认为我们楼盘的竞争力主要在以下几个方面：第一我们这个楼盘是以欧洲风格为主的，还是一个比较新的一个亮相。然后我们占地162.5亩地，总面积30万平方米，而且我们的绿化率、容积率都符合人们最佳的居住条件，不能说我们比人家强多少，但是我们有核心竞争力，我们是一个高品质，真价位的楼盘。

　　[主持人]据我所知，在几年前河西的房价还是相对便宜的，大概价格是2000左右，现在已经涨到了3000左右，您是怎么看待房价的变更呢？

　　[毛继和]房价的上涨有很多的因素，一个是开发商的成本在增加，因为人们对房屋的要求，大家都注重于环境，要节能、保温，所以在这方面我们投入了大量的资金，这块房价的上涨也是随着国民经济的发展。大家都很清楚，从1992年到现在，我国的GDP是以8%的速度在增长，这几年，党中央的和谐政策出来以后，老百姓的收入都在提高，人们要求的质量也在提高，这也是消费的一个升级，所以价格与人们的需求应该是成正比的。

　　[主持人]当前国家对大户型的设计控制的比较紧，相比对沁园春·御院也是有一些影响的，你们是怎么来对待的？

　　[毛继和]我们有九种户型，有大中小。我们设计的比例基本是符合人们的需求，国家大的方针政策，我们的弧形从80平方米到130平方米不等，能够满足不同人士的需求，现在大户型随着和谐社会的推出，我们讲节能高效。大户型人们在居住的过程中间，如果觉得舒服，我个人认为还存在浪费国家的资源，我们在今后的开发中间，一定要符合市场的要求，同时要符合国家宏观调控的要求来推出适合于老百姓居住的楼盘。

　　绿城集团营销总监 祝海

　　[主持人]大家好！今天光临我们访谈节目的嘉宾是绿城集团营销总监祝海先生，你好，感谢您百忙之中赶到我们的演播室。现在的新政策针对别墅限地，别墅限地以后是不是会有一种现象，进驻别墅的企业越来越少，这种有限的竞争是否会导致产品的低质化呢？

　　[祝海]从市场的层面来讲，可能会有一些影响，换一个角度来看，消费别墅的客户应该都是见多识广最挑剔的客户，特别是高端客户，如果赢得一个客户信任的话，你的产品品质必须要不断的精益求精。

　　[主持人]高端的消费者最看重的是什么？

　　[祝海]我觉得安全私密是最基本的要素，他最看到的是别墅的享受性，不是说像乡下买了一个房子，房间很多，住在里面跟城市里面差不多。而真正的顶级别墅里面的配置，包括私家花园的拥有，这种享受性的生活方法是很重要的。

　　[主持人]您能不能谈一谈别墅市场不满意不乐观的地方？

　　[祝海]不满意的地方还是整个产品的提升还是有问题的。我们在其他的一些发达城市都有别墅项目，从长沙来看，还是停留在价格竞争，很多产品都是混合型的产品，这样的话，就是有不同层次的人，也很难形成一种邻里交流的感觉。所以我们产品定位完全是定位高端，大家能够形成一个共同的氛围，这样的话，这个社区会越来越稳定，很多的人会住进来。

　　[主持人]请您谈一下品牌对房地产开发起到的作用。

　　[祝海]这几年随着宏观调控，大家都看到到，大鱼吃小鱼，快鱼吃慢鱼。作为消费者而言，很多人可能是花了一生的积蓄，所以需要选择非常信任的开发商，有品牌的开发商。由此派生出来的，包括银行也好，上下游的资源，在这样的市场竞争机制下，更愿意跟品牌开发商合作。

　　[主持人]您认为长沙的房地产未来的走势怎么样？

　　[祝海]这个判断起来既可以说是比较简单，也可以说是复杂的。整个房地产取决于宏观经济，取决于居民收入，这个对于长沙我们是非常看好的。简单的来讲，现在的房地产非常火热，长沙的房价在全国来说是相对比较低的，在短期内，房地产还是一个加速发展的过程。

　　[主持人]您认为哪种户型比较走俏呢？

　　[祝海]就别墅和公寓来说，可能要分开来看，别墅最近可能会越来越走俏，从公寓来看，对于户型而言，随着房价的越高，面积小的会越来越走俏。

　　[主持人]最后请您谈一下对本次房交会的看法，这次房交会的看法以及举办的一些活动，您的看法？

　　[祝海]我觉得把房交会选在青竹湖来说是一个比较大的创新。因为长沙的区域是比较小的，随着区域的扩展，市民的认知度还是比较有限的，我觉得这次房交会选在这里，对北城的发展，对将来趋势的了解应该是非常有利的。尽管这里离市中心比较远，但人气还是相对比较旺。

　　恒鑫·澜北湾总经理 周永柱

　　[主持人]观众朋友大家好！欢迎您来到房交会网络直播室，现在的嘉宾是恒鑫澜北湾总经理周永柱先生， 这次房交会选在这里，对恒鑫澜北湾是否是一个大大的利好呢？

　　[周永柱]应该是一个利好。那天在区委区政府开会，第一非常激动能够在这里开放教会，第二感谢区委区政府把这次房交会在这里举办，让市民了解开福区的变化，对我们来说是一个很好的契机，在这次房交会上，我们也配合区委区政府举办了很多的活动，比如今天上午的108对，就是我们拿出8套房子8.8折奖励这些新人，还有看房车，希望开福区把人气拉过来，我们配合好，把现房实景，把周边的自然生态通过这些人的口碑传出去，我们有信心也觉得我们的楼盘还是非常好的。

　　[主持人]根据您的经验来看，目前长沙房地产项目产品最大的这种有待需要改进的在哪些方面？

　　[周永柱]这个也不太好说，因为现在房地产大盘是越来越多，几千亩的，几百亩的项目是越来越多了，品质是越来越高，高是好事，每个开发商都希望自己的建筑品质园林景观去创新，去提质，从我们的角度来说，我们愿意把它打造的更好，因为很大一部分人居，不单是遮风档雨的房屋，需要的是品质。可能就忽略了另外一部分人的要求，我们做房地产就像做服装一样，可能我是做李宁的，你让我做NIKE，可能我做不了。这个政府也在规划，比如廉租房，经济适用房也在大量的推出，随着市场的变化，我们也在转变自己的思路和理念，如果中高端楼盘超过了一定的度，我想我会去改变，去做中低的，这个是一个市场规律，我们会随着市场规律去调整。

　　[主持人]你认为目前长沙市场的房地产哪种需求量更加大一点呢？

　　[周永柱]这个也不好说，如果说把房价降到1600、2000相对于现在的房价是便宜很多了，但是买不起房子的人，还是买不起房子。但是又有很多人希望能够住高档一点的房子，我觉得整个住房结构应该是各个档次都有，根据需求去做，另外还是应该有一大部分的租房。像美国、欧洲这么发达的地区还是有人买不起房子，去租房。但是我想在长沙听的，好象人人都想买房。

　　[主持人]现在咱们买一套房子最少都要拿出二三十万出来，可能都是一辈子的积蓄，现在消费者对于买房这个事情是否变得越来越理性呢？

　　[周永柱]我觉得宁可要理性。现在越来越理性不管对消费者来说，对开发商来说，都是好事，我们并不希望一些不理性的人来买我的房子，最后吃亏了上当了什么的。因为我们非常讲诚信，我们不想欺骗他，我的房子是什么价位，这个市场还是比较公平的，不是说我就值2000，我就卖3000。理性以后，业主会根据自己的实力来判断，判断之后来买我的房子，这样我也心安理得。我是希望主宰恒鑫澜北湾的业主每天都开开心心的过。

　　[主持人]请您对长沙未来的房地产走势怎么看的？

　　[周永柱]作为我们开发商来说，利润空间是非常理性的，我认为长沙市大部分开发商的楼盘利润空间还是相当理性的，没有说去提这个价格。因为内部人知道你的成本无非就是土地，建筑、国家的规费等等。软环境也可以有一个初步的了解，理性的说，其实现在很多人买房子，带专家来看，其实我们也欢迎，就像做任何产品一样，做手机、做电视，现在对于长沙来说，房地产也不是一个暴利的行业。未来长沙的房价应该还是稳定上升的，上涨的空间还是很大的。

　　合富辉煌房地产南山苏迪亚诺高级项目经理 周宏歌

　　[主持人]观众朋友们大家好！这里是2007春季房地产交易展示会的直拨现场，现在作客我们直播间的是合富辉煌房地产南山苏迪亚诺高级项目经理周宏歌先生，你好，感谢您的光临。

　　[主持人]针对河西很多人都说区域还说不是很成熟，您是怎么看待的？

　　[周宏歌]其实从区域的角度来说，河西的优势，第一交通形象是非常重要的，去过的人都知道双向大车道，第二个，就是市区两极政府的一个腹地。第二个特性就是是长望融城的一个核心地带，第三个因素现在这个区域是大盘云集，除了我们以外，还有和记黄埔，长沙玫瑰园等等，就是竞合的趋势已经是势在必行。再一个河西岳麓区以北的区域是最具升值潜力的区域。还有一个因素就是从目前岳麓区从06年开始，开发量是非常大的，增长率是全市第一，第二目前它的房价相对于其他区来说是低的，升值的空间是非常大的。

　　[主持人]对这块区域的投资怎么来看？

　　[周宏歌]投资这块我不好谈，但是整体来说，发展商更多的期望政府要做两件事情，第一个人本化的规划，所谓人本化的规划就是政府在整个区域做大的招商的时候，对区域规划的功能不仅要全面，同时要人本化。从教育、医疗、商业等等各方面也要有人气也要有配套。再往更深层次的就是，对这个人本性的规划要有一个量化的进程，这个量化的进程怎么理解呢？就是我现在规划这里有一个学校，规划的时候就要想到可规划性、可实现性，要全部量化的定下来，这样的话，发展商只要知道容积率就可以了，不需要我说了，老百姓都知道了，这样开发商开发就可以了，然后就不愁卖了，而且更加的理性一些。

　　[主持人]谈一谈您觉得长沙房市的走向怎么样？

　　[周宏歌]长沙从全国来说是一个有点尴尬的城市，像外地98年的时候已经有高速的发展，长沙作为省会城市，我们的地产是98年开始复苏，一直到现在的第一轮大高潮，从未来来看，目前是第二轮的高潮即将来临。第一方面从行业的发展来说，绝对了第二轮高潮肯定要到来。因为我们说行业再升级，开发的升级，这么多外来的发展商和代理商使行业在升级。然后客户越来越多的接触到了项目，接触到了新的理念。第二个就是城市决定了第二轮高潮也是即将来临。长沙是200万人口，相对于全国一般的一线城市来说，200万人口很少了，所以它的发展大势肯定是会往前走的。第三个就是居住升级的需要，有人这样问我，长沙是200万人口，在城郊开发这么多房子，怎么卖出去？其实像我们南山这样的户型，有很多追求品质，追求悠然的生活环境的人士，他们肯定会到城郊去。从这些方面来看，长沙的第二轮高潮马上就会来临，所以我认为房价会大涨。