专家指出，有效解决“钉子户”蔓延与拆迁难问题，需要重点攻克拆迁补偿标准、拆迁主体、拆迁程序三大难题。

　　重庆“最牛钉子户”在《物权法》颁布之际诞生，随后，索赔1400万的深圳“最贵钉子户”、北京版“最牛钉子户”等便陆续上演。

　　“钉子户”迅速蔓延

　　“重庆拆迁户最终获得了合理赔偿费，这给了我们很大鼓舞，我们也一定要坚持到底”，4月20日，在朝阳区西大望路24号地块现场，张丰（化名）坚定地对《楼市》记者表示。

　　据张丰介绍，朝阳区西大望路24号住宅及公共服务设施用地原为正荣公司员工宿舍楼，目前尚有100户左右未搬离。“3月26日，拆迁公司便开始停水停电，但我们绝不屈服，直到争取到合理的补偿。”张丰重申。

　　同张丰一样将“重庆钉子户”视为动力的拆迁户不在少数。李萌（化名）为马家堡三期地块拆迁户之一，在接受《楼市》记者采访时，她表示，马家堡三期地块拆迁已拖了逾三年时间，三年的谈判，她已身心疲惫。但她坚信搬迁越晚，得到的补偿越高。“‘重庆钉子户’便是前例，我相信没有一位先搬走的业主有吴萍获得的拆迁补偿高。而且3月份颁布的《物权法》明确规定要平等保护公私财产，我维护自己的权利也有了法律保障”，李萌如是说。

　　事实上，“重庆钉子户”之后，全国各地已经有一些知名的钉子户冒了出来。深圳罗湖区蔡屋围金融中心区业主之一蔡珠祥索赔1400万，被称为“全国最贵钉子户”。北京石景山金顶街首钢危旧平房拆迁区钉子户、海淀区甘家口钉子户等近日均备受关注。

　　而此现象让不少开发商和拆迁公司深感担忧。北京鼎成拆迁有限责任公司法人代表岳兆云坦言，受“重庆钉子户”影响，未来全国钉子户现象肯定会越来越多。“拆迁问题一直是房地产一级开发的大难题，若有更多的人效仿‘重庆钉子户’，将会使一级土地开发更为棘手。”山西阳光房地产公司副总经理李孝杰感慨道。

　　“钉子户未来可能成为普遍现象！”地产投资顾问专家赵卓文(赵卓文博客,赵卓文新闻,赵卓文说吧)表示，以往法律不规范时，部分拆迁户没有底气捍卫自己的权利。而《物权法》的出台以及“重庆钉子户”事件，使拆迁户特别是钉子户的维权将达到一个高峰。

　　补偿标准亟待改革

　　北京土地学会理事长杨燕敏表示，“重庆钉子户”事件之后，土地学会也十分想了解当前拆迁户和相关方的真实想法。如何合理合法解决钉子户蔓延现象成为当务之急。“当前拆迁难主要问题是拆迁评估补偿标准不合理，时至今日，补偿标准依然依据2002年制定的标准。”杨燕敏表示。

　　而诸多拆迁户也纷纷反映拆迁补偿不合理。近日，居住在朝阳区奥运村附近的业主李霞对《楼市》记者表示，其全家3口居住在2室1厅建筑面积58平方米的单位宿舍楼，已于1998年购买了房屋产权。如今开发商从产权单位购买地皮，用于开发商品房，她得到50万元拆迁补偿费。

　　“目前奥运村周围的商品房售价均在13000元/平方米左右，而且商品房的物业费也约在3元/平方米·月以上。如此高昂的房价，我们根本买不起与原来面积相等的房子，况且高昂的物业费我们也承受不起。这就意味着必须到北京郊区买房，但郊区的城市基础设施不完善，老人就医也不方便，上班还要耗费几小时的路程，如此补偿条件合理吗？”李霞愤愤不平地说。

　　而开发商的说法也不无道理，“我们给予拆迁户的补偿款完全是按照北京市建委发布的评估标准评估的，并没有违背规定，主要是拆迁户要求比较高。”

　　对于房屋拆迁中，开发商与拆迁户往往就拆迁补偿费争执不下的现实问题。某资深业界专家表示，目前北京市执行的是2001年颁布的《北京市房屋拆迁评估规则》，其中，基准地价与基准房价为计算房屋拆迁补偿款的两个关键要素。近年来，北京房价每年以至少10%的涨幅增长，尤其热点区域房价更是飞速增长。目前北京普通住宅商品房的楼面地价和房价平均水平与2001年已经有天壤之别，因此，当前亟需对补偿标准进行修正。

　　拆迁主体需认证

　　如上文所言，制定合理的补偿标准为当前预防我国钉子户现象蔓延、解决拆迁难题的当务之急，而确定拆迁主体则被业内专家认为是解决我国拆迁难问题的基础。

　　“《物权法》规定，为了公共利益才可以征收单位、个人房屋及其他不动产。房地产开发企业作为企业，大多以赢利为目的，请问开发商通过拆迁土地开发高档商品房赚取利润，属于公共利益吗？有多少开发商拆迁地块是为了公共利益？他们凭什么可以拆迁我们的房产？”李霞质疑道。

　　这样的质问受到了业内专家的广泛关注。中国政法大学民商经济法学院院长王卫国表示，2001年制定《城市房屋拆迁管理条例》时，《物权法》尚未颁布，条例规定的拆迁主体是取得房屋拆迁许可证的建设单位，而事实上，拆迁是政府征收个人房屋所有权的行为，开发商没有实施这种行为的资格。

　　对此，长期研究美国物权问题的旅美法律学者周大伟表示认同，“《物权法》中规定，为了公共利益的需要，可以对土地实行征收或者征用。但前提必须是征收、征用的主体是政府。纵观美国等世界各国，城市规模化都是政府在负责，我国的《城市房屋拆迁管理条例》有重大缺陷，条例规定的拆迁人是开发商，政府扮演着‘仲裁人’的角色。”

　　不少业内专家表示，开发商作为拆迁主体，尽管必须取得区、县国土房管局所批准的拆迁许可证才可拆迁，但是很难要求开发商能从城市规模化发展整体大势上来确定拆迁地块，很多开发商更多的会从商业价值方面来决定拆迁地块，并且拆迁户也往往会对开发商追求利润的拆迁行为心存抵触，甚至有些拆迁户认定开发商存在暴利，进而尽可能多地索取拆迁款，开发商作为拆迁主体没有公信力，这也在一定程度上加重了拆迁纠纷。

　　因此，王卫国明确表示，《物权法》已颁布，有关部门应尽快启动《城市房屋拆迁管理条例》的修订工作。

　　法律程序是与非

　　同时，王卫国强调政府拆迁行为必须具备法定条件，符合法定程序。在城市拆迁中，政府应充分证明拆迁项目具备公共利益的目的，并经过城市规划、人大审议、评估听证、中介机构评估财产和与被拆迁人协商等一系列程序。如果政府和被拆迁户因为拆迁发生争议，应该由司法机关来裁决。

　　而事实上，目前在我国拆迁人和被拆迁人发生争议，解决拆迁问题主要采取的是先由行政部门仲裁，然后再由司法机关裁决的模式。

　　“我曾经向人民法院直接状告钉子户、请求强制拆迁，人民法院没有给予受理，要求必须先向相关行政部门申请行政仲裁，而当我向所在区房管局申请行政仲裁时，房管局拆迁办又让我们与拆迁户协商，因此拆迁问题已经拖了近一年毫无进展。”京东某开发商无奈地说道。

　　而据记者了解，在由最高人民法院审判委员会通过的《关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》中规定，拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，当事人可以按照《城市房屋拆迁管理条例》规定申请由核发房屋拆迁许可证的区、县国土房管局裁决，若不服裁决可向人民法院起诉。

　　“不难看出，依照这一规定，行政仲裁成为当事人无法绕开的一个法定程序。在美国，政府本身就是拆迁主体，一旦政府与拆迁户难以达成一致协议，将直接由法院处理。而在我国，由于拆迁主体往往是开发商，在处理拆迁问题时，又设置了先由政府行政裁决，后由司法机关裁决的模式，城市规划和拆迁或授权开发商拆迁本身就是政府行为，政府的裁决很难对被拆迁人有利。这就造成一些被拆迁人宁愿选择非理性的维权行为，也不愿选择法律途径解决问题。” 周大伟表示，对行政权力过分依赖，忽略司法程序的作用，这种表面公平但实质上隐含着巨大不公平的条款，是导致我国拆迁纠纷久拖不决并引发社会矛盾激化的重要原因。（详见图1、图2）

　　综上，针对缓解钉子户现象蔓延，有效解决拆迁难问题，还需要重点解决拆迁补偿标准、拆迁主体、拆迁程序等问题。北京市汇佳律师事务所主任邱宝昌(邱宝昌博客,邱宝昌新闻,邱宝昌说吧)表示，目前拆迁户效仿“重庆钉子户”的做法是可以理解的，开发商和拆迁公司对此现象的担忧也是事实。但是《物权法》出台只是对物业的权属进行了规定，在有关部门没有对《物权法》所提出的拆迁补偿标准等进行细化解释之前，有效解决钉子户问题将是空谈。