解读“国六条”

　　“国六条”从调整住房供应结构、完善税收信贷政策、整顿市场秩序、加快城镇廉租住房建设、发展二手房市场以及完善房地产统计和信息披露制度等多个方面提出了调控要求，相比“国八条”，无论是在思路上还是在整体框架上有了进一步的拓展，在整体框架上开始从国家整体战略的角度着眼。可以说，“国六条”的范围更广泛、立足更长远、思路更开阔、政策方向则更明确、更务实、更关注执行阶段，但 “火药味”也更浓。现对国六条一一解读如下：

　　“国六条”是“国八条”的拓展和提升。“国八条”提到要改善住房结构至今，房地产产品供应结构依旧存在大户型比例偏大等问题。且原来的调控政策是强调“改善”商品房结构，而“国六条”则要求“切实调整”，这说明中央政府要求各地政府下决心并通过实际行动来改变目前市场上住房结构不平衡的现状。

　　用环节税抑制投资性炒房。“国六条”中有一个新的转变，就是完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。这说明中央政府明确要求通过加强交易环节的税收，来抑制投资性需求，目前长沙已经有专门针对房屋交易环节的税收政策，但是在实际操作过程中，仍存在一些问题，因此需要对这个环节加强。

　　拆迁量和进度的具体执行需把握好尺度。目前所进行的旧城改造和拆迁改造，一般拆迁行为都是拆旧盖新、拆平建楼。如果拆了100户的住房，则可能盖了400套甚至更多的房子，应该考虑拆迁带来的实际供应的增长应该是大于“被动需求”的。因此这个政策需要相关部门在确定拆迁量和拆迁进度上把握好一个适当的尺度。

　　整顿和规范市场的利剑是开发全程监管。政府是首次提出对房地产开发行为的全程监管。目前房地产开发商以“销控”的方式进行囤积房源和哄抬房价已经是市场上公开的行为，开发商一般都是将位置、户型等相对教差的房子先销售，而将位置和户型等较好的房子留到最后销售，随之也提高房屋的销售价格，因此囤积房源和哄抬房价是一个关联关系。目前长沙尽管出台了相关的政策打击囤积房源和哄抬房价的行为，但在执行和处罚上，也比较难操作。

　　二手房活跃未必能抑制涨价。通过激活存量房市场来解决目前房价上涨过快，尤其解决低收入家庭的住房困难问题是一条不错的途径，也切实可行。积极发展三级市场和租赁市场就需要通过拓宽市场渠道，尤其是创造良好的市场交易环境，比如降低税收门槛、减少交易环节和周期等等配套性举措需要出台。其实目前长沙二手房市场还不是很成熟，而且二手房市场和一手新房市场是联动的，一手新房市场的上涨已经拉动二手房市场房价的上涨。从目前北京、上海、广州等城市实践来看，二手房活跃未必能彻底抑制一手新房上涨的速度。

　　完善并落实信息披露制度。完善房地产统计和信息披露制度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，便于购房者和开发商作出相对合理的判断，从而保持一个理性的供需市场。房地产市场因为其产业的特殊性，经常因为政策或市场因素而舆论纷起，而且有些所谓的专家或者开发商的舆论是错误的，存在误导市场和政府决策的可能，房地产市场舆论是一个非常大的泡沫，一定要坚持正确的舆论，才能合理的引导目前房地产市场，否则可能造成整个市场的不理性和恐慌。

　　“国六条”下的长沙楼市

　　国六条甫一出台，媒体和开发商几乎同时失语，对于这一打压房价的利民政策，究竟效果如何，谁也没有十足的把握：是不是老百姓一片叫好？是不是开发商叫苦不堪？是否会出现大户型抢购？老百姓会不会持币观望？

　　时至今日，政策出台将近一年，象之前不少专业人士预测的那样，‘国六条’并没有立竿见影地发挥震动作用，但对长沙房地产市场的影响仍然不小：一是房价增长保持平稳，尤其是面积在110平米以上的大户型增幅更大；二是交易量总体上仍然保持增长；三是受新政的影响，不少项目需要重新调整规划，因此去年下半年的开工量和上市供应量有所减少。尽管市场反馈是房价未降反升、大户型并未抢购一空、持币待购的市民比例未见增加。但近一年来，许多开发商确实在忐忑不安中度过，一则担心新产品的研发难以与市场和调，二则担心开发周期的拖延。

　　“国六条”的作用，将在今明年逐渐地显露出来。这是由于消费者和市场在经历“国八条”的历炼之后更加成熟；而目前土地供应市场日趋合理化，将会为“国六条”作用的显现制造良好的条件。实际上，“国八条”是对前年地产在没有预兆下的一个急刹车，但去年以来，在金融等各个方面不断出现调整，老百姓也感到了一些苗头，因此“国六条”出台也算是意料之中的事，不会引起太大的震动。

　　新政后的长沙房地产市场

　　户型创新将成为房开商的市场利剑。新的市场环境要求的住宅产品，不能再像以前那样简单用实墙将各个功能空间分隔开便完成一个户型设计。现在需要建筑师自身有着强烈的生活感受，并且从人体工程学的角度出发，将原需要120平米甚至更大面积才能摆放的功能空间，排放在90平米的房间里，这样的户型设计要充分考虑各种生活细节。

　　同时在产品设计的时候要细分其客户群（如老人和小孩），只有产品达到如此精细的设计，才能解决户型面积虽小但功能俱全的问题，也只有这样才能解决同是90平米的房子，产品如何差异化问题。住宅产品精装修将成为提升产品的精细化设计的主要手段。

　　在户型布局上，双联甚至三联单位将受到更多的发展商的青睐。有不少发展商计划进一步改良楼盘的框架结构，尽量减少内墙的承重面，以使每套房子都可以灵活打通再组合，还有发展商考虑设计双联甚至三联单位。只要户型革新，还是有很多手段可以避免中小户型太多而带来的对大户型的限制。例如，户型布局会尽量把两套中小户型的房间部分挨在一起，如果有客人需要大户型，只要把相邻的一套单位的部分房间并过来就可以了，而另一套房子减少了房间后还可当单身公寓卖。 目前，此类产品在广州已经开始上市。

　　大、中户型涨价将成为必然。结合供需两方面的情况，让80%的需求者去抢购30%的大中户型，价格上涨成为调节供求的最重要方法，因此大中房型单价的上涨已经不可避免。其中，110平米左右的经济型三房将成为市场上最稀缺的产品，也将成为单价最高的产品。

　　而且，由于大中户型的紧俏，消费者可能并不是钱多就能买到合适的房子，特别是一手房市场可能会出现寻租与“黑市”现象。

　　小户型将出现井喷，降价压力增大。90平方米以下的住宅供应量未来将出现井喷，那么降价压力不言而喻。当然，有部分大中户型的消费者被迫转向小户型市场，但是这也难以完全抵抗小户型价格下降的压力。即使小户型供过于求的矛盾不完全在价格上反映出来，小户型的去化速度肯定会降低。

　　因此，这一政策的出台将引起不同面积住宅价格的分化，大面积住宅单价将明显上升，小面积住宅单价将稳中有跌。怎么把90平米以下的小户型销售掉，成为开发商项目成败的关键。

　　产品标准化将成为大型地产公司攻坚重点。产品的标准化，对于大的地产公司是非常必要的。套型面积90m2的房子，功能布置上可设计为二居或小三居，户型面积减小，总户数增多，必然导致建筑构件的大量增加，这就要求设计时建筑尺寸尽量模数化，构件标准化，以便工厂大规模工业生产。从而避免建筑房型的怪异化，使得各房间在有限面积的前提下，获得最大的空间感，更紧凑实用。如何让客户在不同的地方只要是购买同类的产品，其质量各方面都是一样的，这就需要设计的标准化、施工的标准化、选材的标准化。

　　（文章转自三湘都市报 地产三湘周刊）