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3月1日，与业主利益关系密切的《杭州市居住区配套设施建设管理条例》(以下简称《条例》)正式实施。此次颁布实施的条例之所以受到外界的普遍关注，则在于《条例》对业主普遍关心而多年来又纷争不断的诸如地面公共停车泊位的归属、公共绿地管养费用的支出、配套设施的使用和管理等内容进行了明确。而杭州也成为国内第一个用地方法规的形式来规范居住区配套设施的城市。
备受各界高度关注、被誉为“中国经济宪法”和“中国民法延伸版”的物权法草案再成两会热点。作为重要的民事基本法律，物权法是确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，是调整财产关系的重要法律。它既涉及国家的基本经济制度，也关系到普通人安居乐业的具体利益。
在经历过了十三年以及历史性的七读后，物权法终于呼之欲出。外界认为，物权法的出台将继续推动中国社会主义法律体系建设的进程。当前学界普遍认为，物权法的立法进程，在构建中国社会主义法律体系的来路上踏出了充满历史感的脚印，同时也是中国社会主义市场经济发展完善进程的缩影。
■政策
杭州首次明确地面公共车位归属业主
《条例》第二十三条规定：地面公共停车泊位、按标准建设的自行车库属于居住区全体业主所有，由开发建设单位建成后无偿移交给全体业主。实行物业管理的居住区，业主可以委托物业服务企业管理；未实行物业管理的居住区，可以委托社区居民委员会管理。
上述规定首次明确了地面公共停车泊位属于居住区全体业主所有。如此也意味着小区业主大会完全可以决定车位的使用方法，只要全体业主同意，车位可以出租也可以不出租。公共泊位到底是出租还是不出租，如果小区里有车业主多，大家都不想出钱，车位不租的可能性就很大；如果有车业主是少数，那么出租的可能性就大，因为有车族在一定程度上占用了无车族资源。可以预见的是，在未来有可能成为小区内有车业主和无车业主长期所面临的博奕。
此间，相关法律人士表示，所有与使用是两个完全不同的感念，当前，杭州的众多小区普遍存在车多而车位少的事实，一旦放开车位使用，则会进一步加剧小区停车的混乱局面，因此，从目前衡量，小区内停车泊位无偿使用的空间可能性非常有限。收取小区停车使用费仍然是调控小区停车的一个重要方式，但与之前不同的是，这一部分停车的收益将归属于小区的全体业主。此间，该人士表示，在实际收益的管理中，小区应该为收取的泊车费设立了专门账户归全体业主所有，这样才能有效监管这一专项资金。
■案例
住宅小区地下车库、车位和地上车位的归属问题
□戴和平
好多人有这么一种想法：现在的车位根本不需要买的，自然就归业主免费使用的。这到底是不是真的呢？
目前有关地下车库（车位）的所有权、使用权归属问题经常是业主与开发商之间的一大矛盾焦点，而将小区 地下车库（位）单独出售，则是开发商普遍的做法。多年来，由此产生的纠纷层出不穷，业主因此状告开发商的案例也是屡见不鲜。
南京市星汉城市花园的地下车库纠纷业主诉讼获胜就是属于比较典型的案例。
星汉城市花园业主委员会向南京市鼓楼区人民法院起诉星汉公司，请求法院判决确认该小区地下停车库的占有、使用、收益、处分的权利归原告所代表的全体业主所有。
法院一审判决：被告江苏星汉置业有限公司于判决生效之日起10日内将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园业主委员会管理，并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益。
关于小区车库的产权问题以及开发商是否可以独立销售，我认为历来都是清楚的，不存在争议。因为建设部早在1995年12月1日实施的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第九条规定：凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。也就是说，作为整幢房屋的公用公摊面积应当扣除作为独立使用空间销售或出租的地下室等建筑面积。这就明确地说明作为独立使用空间的地下室、车棚等，开发商既可以出租也可以销售。
从2005年1月18日起就更清楚了，杭州市住宅小区的地下车库、停车位等如何归属，是否可以出租销售都一目了然。因为这天起生效实施的《杭州市住宅区配套公建建设管理暂行规定》第五条（四）规定：住宅区内的停车场地分为地面、半地下、地下停车库和地面停车场。车位配置标准为：户型建筑面积在150平方米以上的，不少于1车位/户;户型建筑面积在100—149平方米的，不少于0.7车位/户;户型建筑面积在80—100平方米的，不少于0.5车位/户。户型建筑面积在79平方米以下的，不少于0.15车位/户。住宅区停车泊位配置标准的10%应作为临时公共停车泊位，不得出租出售。临时停车泊位由开发建设单位无偿移交给业主委员会，由物业管理企业负责管理。未实行物业管理的小区，由社区居民委员会负责管理。
利用地下室(人防设施除外)、半地下室、架空层建设的汽车库层高、宽度和深度应达到国家规范要求。汽车库符合登记发证条件的，由开发建设单位按相关规定申领房屋权属证书后出售或出租;不符合登记发证条件的，房屋买卖时，汽车库使用权的转让应当在购房合同中约定，并报房产行政主管部门备案。居住区内的汽车库仅供所在小区的房地产权利人受让，或供所在居住区的房地产权利人或承租人租用。
现在就地上车位归属问题就更清楚了，因为与大家利益关系密切而备受关注的地方法规《杭州市居住区配套设施建设管理条例》于3月1日起生效实施。该《条例》第二十三条明文规定：“ 地面公共停车泊位、按标准建设的自行车库属于居住区全体业主所有，由开发建设单位建成后无偿移交给全体业主。实行物业管理的居住区，业主可以委托物业服务企业管理；未实行物业管理的居住区，可以委托社区居民委员会管理。”这样，小区里的地面公共停车泊位、按标准建设的自行车库等配套设施属于全体业主所有，开发商就不得擅自租售用于谋利。否则，可处以10万元以上50万元以下的罚款。
{作者系浙江省律师协会建筑房地产业务委员会主任、杭州仲裁委员会仲裁员、浙联律师事务所主任、高级律师}
■市场
杭州车位车库市场展望
有车族遭遇停车困扰
由于私人车辆的激增和小区规划的滞后，如今，停车位的“先天不足”成为国内大多数小区的真实写照，由此引发的小区停车纠纷已经演变为一个社会性问题。而最为典型的则是上世纪九十年代以前建设的老小区，停车难问题再次凸显。
位于凤起路的某小区始建于上世纪九十年代末，其小区物管对《风尚地产》坦言，由于当初小区建设时，根本没有预测到今后几年小区的私家车量成倍增长，很多家庭还不止一辆车，加上小区内还有写字楼，商务人员来往频繁，每天都在为停车的问题忙碌。
作为经济发展强省的省会城市，当前的杭州正遭受着“停车难”的困扰。越来越多的杭州有车族面临着无处停车的尴尬处境。来自《杭州道路交通管理规划》的预测分析显示，到2010年，杭州城区社会总需求停车泊位将达到85896个。与此形成鲜明对比的是，杭州的车位扩容已经远远跟不上汽车数量的急剧增长。
合理规划和专业化管理十分必要
一业内人士对《风尚地产》分析表示，一般来说，停车市场从性质上分主要有三大块，道路停车、商业停车和住宅停车。道路停车不是必须的停车方式，商业停车可以有多种选择，而住宅停车是一种没有选择只能默默接受的方式，因为你的家就在那里，你不可能跑到很远或比较远的地方，把你的爱车扔在那里过夜。
该人士表示，结合当前的杭州停车市场，目前大多数的住宅小区主要以露天停车和地下停车的方式为主。其中，住宅区的停车管理是众多物业公司尤其感觉到头疼的问题，造成头疼的问题有很多，一方面是因为先期车位规划不足，而更多的则是缺乏有效的管理措施，停车收费明显不合理等等，因此，要想解决住宅区停车问题，合理规划停车车位和专业化的管理十分必要。
实际上，涉及到住宅停车的方面还有很多，包括合理的停车规划，适当的车位配建标准，停车场的设计等等。不管哪一方面，最关键的一点是，从小区居民的利益和需求出发，这样做，最终会创建和谐高效的停车环境。
影响居住区停车需求的因素主要包括居住区人口、建筑面积、类型、区位、居民收入水平等等。其中，通过世界各国城市建设的成功经验证明，利用城市地下空间建设公共设施以及城市立体交通体系是实现城市可持续发展的必由之路。
车位投资前景
相关专家表示，由于规划落后，中国许多城市都存在车位不足问题，巨大的缺口自然会导致价格上涨；而房价的快速上涨，土地出让金的提高都是造成停车位价格上涨的重要原因。此外，房地产业受到宏观调控，也让部分个人投资者将目光转向了停车位市场，停车场自然也就成为了炙手可热的投资项目。一般来说，国外普遍通过高额燃油税、拥挤道路收费、牌照税、高额停车费等限制小汽车的使用，这也是中国将来发展的方向。在这一过程中，停车位也可能不断创出天价。
润和房产总经理钱建国表示，市区的车位根本就不担心卖不出去。城建房产营销经理汤凯表示，由于很多业主都拥有两辆车，即使市区楼盘的车位配比是1：1，也很难满足他们的需求。
分析人士表示，由于在杭州的住宅小区很少有楼盘的车位配置能达到1∶1，这必将在私家车日益普及的今后造成车位的稀缺（特别是在市中心区块）。
其次，从价格上衡量，市中心住宅车位的价格在18－20万元左右，城西及钱江两岸等区块住宅车位价格在8．5－17万元之间，同比其他发达城市，还是有相当的上升空间；最后，车市的上扬也为住宅车位投资的潜力埋下了很好的伏笔，汽车的关税开始有阶段地下调，国内车价大幅度下降，经济型轿车的不断涌现也大大刺激车市，使之迅速兴旺起来。
■部分楼盘车位销售价格榜
春江花月 25万元
金都华府 22万元
赞成林风 20万元
盛世钱塘 地下二层 16·5万元
浅水湾城市花园二期 18万元
润和·紫庭花园 21—22万元
锦昌文华 17万元
野风·现代领地 16万元
■ 前沿
中国车库发展新趋势
中高档住宅小区开始使用机械式停车库
目前，随着我国汽车的迅速发展，有车一族数量剧增，城市静态交通问题日益突出。在城市建设规划中，新建楼群尤其是中、高档住宅小区对停车库位越来越重视，并提出了具体的配套要求，新建住宅小区如何在有限的开发地块上建造能节省占地面积而又有足够数量的停车位，已成为房地产开发商必须考虑的重要课题。据《风尚地产》了解，北京的世纪星城和上海海琪园住宅小区则开始了这方面的探索。
北京世纪星城为一中高档住宅小区，离市中心有一定的距离，入住此住宅区的业主很多都自备汽车，因而建设足够的车位将成为住房销售的一个强有力的促进剂。
如何在有限的空间内设置更多的车位以满足住户们的停车需求，同时上下班集中存取车的特点又对存取车时间提出了较高要求。因此，开发商在小区里建设了三层简易升降车库。该方案在建筑物中间的空地上共设置了354车位，比原先的平面停车118辆在数量增加了两倍。
上海海琪园住宅小区住宅建筑面积达70594平方米，容积率为4.6 ，绿化率40% ，规划上要求配置280个停车位。按传统的地面停车位设计，需要9800平方米场地，显然无法实现。开发商后经论证决定采用升降横移类机械式停车库。该升降横移式机械停车库建设占地面积仅为3300 平方米左右，比传统地面停车位节约了三分之二的用地面积，平均一个车位占地面积（包括存取车通道）仅为10.8 平方米。如果增加停车库层数，则每车位占地面积还可进一步降低。该设计方案基本上解决了住宅用地与停车用地冲突的矛盾。
相关专家表示，尽管现在机械式立体停车库的类型有多种，但升降式停车库最突出的优点就是布置灵活，可充分利用建筑物之间的空余地面，因地制宜进行分布，可进一步提高土地利用系数，且易与周围环境协调一致。同时，停车库建成后，对于提高整个小区车辆停放的规范管理和居住环境的质量起了很大的作用。
独幢停车楼开始在高档社区涌现
除了上述的探索之外，另外一些开发商则采取了建设单独的停车楼解决在有限的空间里最大提高停车效率。由北京城市开发集团望京新城公司开发的望京银领国际小区则采取了这样的举措。
据《风尚地产》了解，该大型停车楼占地面积4000平方米，地下一层，地上5层，总建筑面积2.4万平方米，能同时停车755辆，是一个集停车、洗车、热力于一体，功能齐全的专用停车楼。车辆停车入位时，将车头车尾部位伸入叠合空间，使车位上方的空间有效利用起来，既避免了空间浪费，又将南北方向的建筑进深缩短了3米，有效控制了建筑尺寸，避免了对周边建筑的影响。在建筑高度上，停车楼采用了2.6米小层高，在不影响停车使用功能的同时，有效控制了建筑总高。
通过这样的设计创新和建筑新技术的应用，这座停车楼在同等用地条件及建筑限高情况下增加了实际停车数量。设计停车数量超出了规划要求的8%，达到了755辆，有效缓解了较小用地与停车数量要求的矛盾。
业内人士表示，这种新型停车楼比普通车库提高停车效率约20%，而这20%“多出”的停车位，或出租或出售，所增加的经济效益相当可观。
高档物业停车系统纷纷智能化
与中高档楼盘大量发展经济停车场不同的是，当前中国高档物业停车系统的智能化趋势则日趋明显。近年来汽车的静态管理和动态平衡已成重点研究的新问题。管理高效、安全合理、快捷方便的停车场自动管理系统已成为许多大型综合性建筑物的配套设施。地处繁华地带的许多高级公寓、写字楼、宾馆、办公楼、球场等为了保证车辆安全和交通方便，迫切需要采用自动化程度高方便快捷的停车场自动管理系统，提高停车场管理水平。
其中，上海来福士广场成为其中的代表。
由凯德置地、信和置业、淡马锡控股、Singavest 投资、上海南京路交易中心联手兴建的商业大楼——上海来福士广场的地下车库同样有着自己的鲜明特色。
位于上海西藏路福州路的来福士广场作为作为新加坡在华最大的投资项目包括一幢51层高的商务楼，以及7层高的购物中心组成。其中车库共有地下三层，整个停车场分为六个区域，由于车辆行驶方向的原因，地下二层分成三个区域，设为A区、B区和C区，地下三层分成三个区域，设为D区、E区和F区。
为了方便临时用户停车的车位寻找，在每个地下停车层都专设电脑实时LED车位指示屏、独立式检测线圈和车位显示设备，停车车位每层都有一定的数额，当停车者进入此层时，相应层的停车位即喊1，当停车者开车离开此层时，此层空车位既加1。如此运行到最后一个空位满时，相应停车层空车位数目便从1→0，此时空车位已满，同时此层的满位装置亮起，告诉临时停车用户此层已不必寻找，可直接进入下一层。令停车者一目了然，解除了不必要的车位寻找麻烦。
■纵深
中央力推物权法出台
7审破茧确立中国物权制度
时报记者 陈卿 综合报道
如何坚持社会主义基本经济制度？如何平等保护国家、集体和私人的物权？如何防止国有资产的流失？征收拆迁如何合理补偿？百姓住房土地使用权到期怎么办？小区车位到底属于谁？可以说，物权立法既涉及国家的基本经济制度，也关系千家万户的切身利益，社会关注度极高。有鉴于此，如何进一步修改、完善物权法草案，确立中国特色社会主义物权制度，成为了今年两会的一个热点话题。
权威人士表示，物权法即将被审议通过这一信息，透露了中央对这部经历十三年制定、几十次修改、并创下中国立法史上审议次数最多记录的法律案的最终态度——力推物权法出台。随着中央这一强烈愿望定调，此前与物权法相关的各种各样尖端对垒，也将宣告落幕。
而最早提出物权法提案的全国政协委员王翔日前在接受相关媒体采访时表示：恒产者有恒心，物权法将保护创造积极性和创造性产生的成果，鼓励所有的人创造财富。“物权法保护创造积极性和创造性产生的成果，我创造出的财富是合法的，应该得到保护，你去创造了，将来你创造出的财富也会受到保护。物权法鼓励所有的人创造财富。国有资产也有一个增值的过程，也会受到物权法的保护。应该淡化所有制，只要你是合法的，就应该得到保护。”
从上世纪90年代初“现身”，再到今年“两会”的审议，物权法经历了全国人大常委会7次审议，也身陷无数次争议，但在争议中成熟，并逐步形成共识。物权法草案本次如获通过，将进一步完善我国财产权体系，并极大地推进市场经济的发展。
■ 专访 浙江星韵律师事务所主任 吴清旺
解读物权法草案
《风尚地产》：物权法如何平等地保护国家、集体和私人的财产权？
吴清旺：物权法是私法，强调对各种财产权利的平等保护，也就是说，在物权法当中，财产权没有高低等级之分，无论是国有财产还是集体财产或是私人财产均受到物权法平等保护。
为此，物权法草案规定了“国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏”；“集体的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏”；“私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏”。可见，物权法要特别强调财产权的平等保护，这是物权法的基本原则。
《风尚地产》：小区车位、车库到底属于谁？
吴清旺：据了解，《物权法（草案）》第七审议稿规定：道路、绿地和物业服务用房归业主共有；而小区车库等公建配套设施可通过出售、出租或者附赠等方式约定，没有约定或者约定不明的归业主共有。也就是说，该草案将小区道路、绿地和物业服务用房明确规定归业主共有，而将会所、车库的归属通过约定来解决：会所、车库的归属，有约定的，按约定；没约定或约定不明的，归业主共有。显然，由开发商和业主协商确定会所、车库的归属体现民法意思自治的原则，而且符合市场经济的要求，也有利于开发商对会所、车库的管理和维护。
然而，草案对该约定归属如何操作并无具体规定，实务中也会面临许多问题例如，车库和车位是否有必要加以区分？开发商与全体业主约定还是与单个业主约定？若与全体业主约定是以多数业主人数还是以总面积一半以上的业主的意见为准？若开发商同意部分车库归部分业主所有，同时又同意部分车库归开发商自己所有，是否视为约定不明？若约定归开发商所有，是否意味着开发商可以将小区车库、会所任意地卖给小区业主以外的其他人？是否需要制定业主享有优先购买权？
另外，在实践中，由于开发商与业主的信息不对称，开发商占明显优势，如何防止开发商过渡利用“协商”的机制，在格式合同中变相决定会所、车位归自己所有？草案似乎没有特别规定。对此，已经有业主委员会对此规定提出异议。而且，若允许开发商将车库、会所随意转让、租赁给其他人，尤其是业主以外的其他人，则可能会损害业主的利益。
背景链接
三个必须知道的物权概念
物权
生活解释：物权，通俗地说，一头牛属于你，你可以用它来耕田、拉车，可以租给他人使用，也可以杀掉卖牛肉。这种支配的权利是排他的，任何人都不能干涉你。
所有权
生活解释：你拥有一栋房屋，你可以自己使用；可以出租给别人，收取房租；也可以转手卖给他人。这就是你对这栋房屋的所有权。
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