“虽然70年很遥远，但却是不得不面对的问题。我真的很担心70年后，我的房子怎么办？”刚从市内购买了一套商品房的冯先生疑惑地问。

　　关于土地使用年限的争论一直备受人们关注，从1990年的土地使用条例到最新出台的“物权法”第五次审议，每一次的修改都能引来一片争议声。8月23日，十届全国人大常委会组成人员分组审议了新的物权法草案。草案规定，住宅70年土地使用权到期后，如果业主想继续使用，应自动续期，并缴纳相应的土地使用金。那么，70年后房子究竟该如何办？

　　新草案牵动楼市神经

　　辗转了8年、5次提交审议，这个改革开放以来首部公开听取群众意见的法典，也是迄今为止遭到最多议论的民法草案——《物权法》，在对有关条款进行了修改后，于2006年8月23日公布了第五次审议稿。

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　　而在此前，“70年后土地由国家无偿收回”这一政策，牵动着无数人的心。

　　今年已经53岁的李女士在近郊拥有一套400平方米的别墅，她对记者表示，花了几百万买别墅，一方面是改善生活环境，更重要的就是希望传给下一代，而对使用到期的土地要被国家收回这一政策，她感到很迷茫。“如果70年后，我们仍然有土地使用权，那么，即使到期的别墅已不能正常使用，我也可以让子孙后代在别墅的原址上重建房屋，而这要比重新购置一套别墅便宜很多。”李女士说。

　　同样与李女士想法一致的王先生也对记者表示，他于今年年初以60万元购置了一套近10年房龄的二手房，而为此他所付出的代价是30年的按揭贷款，“等贷款还清了，加上10年的房龄，却只剩下30年的使用年限。”他无奈地说，同时王先生希望未来即将出台的政策能切身地为百姓着想。

　　据了解，目前深圳陆续有房地产的土地使用年限到期。主要是房地产证登记的土地使用年限或土地出让合同规定的土地使用年限到期。这让原本遥远的问题变得不再遥远。深圳市国土局的一位专家表示，到期的土地主要是一些商办用地，也有少量的住宅用地。

　　而最新的草案规定，住宅建设用地使用权届满的，自动续期；建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当支付土地使用费；续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定。

　　对此，南开大学经济学教授李玉峰表示，土地70年后的使用权问题一直以来都备受争议，民众对此意见很大，而此次新草案在原来的基础上突破了一步，说明针对土地使用权的政策也在逐渐完善和进步。

　　天津朗钜地产有限公司营销总监徐威表示，新物权法草案对于百姓来说是个利好消息，尤其对于一些高档的独栋别墅项目来说，付出较少的代价就可以继续买到房屋的使用权，70年后业主也可以在原地继续重建。

　　“70年后”问题备受争议

　　然而，到底70年后的房屋该如何处理？ 如果未来实行“续租”这一政策，是否能被人们所接受？70年后，业主是否该交纳土地使用金？

　　在我国对土地70年后的政策制定上可谓一波三折，每一次的制定都能引来争议。

　　1990年，国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定“土地使用期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得”。

　　1995年，新实施的《城市房地产管理法》则不再规定无偿收回地上建筑物、附着物。

　　2005年7月公布的《物权法》草案第三稿规定，建设用地使用权的期限届满，建设用地使用权消灭；建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期限届满前一年申请续期，除因公共利益需要收回该土地外，出让人应当同意。

　　2005年10月底，全国人大法律委员会提交的四审稿对此做出修改，规定“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期”，更多地保障了房屋所有人的权利。

　　直至2006年8月23日，十届全国人大常委会组成人员分组审议了新的物权法草案。

　　在当天的分组审议中，全国人大常委会委员王英凡说:“现在老百姓买房子，多数没有交土地使用金的概念，而我们法律中却规定了这一内容。在制定《物权法》的时候，要考虑得长远一点，要考虑到土地使用权到期以后会引起什么问题，会带来多大的麻烦和困难。如果几十年以后国家富裕了，难道还非要收土地使用金？”他建议要对这一问题认真推敲，不要留后遗症。

　　列席全国人大常委会会议的全国人大代表王焕永也持相近的观点。他说，“中国老百姓从改革开放到今天，好不容易有了房子可以传下去，可到了孙子那一代，房子的情况还说不清，多让人不放心？”同时他建议国务院在制定相关的规定时，一定要慎之又慎、反复斟酌。

　　对于续租的解释，天津戴德梁行助理董事王红表示，目前新开发的楼盘项目，其房屋土地使用金是由开发商来交，即政府的收费对象是开发商。而开发商将这笔使用金转嫁给了购房者，例如一套价值50万元的房款，其中就包括了70年的房屋土地使用金。而新物权法草案中规定房屋70年到期后，政府要向个人征收土地使用金。

　　李玉峰表示，70年后土地的使用权问题，对于普通民宅的意义并不大，但对别墅的意义更为深远，一套几百万元占地几百甚至上千平方米的别墅，如果在70年后土地仍可以继续使用，业主可以在原址上重新修建新的别墅。同时他表示，土地改革在我国只有20多年的时间，现在具体规定土地的使用期限还为时过早，应根据它的自然使用价值来衡量，即房屋达到不能再使用为止。

　　土地购买差价可作为评估标准

　　“中国的土地属于国家所有，土地的使用都是有偿的，区别于国外的土地私有化，因此在未来的执行上没有国际惯例可以参考。”天津城建学院副院长王建廷说。

　　既然史无前例，那就先看看其他国家、地区是如何操作的。美国、澳大利亚等部分国家是以逐年递减的方式向个人征收费用。而英国的所有土地都是皇家的，皇家的土地是出让给私人的，但有一个限期，这个限期从50年到100年不等。当年限到期以后，基本上也是象征性地收取一定的费用。除此之外，其他一些国家是通过物业税的形式实现土地使用收费的。

　　虽然土地使用金征收标准在我国尚未出台，但一些专家对此也发表了自己的看法。

　　王红表示，70年后征收土地使用金的标准，还是要根据评估机构对该土地进行评估，以评估的价值为征收依据，而衡量土地价值的依据，可以根据其周边土地最近成交价格来考虑，如果周边土地价格高，征收使用费也会相对高些。但对于民宅来说，政府也许会考虑到百姓的承受能力，所以未来的收费标准值得期待。

　　徐威认为，还要看当时土地的价值，如果当时的土地比原先增值了许多倍，那么交纳的费用也会相应较多；另外，居民的收入水平也可以作为未来交纳土地使用金额的衡量标准。而新草案如果在未来执行，由于70年后房屋仍可继续使用，这也许会影响到未来的房地产市场，会使之有更大的升值空间，在此基础上，房价在未来有可能会有所涨幅。

　　王建廷表示，一种可以以当时土地的实价的增加部分来计算，所谓实价就是指开发商在70年前与70年后购买土地的差价即增值的部分来计算；另一种是以评估当时土地的使用费、税费及地价的方法来计算。

　　结语

　　《物权法》在我国历时八年，经过了五次审议，虽然结果至今未明，但这也充分说明法律的制定是建立在民主权利之上的。尤其在房屋70年后土地的使用权上，民众更是极为关注，而也正因如此，针对土地的使用期限才会迟迟未定。但我们有理由相信，随着我国法律的健全与完善，未来土地的“70年后”问题一定会迎刃而解，使百姓的权利得到最大化。