透过两会看楼市

　　在上周刚结束的“两会”上，房地产依然是人们最关注的热点话题。在经历了两年高速发展和宏观调控后，本届两会又为我们传递出怎样的信息？本报为此约请了多名专家和业内人士各抒己见。

　　五大关键词

　　廉租房 叫好声一片

　　本次两会上，廉租房是一大热点。不仅第一次写入年度政府工作报告中，而且也成为各方积极讨论的焦点。在各种意见中，对廉租房持肯定态度的声音占了绝大多数，不少观点都认为，建设廉租房是政府目前最应该做的事情。

　　经济学家吴敬琏认为，廉租房好于经济适用房，廉租房供给每增加5%，房价会下降3%－4%，政府应该更了解自身扮演的角色，兼顾公平与效益。九三学社也建议，政府财政预算中要有一定比例的资金用于住房保障中的廉租房和福利性租房。

　　东方格致 何彤彪：我很赞同廉租房好于经济适用房的说法。经济适用房制度已实施多年，不可否认为解决城市居民的住房问题做出了很大贡献，但这一制度的弊端也很明显，例如出现了开着奔驰宝马买经济适用房的。越来越多的公众认识到：十几万元甚至几十万元一套的经济适用房，并非是给中低收入者的福利，能买得起经济适用房的不是穷人。

　　首先，国家的义务是“居者有其屋”，而没有让家家都买房的责任；其次，国家财政资源如果用于住房福利，显然应当从最贫穷的群体依次往上进行补贴，经济适用房是国家牺牲了土地利益来建设的，由中等收入以上的人群享受并不合理；第三，用财政资源补贴的经济适用房可以上市租售，等于是把福利变成了商品，形成了商品住房的价格双轨制，必将导致各种腐败和其他弊端。

　　廉租房不可转让、不可转租，只有保障居住权的功能而没有商品的属性，这可以很大程度上消除经济适用房的弊端。但是，如何使廉租房得到制度化的、稳定的财政支持，以及获得良好的管理，仍然是需要探讨的问题。

　　旺荣房产 王世忠(王世忠博客,王世忠新闻,王世忠说吧)：廉租房、经济适用房的制度越规范越有利于房地产市场的健康发展。但建设中应注意以下几点：1、建设地点不能偏，因为每天几元钱的交通支出会直接影响到这部分人群的生活品质。2、建设的档次不要太高，但功能要齐全，配套要尽量完善。对于低收入者来说，需要的是一个安身之所和生活空间。略为高端的配套设施今后的运行费用他们也无法承受。3、对于客户群体要严格把关，不要让高收入者趁机获取公众利益，以前的经济适用房在这方面存在着很大漏洞。

　　金都特房 姚金连：廉租房是一项好政策，是政府拿出来给中低收入以下的老百姓的。这是解决收入不均、国民经济再分配的过程，好比房地产公司向国家交税，国家再把这些税收拿出来再分配给弱势群体。当然，这需要通过长期的努力，一步一步实现，不是一下子就能改善的。

　　税收 争议不断

　　税收一向是宏观调控的重要手段，而本次两会上对税收的讨论更多指向了物业持有而非房产交易环节。虽然对购买超过个人需求房产、占用资源的行为征收高税的原则得到了广泛的支持，不过如何实施仍然争议不断。

　　经济学家张卓元提出应尽快推行物业税和房地产财产税，防止有些人不切实际买大房子，而且买很多套等升值。有代表建议推行购房实名制，倡导“一对夫妻拥有一套房子”，并提出对大户型、别墅、第二套、第三套住房征天价税。还有委员提出可以借鉴国外大城市的经验，对无人居住的房屋开征不动产闲置税。此外，对中大户型征收房产“保有税”，以鼓励小户型的发展；对高档住宅开征消费税，税收专项用于廉租房、经济适用房的建设等观点不一而足。

　　金都特房 姚金连：税收是一个体系，单纯说对第二套第三套房子征收重税是不理智的。实际上现在我国的房地产业税收比外国还要多，但税这么多房价还是在涨。这里面有个体制问题，国外的房地产开发商拍到地后，地款是分期交付的，房子要盖好后等各方验收合格了才能开始销售，而在这些环节里都没有税，最后才交物业税。而我们是一次性把地款都付清，各种税也交了，如果再加收，那就是重复收税。我不是反对开征物业税，而是说，税收和制度是一个体系，要改得一起改，不能单纯地加收。

　　东方格致 何彤彪：“一对夫妻拥有一套房子”，这一设想恐怕难以实现。胜利油田曾经对下岗工人返岗而出台“一对夫妻返岗一个”的政策，结果导致了离婚潮。用限制的方式阻止人民购房，很可能导致很多人离婚购房，以父母子女亲友等名义购房，除了增加社会成本，并无实际效果。

　　征收天价物业税，在法律上也站不住脚，因为购房者的房价中已经包含了几十年的土地使用费，目前沿海城市在房价中所包含的地价经常占房价的50%以上，他们已经为保有房屋向政府支付了高额地价、费和税，重复征收，显然不妥。不过，对于购买豪宅的消费者，可以采取征收“奢侈税”的方式限制。

　　许多委员片面地认为可以通过加税来抑制房价上涨，近年来的时间已经证明这种做法不可能成功。防止商品价格上涨的最好方法是扩大有效供给，而不是通过加税来增加成本。

　　均和评估 王崎：我觉得应该通过税收保证真实消费，进而体现真实的价格。你拥有的面积大了，占用了过多的资源，就应该付出一定的代价。有人在泉州有两套房子，到厦门来买个三五套，再到上海买三五套。正是有了这些投资性的投机行为，占用资源，才导致了房价的上涨。此外还应该实行内销房与外销房区别制度，外地人买房要交更多契税。如果说这是地方保护主义，那我们国家限制外国人买房不也是吗？可以等户口落到厦门后再办理退税嘛。

　　旺荣房产 王世忠：我反对对大户型、别墅、第二套以上的住房征收房产税。社会发展的不平衡必然导致贫富差距的扩大，不要能穷人的标准来要求富人的生活。当财富积累到一定程度后必须有一个渠道让其释放，如名车、美墅、高档服装等，其中房地产是最好的释放渠道，至少高档住房还是城市的风景。另外对高档房产征收高房产税，房价也不会因此下调。

　　五合智库 刘力(刘力博客,刘力新闻,刘力说吧)：开征物业税意味着过往的一次性70年土地出让金的缴纳改为每年税收的缴付，对于现有购房者和未来购房者，以什么为基础来确定税基和税率？尤其是对前者来说，70年土地出让金已在购房阶段一次性缴付，期满续期后交税基础为何？而所谓的有区别的征收，对大户型、中小户型的分界的量化更需要对市场广泛的研究。同时，对于市场的自住、投资需求的区分也是现阶段的难题。

　　至于物业税开征对房价是否有抑制作用，我们认为一次性的缴付改每年的征收，一方面购房者初始房价会有相应的降低，而另一方面，低总价带来购房门槛的降低将直接刺激市场需求，而房价是由市场的供需决定。

　　国房网 刘福泉：征收房产保有税是一个趋势，我十分赞成这个税种，它对调整税负结构、中央和地方关系、住宅市场等等，有积极的意义。但是，我国的住宅消费者在购买房子的时候，已经承担了很重的税负，这几次房地产市场调控又都已政府收税为主导，如何调整是个大问题。

　　物权法 值得肯定的一步

　　《物权法》草案通过人大审议是本届两会期间的一大热点，据悉这部法律由全国人大常委会审议了7次，为我国立法史上前所未有。《物权法》不仅解决了百姓关注的房屋用地满70年后怎么办、车库车位等公建归谁所有等问题，被誉为“为国计民生构建法制基础的最根本法律”，同时，还因为开启了一个新的法律规范地带而备受瞩目。

　　五合智库 刘力：《物权法》中与房地产市场直接相关的几条内容中，建筑区划内绿地、道路和配套（如会所）的归属、住宅用地70年后自动续约等对市场最具影响力。

　　现阶段我们实行的是开发企业以70年使用期一次性缴纳土地出让金，并转移到购房者的购买成本中。如今出台的70年后可续期土地使用权的规定构建了房产保值、增值的前提条件，而这一条款的成立将直接为房地产市场物业持有税的征收提供了法律依据。从另一角度来看，现阶段一步到位的土地出让金征收方式将不再适用于可无限期延长的土地使用权，急需出台物业税征收的具体操作层面的方案。

　　而《物权法》第76条对建筑区划内的绿地、会所、车库的归属的界定，虽然有约定和未约定之别，但是可以肯定社区中部分甚至全部的公共和配套设施将属于业主所有，对购房者来说，这部分设施建安和维护成本将可能直接分摊到购房者的购房成本中，成为一个房价提高不可避免的因素。

　　东方格致 何彤彪：《物权法》最大的意义是从法律上确认了个人财产所有权和其他公有财产所有权的平等权利，对于房地产业而言，对业主的权利保护扩大，对开发商侵犯业主权利的行为有了更多限制。对所房屋的土地使用权期满的自动续期的规定，解决了长期困扰大家的重大问题。

　　房价 理性看待

　　今年两会上关于房价的讨论出现了多角度多层面的声音，既有“政府应直接干预房价”的观点，也出现了“打压房价会使物价上涨”的说法。预示着已经有更多人更为理性地看待房价问题，将房价纳入整个经济运营体系中看待。

　　“打压房价会使物价上涨”的观点由经济学家吴敬琏提出。认为现在社会上货币过多，投资买房就把房价抬高了，如果打压房价，这些钱就要流到别的消费领域，使物价上涨。

　　海投房产 彭胜利：我觉得说“打压房价会使物价上涨”很有道理。完善住房制度应分两块走，即发展廉租房和商品房，廉租房由政府主导，商品房就应该让市场说话，尊重市场经济的规律。吴敬琏作为一个经济学家，主要从宏观经济的角度来考虑，思路是相当清楚的，尽管有些话不中听，但事实就是事实，客观规律是不以人们的意志为转移的。两三年前他说过中国股市有泡沫，我当时不太相信，后来竟被套住了。

　　金都特房 姚金连：我觉得首先这个前提是不成立的，现在政府不会“打压”房价，只是调控。市场有需求在怎么能打压？老百姓的钱不是说转移就能转移的，要正确引导消费观念。两会讲我们的社会要从投资型转向消费型，老百姓的手里有了钱怎么去理财是个问题。

　　实际上在说买不起房子的人，往往是那些有房子的人。不少人住着100多平方米的房改房还在说自己买不起房子。你要住更好的房子，就应该掏更多的钱。

　　旺荣房产 王世忠：我认为社会上货币过多是一方面，另一方面是贫富差距的拉大，导致太多的资金无处可去，倒不担心流入到其他消费领域，更担心的是流入到股市，众所周知股市的泡沫远比房地产市场来得快且大得多。

　　商品房预售 不该简单叫停

　　“停止实施商品房预售制度”的建议最近被搜狐网友评为百姓最关心的十大提案、建议之一。建议认为：预售制度下的商品房交易是在信息完全不对称的条件下发生的。未经合格验收的商品房是无法取得房地产证的，消费者权益自然得不到根本性的保障。建议提高个人住房贷款最低首付比例、停止实施商品房预售制度、对只有一套自住房的“房贷破产者”实行破产保护和社会救助。

　　均和评估 王崎：一套房子不会因为付款方式的不同而对房价有什么影响，但银行如在预售阶段对开发商的资金回笼给予控制，就会使开发商的融资成本提高，市场需求是固有的，因此他们可能去借高利贷，反而推高房价。所以预售制度不能取消，而是要限制其预售的条件，并严格执行，同时要采取一些手段，如预售资金管理等。

　　国房网 刘福泉：一般消费者不是很理解房地产经济的运行规律。中国的住宅产业是在十分不成熟的条件下，以稚嫩的肩膀扛起了“拉动消费”的重任，企业不成熟、资金不足、产品不成熟、政府调控缺乏经验等等，预售成为住宅市场的主流销售形式，如果没有这个制度，房地产业就不可能有今天的成就。

　　但是，它存在问题也是事实，改变它需要市场成熟和政策制度引导，如果解决不好会带来十分巨大的社会、经济波动，对谁都不是好事。因为房地产市场价格持续走高，仇视房地产开发商、仇视政府的倾向需要引导。

　　东方格致 何彤彪：停止预售固然会减少银行和消费者的购房风险，但同样会增加开发成本，直接导致商品房价格大幅度上涨，有利有弊。

　　提高首付比例应当由银行根据房产信贷的风险自行决定，如果首付比例提高到50%，这种做法直接受伤害的不是富人，而是穷人。

　　五合智库 刘力：商品房预售制度的推行对当时刚刚起步的房地产市场来说，影响深远。从房地产企业角度来讲，预售房款作为开发资金的一部分，部分解决了企业自有资本和融资渠道有限的困难，在市场发展前景良好的背景下，不失为一种增加盈利的良策。其次，从房地产行业发展来看，采用预售制度，大中小各类型企业进入市场门槛降低，为行业竞争促进市场化发展加速，同时增加市场房地产供给量。

　　对于现阶段是否适合取消商品房预售制度，我们认为房地产市场地域性明显，不同城市房地产发展程度差异较大，对于上海、北京、深圳等市场有过热顾虑的城市，以及刚兴起、甚至还未启动的二、三线城市，他们需要根据各自的情况分别讨论。而由于信息不对称下引起的开发风险，不应当将目光停留在预售制度，而是更多的考虑如何通过规范这个市场的监督机制来规避风险。

　　观点

　　厦门海投房地产有限公司总经理 彭胜利

　　调控是发展的前提

　　我认为“两会”既看到了目前房地产行业存在的问题，也进一步明确了今后的发展方向。“两会”所确定的我国今后几年GDP增速保持在8%以上，表明全国房地产市场必然在这一节奏下运行，作为开发企业我们看到了全国的经济和房地产行业的发展前景。

　　温总理在政府工作报告中提到，要继续对房地产市场进行调控，抑制房价过快上涨，同时保持房地产业健康、稳定发展。我个人理解，“调控”是发展的前提，只有继续采取调控措施，才能确保市场健康有序发展，这对房地产开发商来说是好事。持续发展的空间很重要，房价上涨太快，其实是提前透支企业的利润空间，投机型的房地产企业可能会这样做，而对于品牌企业和追求持续发展的开发商来说，这会很危险。

　　随着《物权法》的出台，对开发企业的责任约束更具体了，国内房地产市场必然越来越规范，房地产开发商更需要苦练内功，确保产品品质、做好服务，只有这样，才能在市场保持良好的竞争力。

　　上海五合智库总经理 邹毅(邹毅博客,邹毅新闻,邹毅说吧)

　　物权法是一个新开始

　　刚刚结束的两会上，取消房屋预售制度、增加普通住房供应量、加快建立廉租房制度等热点话题势必对今后几年的房地产市场产生影响。尤其是本次两会《物权法》的通过无疑会对未来房地产市场发展产生深远的影响。虽然《物权法》、物业税与房价没有直接的关系，但是通过结构调整和市场规范引导国内房地产市场理性发展，间接起到稳定房价的作用。

　　我们认为《物权法》的出台更多的是一种法律依据，其出台目的更在于规范市场的长期发展，而不只拘泥于对市场价格的调节。而具体的物业税也将直指市场结构调整和抑制投资投机需求。房地产市场在经过两轮的宏观调控后，政府对市场有了更深入的认识，调控路线与目标也将更加清晰和明确。与此同时房地产市场化进程不断，这些都将为市场逐步走向成熟提供有力支撑。在这样的背景下，《物权法》出台后征收物业税等一系列的具体方案的实施具备了操作基础。《物权法》的出台、物业税的开征是一项庞大的工程，将带来房地产市场基础的重新构建，是一项颠覆性的改革。而《物权法》只是一个新的开始。

　　厦门金都特房置业有限公司总经理 姚金连

　　看到成熟的曙光

　　房地产作为一个民生问题，百姓都关心，本次两会上也反映了这一点，我们的制度建设刚刚开始，需要用一种发展的眼光来看问题。

　　我觉得从本次两会上看，房地产市场正在成熟，因为现在我们讲规范、讲法律，而不是优惠。有人说现在地产没优惠了而是要规范了，说明政府在打压房价，我不这么看。房地产真正作为一个产业来发展是从1996年开始的，国家通过政策倾斜、税收优惠等措施来支持其发展，以拉动整个国民经济的发展。当房地产业发展到一定阶段之后，也就是今天，它已经推动了我国经济的发展了，行业成熟了，现在就应该回归了，要完全市场化来运作。实际上不只房地产，任何行业都是这样，在弱小的时候政府用政策倾斜来扶持，到成长起来就要规范，规范意味着我们可以看到成熟的曙光。

　　厦门旺荣房地产开发有限公司总经理 王世忠

　　政府正在承担自己的责任

　　本次两会给我印象最深的就是大力推进社会保障房的建设，这是政府应该承担也能够承担起的责任。政府应该保障人民有房住，但不是要保障人民都拥有房产。就像每个人都有出行的需求，但政府的责任是做好公共交通体系的建设，而不是压低汽车的价格让每户都购买一部私家车。

　　另外，廉租房、经济适用房的制度越规范越有利于房地产市场的健康发展，这也是政府必须去做的事情。解决好城市中低收入阶层的居住问题，是建设和谐社会的重要举措，但要把握好廉租房建设的推进属于社会保障体系的范畴，而非市场经济的范畴，其客户群体是不可能也不应该购买商品房的。

　　福州大学教授、国房网总经理 刘福泉

　　住宅市场最需要理性

　　两会上住房成为了焦点问题，虽然会上议论纷纷，遗憾的是问题似乎没有实质性进展，多数议论就事论事。我觉得住宅的问题仍然解决不了，因为我们缺乏一个很重要的前提，那就是住房的基本政策。

　　我认为住宅首先是经济问题，受市场规律支配，现实也证实了这一点。但是，住宅是人们的生活必需品，是价格特别昂贵的生活必需品，政府必须调节。在住宅市场热中，我们更加注意使用住宅拉动消费，忽略了住宅的社会性问题，导致今天住宅市场的混乱，经济适用房出现的种种问题很集中的体现了这种混乱，我们必须制定一个十分清楚的住房基本政策。这个政策应该是让住宅市场健康运行，特别是构建住宅租赁市场，为低收入阶层提供保障。

　　住宅市场最需要的是理性，需要我们理性到大家知道符合中国国情的住宅消费是怎样一种结构，理性到政府应该起怎样的作用。

　　厦门均和评估咨询有限公司董事长 王崎

　　房地产需要“降温”的药

　　房价高导致买不起房，老百姓是有感受的，政府不能不管。现在的房地产市场有点发烧，需要给点“降温”的药。价格是供求关系的体现。我认为解决的根本方法就是保障供给。

　　政府想调控市场，手里要有货。房价高，就得拿房子去砸，房价调控才有效。现在的关键问题是政府手里没房。比如厦门今年要推出2万套保障性用房，如果能连续做十年，就有20万套，能解决60万人口的居住问题，厦门才多少人口？房价能不稳定么？

　　政府还可以通过控制土地间接调控房地产市场。现在还没有一个城市对已出让土地、存量土地进行公开公示，大家对土地状况没有直观的了解，存在盲目性。另外，如果让那些没有按期开发的土地限期完成，解决土地囤积问题，市场上的供应量就大了。收土地增值税本身就不合理，因为土地都是限期2年开发的，如果能按规定执行，根本不存在土地增值税的问题。

　　东方格致律师事务所律师 何彤彪

　　应关注更广大群体

　　两会对房地产的所有信息，都折射出沿海大中城市经济影响力的扩大。事实上，房价上涨并非全国性的严重问题，暴涨只在几十个大中城市发生，内地许多中小城市，房价长期在1000多元徘徊。大中城市集中了许多媒体，更居住着最大比例的学者和人大代表、政协委员，他们对房价问题有切身感受。我认为受高房价影响的人群占全国人口的比例并不高，即使在城市，受高房价压迫之苦的是农民工，而不是城市原住民。因此，我认为，应当把更多的注意力放在解决包括农民工、城市低收入人群安居乐业的问题上来，商品房价格的高低，与这一最广大的群体并没有切身关系，他们最需要的是廉租房。我们欣喜地看到，厦门的保障性住房，吸取了经济适用房的教训，在制度设计上，走在了全国的前面。(记者 王飞颖 孙玉玉)