楼市股市博弈“70／90”显威

　　据北京房地产交易网相关数据显示，2007年5月－6月，北京房价同比上涨10．3％。进入6月，成交逐渐放大，业内人士认为，这与股市近期的调整有正相关关系，市区及五环附近具有别墅品质的高端住宅成为最大的受益者。

　　股市反哺楼市

　　从上证综指冲上4000点大关之后至今，逐渐有股市资金希望在目前的历史性高位上分散风险，开始向楼市回流，种种迹象表明，近期北京、上海的房地产市场开始逐渐升温。资本逐利的本质决定了资本必然要从流动中获利，在目前投资渠道相对狭窄的背景下，必然会重新回归已经持续数年获利的楼市，毕竟作为不动产的楼市，保值的功能要远远大于股市。

　　同时，宏观经济收缩政策不断出台，也吸引了股市资金的注意力。2006年“国十五条”规定：套型建筑面积90平方米以下住房面积要占开发总面积的70％，国家政策限制高档住宅的开发，提倡经济型住宅的开发。到目前“70／90”的冲击力之大已超出了市场的想象，随着资源的稀缺、未来预期供应的减少，这剩余“30％”的高端住宅因为其“限量发售”，目前已呈现出“地产利润点”，甚至是“价格提升点”的作用，不仅领涨了房地产的总体均价，且仍有较大的攀升空间。

　　价值投资至上

　　由于股市回流资金多掌握在价值投资者手中，无论是为了投资收益或者是自住，他们以投资回报率为标杆，力求选择最具投资价值的高端住宅，因此必然对住宅品质会加倍挑剔，以确保较长一段时间内的超强保值效应。加之受90平方米政策的影响，京城低密度花园洋房逐渐稀缺，高端产品市场回暖态势明显，因此持币投资人把眼光放之于高端住宅上。

　　某跨国公司中国区总裁孙先生对此表示说：“不是人人能成为股神，但是通过分析和准确投资，从房地产市场获得的收益和享受的服务，是不可小觑的。”而他个人也准备于近期在北京高端住宅市场选择一套住房。从近期京城住宅市场的资金回暖情况来看，结合城市高端公寓和郊区别墅的居住特色的住宅受到市场的特别欢迎。北京御园、Th e H ou se国际花园、世贸奥临等处于五环沿线的高档楼盘，都有骄人业绩，据北京房地产交易网公布的数据显示，位于北五环上清板块的Th e H ou se国际花园，凭借其综合城区高档公寓的舒适便捷和城郊别墅的花园品质的优势，目前推出的一期已有70％签约。

　　地产期货模式复活

　　国内高档住宅的销售情况受很多现实原因约束，购买人群的居住现状、经济实力、鉴赏水平等等，因而预售往往并不通达。客户群体大多不是首次置业，他们需要的是完全封顶后，看到建筑实体、并且配套服务都已齐全的项目。以北京朝青板块的星河湾为首的同类高端项目，一般都采取现房销售模式，在园林、配套全部完工后才开盘销售。

　　欧美成熟的金融市场阶段，稳健型的投资者并不看中短期风险投资，而是将大部分资金投入不动产市场，作为资产组合的最佳方式，这也证明了为什么在目前京城高端住宅项目处于放量高峰阶段，个别高端项目甚至打破现房销售的惯例，尚未开盘就已形成期房热销场面，正是因为高端期房市场拥有相当于期货的远期收益以及相对微小的风险，投资不动产才更为投资者所青睐。目前，采用这种模式销售的有位于北五环上清板块的Th e H ou se国际花园项目，该项目以70％的期房预售率成为高端市场领跑者，更远远高于期房预售率很高的中档住房。