尽管东莞楼市销售整体良好，但记者近日踩盘发现，近段时期投资买房的人明显减少，尤其是小户型楼盘。究其原因，一方面是由于小户型楼盘扎堆竞争激烈，另一方面，股市也给小户型产品带来了空前的压力。

　　5月19日起，金融机构人民币存贷款基准利率上调，个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点，业内人士认为，尽管调整幅度不大，但央行在不到两年半的时间里已6次提高住房贷款利率，累积影响巨大，在以购房为主要投资渠道的东莞，更加快了资金向股市分流；另外，购买小户型的客户多为投资，但目前投资房产收益不如股市，而今年还将有大量小户型面世，因此小户型销售情况不容乐观。但也有观点认为，股市投资风险大于楼市，小户型投资将更加理性。

　　记者踩盘：

　　房产投资客转向股市冲击小户型市场

　　去年小户型项目开盘热卖、消化周期短及售价节节攀升的“黄金岁月”今年可谓一去不复返。今年的小户型推售在市场表现出前所未有的压力。

　　记者近日实地踩盘发现，几个新开盘的项目销售都不理想。从推货量看，今年是小户型推售最为集中的一年，城区小户型放量极大，特别是下半年，小户型扎堆上市同期竞争的情况将更为严重。这一现状导致客户的市场选择多了，投资心态比较放松，因此不急于一时去买楼，令小户型的销售大受影响。

　　而小户型销售今年面对的另外一重压力则来自于股市。今年股市大热，有大批东莞地产投资客转而把主要精力和投资资金放到了股市。

　　据了解，这一现状对以投资为主的小户型市场冲击尤其厉害，主要客户群被股市分流，大大减弱了小户型项目的推售速度，而一些项目位置较偏、产品硬伤较多的项目，则更是在销售方面显示出“疲软”状态，销售周期明显延长。

　　投资者：

　　投资房产收益较慢转投股市收益更快

　　一直以购买二手小户型为自己投资主线的李媛告诉记者，受到很多朋友炒股的影响，现在她开始一边继续投资房产一边有选择地进入股市。

　　上个月，李媛转手了一套小户型，把资金拿来买了一只股票，涨势还不错。“现在大盘还比较稳定，投资股市应该不会亏。而且我这样‘双管齐下’，炒股风险大收益大，而且收益较快，房产投资虽然时间久点，但是比较稳妥，而且一般不会跌。综合考虑，这样的投资搭配方式更有利。”

　　记者调查中也发现，许多年轻人和李媛的想法一样，觉得目前股市总体仍算稳定，因此也想“下水”试试。正想进入股市的许先生告诉记者，“我手头资金只有几万元，投资小户型压力比较大。现在想选业绩比较好的股票或者基金试试，应该是最好的投资方式了。现在股市比较牛，即使不涨应该亏得也不会很多。”

　　不过，比较看好自己的房产小户型投资计划的韩健新则表示，“我不太想去掺和股票市场，主要是觉得风险太大。还是投资房产比较稳定，毕竟现在人多地少，投资地产是只有升没有降的。”

　　业界观点：

　　投资客转投股市资金短期内不会回流

　　据记者多方面了解，目前东莞楼市的主要消化群体除了自住需求客户外，还有很大一部分的消化力来自于投资客户。

　　光大地产策划总监乔启军表示，一直以来东莞人对物业的投资是情有独钟的，但单一的投资渠道也会造成“投资疲软”，今年股市大热令许多莞人认识并接触了股市，而股市与楼市投资相比，有回报快、收益大等特点，有些投资客在尝到其中“甜头”后，投资“野心”也在不断膨胀。

　　股市分流地产投资资金

　　东莞市天诚房地产开发有限公司总经理黄润祺认为，从东莞地产目前的实际情况来看，股市未来向好吸引了不少分流的房产投资资金。由于房产回报下降，一些前期房产投资者将房产挂牌转入股市；部分住房需求并不急迫的购房人也暂时放缓购房计划，转而将资金投入股市，分流了部分本该进入楼市的资金，导致楼市的交易量下降。

　　中高端客户投资仍首选房产

　　黄润祺认为，股市分流的更多的是小户型的投资客，投资大户型的或者有自住需求的相对来说影响不是很大，部分中高端客户在投资取向上仍然会首选房产。

　　相对于股市而言，楼市总体来讲要比股市平稳，大部分中高端个人投资者在实际操作中往往会选择风险低一些，收益相对低一些的投资产品。楼市就恰恰符合了这种投资心理。但这只是短期效应，目前股市已经走到较高的风险点，投资房产相对还是更趋于理性。

　　短期内资金不会回流楼市

　　目前东莞人投资渠道单一，要么股票、要么买楼，显而易见，在股市利好的情况下，资金肯定大量注入股市，在短期内不会回流。

　　东莞中原地产研究部经理车德锐认为，这种情况下，小户型产品应该调整营销策略，一是价格方面应该有所变化，其次对于客户的储蓄时间应该延长，至少应该达到半年以上。如果股市大盘进行中期调整，资金回流楼市才有可能，但目前情况非常不明朗。