宣传问答

　　（本宣传资料仅供参考，不构成法律要约）

　　根据建设部、中国人民银行《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户有关问题的通知》（建住房〔2006〕321号）文件精神，为进一步加强对我市房地产市场的监管，规范房地产市场的交易行为，确保二手房交易资金安全，维护消费者合法权益，在借鉴外省市先进经验的基础上，我市将实行二手房交易资金监管制度，现就具体资金监管事项问答宣传如下：

　　1、问：目前,二手房交易过程中,交易双方经常为资金交割安全而苦恼，找个中介机构吧，又怕遇到不法中介，事情就更麻烦。请问长沙市房地产交易管理所有什么好办法为我们分忧解难吗？

　　答：有办法。现在，长沙市房地产交易管理所及时出台二手房资金托管业务，为市民构建了一个“高效、便捷、安全”的交易平台，改变了原有的二手房交易的付款方式，使得交易付款的过程在资金托管中完成，从根本上解决了交易双方信息不对称和不信任的状态，确保交易资金安全。这样既保证卖方在房子出手后如数收齐房款，也保障了买方在付款后及时领到房产证。这项政策是房产局为方便群众推出的一项利民举措。

　　2、问：什么是二手房交易资金托管？托管资金收取费用吗？

　　答：二手房交易资金托管是指买卖双方的交易资金由长沙市房地产交易管理所在银行开立的资金托管“专用账户”进行划转，该专户专门用于二手房买卖双方的交易资金的存储和划转，不能用于交易所自有资金的存储和划转，而且不得支取现金。虽然“专用账户”是以长沙市房地产交易所的名称出现，但是“专用账户”独立于长沙市房地产交易所的自有财产及其管理的财产，也不属于交易所的负债，账户内的交易结算资金所有权属于房屋交易当事人。长沙市房地产交易所是资金的监管主体，从而保障了买卖双方的交易资金安全，维护了买卖双方的权益。并且交易资金托管期间，二手房交易资金不计利息，不收手续费。

　　3、问：对于买卖双方来说，作资金监管的好处有哪些？

　　答：由于在二手房的交易过程中不能真正实现“银货两讫”，即买卖双方在达成房屋交易之后，不能做到“产权过户与房款”的即时交割，而往往是买方在付完房款（首付款或全款）后的一个星期才能办理立契手续，在这期间的二手房交易资金没有监管，资金安全存在极大的隐患，而资金监管可以有效地避免交易双方在资金交割过程中产生纠纷及矛盾，防范二手房交易风险，从根本上解决二手房交易资金安全问题。

　　另外，中介公司不能代收代付客户交易资金，从而避免了中介公司挪用客户资金的可能，进而杜绝了不良中介“卷款逃跑”事件的再度发生。

　　4、问：长沙市房地产交易管理所能收二手房交易资金吗？中介机构可以监管资金吗？实行资金托管，你们如何保证资金安全？

　　答：都不能收。只是交易所在中国银行长沙市芙蓉支行开设资金托管专用帐户，用于办理过户手续期间，暂存交易资金和中介代理费。市房地局文件规定，杜绝中介监管资金。长沙市房地产交易管理所与中国银行湖南省分行签订协议，规定二手房交易托管资金只有买卖双方当事人确认后存、取，任何第三方不得支取一分钱。

　　5、问：是不是所有二手房交易都必须进行资金监管？

　　答：不是，房地产中介机构在二手房交易代理业务中，原则上应当提示买卖双方当事人进行交易资金托管，中介机构不得直接或变相收取交易当事人的购房款或保证金。对交易双方自行交割，协商一致不纳入交易资金监管的，交易双方应当提出书面申请，办理转移登记手续时（过户时），应提交《存量房交易结算资金自行划转声明》，不得委托房地产经纪从业人员办理。

　　6、问：我在河西买了一套商品房，不知能否托管？

　　答：现在进行的资金托管是针对二手房的，如果是开发商开发的新房，也就是说没有办理过房产证，只有合同和开发商开具发票进行交易的一手房不办理资金托管。

　　7、问：资金托管可在哪些地方办理？

　　答：可以在长沙市房地产交易管理所设立的德政园、蔡锷路、河西三个网点就近办理。为了方便市民，中国银行长沙市芙蓉支行分别在交易所三个网点设立专柜、专人服务，随着二手房市场的繁荣，银行将加大信贷投入，扩大按揭资金的供应，为买房人提供贷款服务。只要符合规定的条件，二手房贷款将优先发放。

　　8、问：办理资金托管需要的材料多吗？

　　答：不多。一般只需双方《身份证》、《产权证》、《房地产买卖协议》，然后在交易所签定协议即可。

　　9、问：我需要贷款购买二手房，想办理资金托管需要提供哪些材料？

　　答：你需要提供以下要件：借款人夫妻双方身份证及复印件；借款人户口本原件及复印件（户口不在本地者，需提供本地户口联系人身份证或自己暂住证明原件及复印件，不承担担保责任）；借款人结婚证原件及复印件（未婚或离婚者，需提供具有人事管理权的单位或户口所在地的街道办事处出具的未婚证明原件及复印件）；借款人收入证明及其复印件（单位职工由所在单位出具收入证明原件及复印件；个体、私营业需提供营业执照、最近连续三个月税单等原件及复印件）；《存量房买卖合同》原件及复印件；借款人首付款收据原件及复印件；房地产评估报告；《房屋权属证书》、平面图及复印件。

　　10、问：办理资金监管，需要签订什么协议？

　　答：买方、卖方应与设立“专用账户”的市房地产交易管理所三方共同签定《资金托管协议》，明确客户授权行为。（包括专户户名与帐号、付款户名与帐号、退款户名与帐号）。《资金托管协议》在资金托管专柜由专柜工作人员负责与交易双方签定。

　　11、问：买方怎样存付交易资金？

　　答：买方按交易合同约定将定金、首付或购房尾款在交易所的网点直接于POS机上刷卡或通过现金缴款、他行转帐一次性付款或分期付款存入指定的资金托管专用帐户。还可以选择银行按揭付尾款的方式。（10月1日前暂定中国银行长沙市芙蓉支行作为试点合作银行进行交易资金监管。）

　　12、问：我在市内一房产中介公司购买一套二手房，若中介公司给我们提供一个银行“监管账户”，我们如何知道房款有没有打到“托管账户”上？

　　答：如果没有和交易所签订资金托管协议，房款就不会进入该托管账户。由于资金托管是采取自愿原则的，因此二手房交易双方是否愿意实行资金托管完全靠个人自愿，但所有的资金托管都要与市交易所签订资金托管协议，而不是其他的“监管协议”之类的。

　　13、问：办了托管后，如何支取房款？

　　答：卖方凭《资金托管协议》、《房地产买卖协议》、《托管资金支取凭证》、卖方的身份证到中国银行任一网点支取托管资金。银行经办人员审核后，凭密码直接将所有房款支付到卖房人个人结算帐户，将中介代理费支付到中介机构帐户上。

　　14、问：因房屋不具备登记条件或买卖双方约定终止交易的该如何退回交易资金？

　　答：因该房屋不具备登记条件或买卖双方约定终止交易的，经确认解除原《买卖合同》，买卖双方凭《房地产买卖协议》、《资金托管协议》、《资金托管凭证》、《退件申请表》、《托管资金支取凭证》办理退款手续，由交易市场通过转帐的方式划入房产买方的原转出帐户；以现金存入的，转入房产买方的个人银行结算帐户，不可取现。

　　若因买卖双方无法通过约定达成终止交易而需通法院等裁决的，资金托管银行暂停支付托管资金，该交易资金必须在子帐户内单独计息，以便退转。

　　15、问：办理房产过户或终止交易后,买卖各方和中介必须到开户行支取款项吗?

　　答：不必。买卖各方可以到省内任何一家中国银行网点支取款项，方便快捷。