长沙西岸商业地产打破溁湾镇商圈一统天下格局。受惠沃尔玛落子金星中路利好，郡原商务广尝沁园春•御院米兰印象商业街、美林国际商业街区、西子湖畔•沃府、格林星城商业街区、恩瑞名园国际都市风情商业街等十余家地产资本群雄并起———一个以沃尔玛为圆心，金星大道为纵轴，以桐梓坡路为横轴的“大十字”新商业中心悄然崛起。

　　新商业中心初具雏形

　　据观察，以沃尔玛为圆心，郡原商务广尝沁园春•御院米兰印象商业街、美林国际商业街区、湘腾商业广尝西子湖畔•沃府、格林星城商业街区、恩瑞名园国际都市风情商业街形成燎原之势。“在群雄并起的地产资本下，金星中路国际街区的营建正在加速。”

　　布局在金星路与桐梓坡路的国际商业巨头沃尔玛，被业内人士认为是促动金星中路国际商业街区和长沙西岸新商业中心升级的重要催化剂。

　　在业内人士看来，随着市府板块的快速崛起，这个新的商业中心将处延东至银盆南路，西至麓谷，南至大学城，北至新市政府的河西居住中心，形成以沃尔玛为圆心、以金星大道为纵轴，以桐梓坡路为横轴的“大十字”新商业中心。据了解，在这个“大十字”新商业中心上，目前还布局了现代新型商业街区———龙柏湾商业街区和专业写字楼岳麓一号等商业地产项目。

　　特色主题商业“托市”

　　更为专业细分的商业业态———特色主题商业是此轮西岸商业地产升级的重要推动力。

　　在中盛行机构总经理谢晟看来，特色主题商业主要是指品位较高、特征时尚、具有良好的品牌知名度、拥有一批忠诚的消费群体的商业业态，“商业一旦被赋予主题，等于有了灵魂。”

　　据了解，考虑与沃尔玛大型生活超市和金星大道国际街区相配套，沁园春•御院规划的米兰印象商业街定位为时尚生活配套商业，其商业裙楼则会突出大型餐饮、中西餐厅、休闲娱乐、精品百货专卖等商业业态。同样与沃尔玛为邻的郡原广场将推出郡原广场城市商务别墅。据郡原置业市场部经理葛元成介绍，郡原广场城市商务别墅将定位为特色主题商业与艺术家工作室，商业业态上将涉及咖啡厅、西餐厅、品牌折扣店、健身美容、婚纱摄影店、品牌家居展示厅等。

　　“特色主题商业的走热，有一个重要原因是竞争压力使然。”一位业内人士坦言，以沃尔玛为圆心，以1000米为半径范围内形成的新兴商业中心，密集了十余个有商业商务物业推售的项目，这些项目要想在市场中获得优势主导地位必然形成差异化，“特色主题商业被认为是一种有效的突围之径。”

　　“一个区域商业中心应该是由主力店、大型超市、商业街、社区商业等业态组成的有机体。业态的过于单一或过于集中都会给商业中心可持续发展带来障碍，而同业态的商业结构带来的是过度竞争、两败俱伤。”谢晟坦言。

　　需要做好人气聚焦功课

　　一个体量适中、布局合理、多元组合的河西新商业中心正在快速崛起，但人气眼下成为长沙西岸这个新商业中心的焦点议题。

　　目前，虽然密集了十余个地产资本项目，并初步形成新兴商业中心轮廓，但是这个新商业中心仍面临人气相对不足的问题。据合富辉煌(湖南)提供的有关长沙河西商业市场状况表明，目前河西具规模、上档次的商业仍集中在溁湾镇商圈，“但河西商业有较大的潜能。”

　　从商业项目运作的层面来看，人气相对不足的问题，对商家的吸引力也就相对不足。怎么办？有业内人士认为，片区商业不能将销售作为唯一的手段，而应该采取招商与销售组合的方式，对一些主力店、品牌店以低租甚至是免租的方式招商引进，集聚人气，而对一些相对小型的业态则采取销售的方式。

　　在深圳合和商业地产董事长席文官看来，这些还是手段，更重要的是在商业业态定位和做旺市场上，“即谋定而后定，地产商需要对片区商业进行深入的调研和论证，在设计阶段就应有明确的商业定位和商业规划，依据商业规划进行商业空间的设计。”对于如何做旺这个新兴商业中心市场，席文官的观点是，“经营决定价值！投资者投资商业物业，其收益包括租金收益和升值收益两个基本构成。租金要上涨，物业要升值，除了地段因素外，经营能力是根本问题。”

　　长沙西岸的商业“十字路口”

　　与国际巨头沃尔玛做邻居后，万余咸嘉新村“村民”们猛然发现，这已是一个崭新的时代———这个世界变化真快。

　　时间推到2007年夏天，岳麓区提出营建金星中路国际街区有了更多支撑的题材和内容，随着十余个充溢着异域风情和现代商业活力的特色主题商业业态的登台，长沙西岸新商业中心与这个天气一样陡然变热起来。

　　“和为贵”、“合而不同”应成为片区商业定位的不二定律。这就是说，这个新的商业中心的诸家楼盘在商业业态的定位要有差异化，不能陷入同质化的恶性竞争，而“合”的要义则是这些商业业态都要体现现代国际商业心志，而不是走传统商业的老路子。

　　向左，向右，其实是一个有关“十字路口”的问题。向哪边走，结局可能会完全不一样，眼下的西岸商业如同丰盛的晚宴，需要披着晚礼服的各路朋友需要备加关爱和珍惜，一起做大这个蛋糕。众人划桨开大船———长沙西岸新商业中心的崛起需要政府引导，更需要地产资本的优化配置和商业经营管理公司的集体智慧。