“24号文”的出台，改变了房地产单一市场化的制度安排

　　国务院总理温家宝近日主持召开国务院常务会议， 讨论并原则通过《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。

　　在当前的舆论环境中，这则充满政策信息的新闻稿，在房地产业界看来似乎已无太多新意。但从政策节点和市场影响的角度而言，仍值得高度关注。

　　中国房地产制度安排“二元化”

　　“2 4 号文” 开篇即指出：“2 0 多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。但也要看到，城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用住房制度不够完善，政策措施还不配套，部分城市低收入家庭住房还比较困难。”

　　“24 号文”对住房制度改革中社保住房的缺失进行了补充，确定了今后房地产市场的发展格局。今后房地产市场将遵循社保住房和商品房市场化两条主线并进的“二元化格局”。

　　对住房制度改革之初所确定的市场化单一格局，决策层在今年“两会”之前已经开始反思，在两会的代表、委员讨论中多有涉及。现今“24 号文件”的出台，改变了房地产单一市场化的制度安排。

　　对此，业界有观点认为，“在党的‘十七大’即将召开之际，政府出台‘24 号文’为解决城市低收入家庭住房问题做出制度安排，在改善住房供给结构的同时，也有利于缓和社会矛盾。”

　　不可否认，“二元化社会”一直是中国社会、经济运行中，致力于改革、完善的方向。不过从房地产角度更值得认同的是，在当前房地产供应、房价与广大中低收入家庭支付能力日愈脱节，社会舆论趋向焦灼的背景下，中国房地产市场回归“二元化”对房地产市场的健康发展有着重要的现实意义。

　　未来调控只会越来越强

　　当前中国房地产处于“泡沫化初期”，导致这种状况主要有三个因素：第一，宏观调控导致的供应减少，以及部门、地方调控政策打乱了市场预期；第二，近年来中国经济增长在质量上的提升，支付能力提升和释放，及城市化进程加快，导致的需求增加；第三，流动性过剩，中国房地产投资的旺盛，及人民币持续升值压力，所造成的中国房地产资产价格上涨趋势。

　　在上述三点因素中，调控政策是被业界诟病最多的，也有很大的改善空间。而后两者，需求和资金从当前看来对今后的市场影响有更加趋强之势。由此，行政化的为房地产再降温，对于市场健康发展非常必要。

　　由此，业界应当关心的问题，应该分为三个层面进行分析：第一，房地产调控政策的发展趋势和潜在重要政策；第二，已出台政策的执行效果和市场影响；第三，在政策、市场等各种因素影响下，未来房地产的现实走势将如何。

　　我们深入与业界讨论后，可以形成以下几点明确判断：第一，受当前土地政策限制，在可预见的周期内住房供应难以发生本质改变；第二，国内收入不均衡状况与住房高端化走势的结合会更加明显；第三，人民币升值压力和国内流动性过剩局面，结合当前内地投资渠道改善乏善可陈，房价和资产价格上涨正继续成为可预期的趋势，而影响着人们的预期。

　　通过上述分析，我们对“在政策、市场等各种因素影响下，未来房地产的现实走势将如何”这个问题，可以得出一个答案。

　　由此，对于“24 号文”我们可以得出的结论是，“24 号文”是对早前调控思路的固化。而今后房地产调控只会越来越强。

　　今后房地产调控有哪些政策值得关注？又有哪些政策对行业将产生显著的影响呢？对于当前中国房地产市场面临的问题，我们可集中归纳为“宏观经济运行症结在房地产市场的集中体现”。而解开房地产市场的症结，仅仅从房地产市场进行调控显然难以根本见效。

　　从根本上调控房地产市场，需从“改善收入结构”、“大城市化规划思路与城市化住房需求”等诸多方面入手。但这些“治本”的举措，操作的难度很大，同时见效周期也很长。因此，在短期内对房地产市场只能在预期上形成一定的影响。

　　对经济运行的调解和财税政策调节，将在长期和中期见到一定成效。而短期内强化的调控政策，其潜在的影响最值得关注，预计影响也最显著。

　　银行收紧资金影响最为显著

　　当前对房地产产生最大抬升作用的是，国内流动性过剩在置业投资和行业投资方面的集中体现，及人民币升值吸引国际资本看好中国房地产资产价格重估。

　　在“限外”层面，政策的强化，使外资进入国内房地产的官方途径基本“卡死”。

　　但我们从市场层面，却观察到外资进入更加积极。今后政策限制和渠道创新之间的较量，将伴随人民币的升值历程成为房地产市场持续的看点。

　　在国内房地产金融层面，在“防止经济转向过热”的背景下，货币政策偏紧已明确。收紧按揭和房地产开发贷款当中全面和强制提高按揭贷款首付政策，对行业的影响最显著。

　　在适度从紧的货币政策，以及央行、银监会高频率房价风险提示下， 目前各商业银行在房地产贷款方面均开始有实际行动。

　　从发展趋势角度，我们强调，对不同需求类型的房贷区别对待，对市场后续发展有重要意义。目前看来，银行主管部门的指导性意见在房贷领域已经难以发挥作用。鉴于当前限制需求的重要性，今后对投资性置业按揭出台强制性提高首付比例政策的可能性较大。

　　如果说早前房地产的开发模式是——“开发贷款+ 按揭资金”共同在项目前期撬动开发和利润；而当前则成为，“快速上涨的房价+ 银行置业资金支撑”所形成的稳定市场变现能力，来支持前期开发所需资金成本，及吸引资金大量介入。

　　如果“置业贷款”真正受到限制，则受影响的将不仅仅是需求，而行业开发资金支持也会因此大幅度削减。

　　今后首付比例提高和加息持续下，预示房地产中长期风险。而当前房企处于高速扩张期，而未来市场和行业资金收紧的风险所带来的风险值得重视。

　　从2007 年年初，对住房用地的良好预期，就已使企业在“拿地”上异常积极。同时，近期房地产企业与证券市场的结合，使土地市场上掀起了一股“抢地”狂潮。仅仅在过去一个月，我们的不完全统计显示，仅品牌房企在拿地上的资本支出达千亿元。

　　从当前房地产企业“拿地”资金来源看，香港资本市场显然是当前最有力的“引擎”，也是当前房地产品牌企业现在能够如此“豪气”的根本。但从调控角度看，对这个“引擎”加以控制是举手之劳。

　　同时，现在房企拿地频出“地王”，土地价格的不断攀升，导致了整体地价和房价的不断资产重估。从调控角度，对行业资金进行限制皆有动力。

　　从国内地产金融操作看，银行资金支持仍是主流。外资和证券市场筹资，最终放大在开发资金层面，体现为撬动的银行开发贷款和后续的按揭回款。

　　如果“限外”能够真正打在“七寸”上，再配合银行资金收紧落实，则房地产市场和行业“刹车”为期不远。

　　（张宏 北京高通智库总经理）

　　(作者：张宏)