2012年房价看跌为主 黄金十年终结

　　房企万亿债务将至告别“黄金十年”

　　2011年，限购等调控政策使得中国的房地产市场成交量下滑。对房企而言，2012年依然“流年不利”。经济学家茅于轼表示，中国房价已经大涨至高位，而近期各大城市房价的下跌被视为拐点的开始，2012年有大型房地产企业可能破产。

　　日前，世联地产董事长陈劲松向媒体透露，房企债务将在2012年中开始逐步到期。

　　据悉，上市房企长短期付息债主要分布在2011年7月-2014年6月三年内，其中有46%集中在2012年偿付，目前房企的资产负债率已处历史高位，随着房地产调控的深入，资金杠杆使用过度的迹象、积聚的风险不断加大。除银行贷款外，海外债、房地产信托、基金、私募、民间高利贷这四个维度的债务将一一引爆。

　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，还不起债的部分房地产开发商，可能会淹没在债务大潮中。行业洗牌一定会到来。尹伯成称，中小开发商因资金周转困难，开始向大型房企出售其手中开发项目。部分房企则可能会直接面临破产重组。

　　在众多房企中，绿城目前面临的困境成为一面镜子。资料显示，绿城现金流状况堪忧，综合现金流量为负值。巨大的资金压力下，绿城不得不断臂求生，低价出售项目。1月5日晚间，绿城中国和融创中国联合公告宣布，绿城地产向融创置地出售无锡绿城湖滨置业有限公司51%的股权，现金代价为5100万元。

　　分析师认为，如果非要说洗牌，我们可以理解为，目前靠关系拿地与靠砸钱拿地的房地产开发商确实该出局了。

　　住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮表示：对中国房地产业来说，依靠于恐慌性的需求，依靠于过度占有资源的需求，依靠于为卖而买的需求支撑的关系时代过去了。

　　分析人士表示，房地产行业正逐步进入去杠杆化和保障性住房时代，中国房地行业的黄金十年已经宣告结束，但同时，也意味着白银时代的开始。专家预计，2012年市场份额将会加速向龙头企业集中，大型企业具有更强的融资能力，充足的土地储备和全国性的战略布局，在政策调控和货币紧缩的环境下，竞争优势更加明显。

　　随着住宅市场调控政策的常态化，2012年，商务公寓、写字楼、市场、商铺等形式的商业地产将面临更多发展机遇，产业地产也是未来最佳的拿地策略，但面临金融杠杆匮乏、投资周期长、投资回报率相对较低等困扰，需要逐步摸索相应的投融资模式、盈利模式和现金流平衡模式。

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