编者按：2015年，中国房地产值得记忆的年份，行业曾经的辉煌及骄傲正在改变，瞬间爆发的新概念、新思维、新元素不断与这个行业交集。但与此同时，房地产行业传统的开发、资本模式、商业业态却正面临着空前的失控与颠覆。所有人都在说着，要转型、跨界、突围，但前方是不是有清晰的方向？

　　8月11-14日，博鳌房地产论坛将在海南开启第十五周年大幕，观点地产新媒体继续推出“博鳌特稿”系列报道，对中国房地产行业及上下游全产业链的企业家、专家学者、政府协会人士、行业精英等，进行全方位的接触与访问，共同研判与交流“转变时期的中国房地产”。

　　观点地产网 7月的北京，天气竟意外的没有太热，在华远集团的办公室里，已经卸任董事长的任志强依然在这里办公，大大的办公桌上密密麻麻地堆满了书籍、资料，从压在下面的一些已经泛黄的纸边看来，已经颇有些年月了。三部电话机淹没在这一堆资料之中，边上还随意地放了一些别人送给任志强的纪念品。

　　在这样的环境中，观点地产新媒体和任志强一年一度的博鳌专访展开了。

　　对于今年已有15年历史的博鳌房地产论坛来说，中国房地产界的名人任志强是老朋友了。15年的活动，任志强参与了15次，而每一年活动，任志强都会借观点地产新媒体专访给业内留下这一年里弥足珍贵的思考和意见。

　　事实上，对于观点地产新媒体来说，任志强是最好采访的，也是最难采访的。好采访是因为熟悉与信任任志强几乎有问必答，而且不管问什么样的问题，他都可以给出自己独特的见解，言语犀利。不好采访也是或许因为彼此太熟悉，要挖掘出新的问答方向和角度实在不易。

　　而这次采访的话题就是从最近大热的股市开始的。

　　股市还在合理区间

　　作为曾经的上市公司负责人，对于中国股市老任当然不会陌生。虽然现在已经不再担任上市公司董事长的职务，其对于市场的关注度并没有减弱。

　　在7月10日采访当天，已经跌了快一个月的沪指终于上涨5.16%，以报3900点收市。

　　对于这一段时间的股市动荡，任志强的点评是，“中国经济挺好的，股市也挺好的”。任志强认为，这几天的股市虽有起伏，但并没有出现大问题，还在“合理区间”。

　　这不，为了应对前段时间的股市跌幅，中国的管理层还是“果断出手”。比如，7月8日国资委表态，各有关中央企业应勇于承担社会责任，做负责任的股东，在股市异常波动期间，不得减持所控股上市公司股票。

　　国资委在9日通知，当日中午之前各省级国资委要确定一名负责人、一名联系人，从当日起，每天报送该地国有企业增持上市公司的股票情况。

　　对此，任志强表示目前很多临时性措施是必要的，其同时指出，一些不好的行为如串谋、泄露内部信息等这些本身是违法的。

　　“实际上各个国家在临时出现问题的时候都会采取政府措施去做一些。”同时在关注手机、电脑里新闻热点的任志强如是回答我们。

　　不过，“点评”完政府，任志强话锋一转开始批评起了炒股的人。

　　“我们在投资中有一个最基本的条件，买股票的人应该是合格投资人。这是基础教育问题。”任志强对于这次股市动荡中出现的“豪亏”股民并不太同情，“你是不是合格投资人？你怎么可以把房子抵押了去买股票呢？”

　　除了股市之外，对于国民经济的另一个关注点，银行改革任志强也给出了判断。其认为现在的银行改革已经加速。

　　具体而言，则是“已经看到民营银行可以允许自由申报了。银行的改革应该说比证监会其他的走在前头”。

　　农民一定要进城

　　在长达近两个小时的采访中，任志强花了大量的时间和我们讨论城镇化改革的问题，而在这个讨论中，任志强在数字方面的强项再次展露。

　　任志强表示，中国房地产未来的问题还是城镇化的问题。他对于目前一些城乡一体化的意见，任志强表达了不同观点。

　　“这样一体化的结果就是所有城市都变的贫困化。三国的时候人家就知道拳头要攥在一起才有力量。”

　　有着“任大炮”的美誉，谈起自己的看法来，任志强仍然是毫不客气。摆数据、讲事例，理由充分地表达着自己观点。

　　任志强认为，为什么现在我们城镇化速度降速了，主要原因就是年轻进城人口减少了。

　　任志强用中国的近邻印度来做对比，对我们描述了一番农民进城的经济学原理。

　　他引用统计数据表示，印度农村和城市的收入大概1：1.6，但是城市的消费差不多也是1：1.6。所以农村人口进城后并不会增加收入，因此农村人口宁愿待在农村。

　　而在中国收入比则是1：3.2，消费比差不多是1：1.6，所以这样就吸引了很多农村人口愿意进城工作。

　　“这个1：1.6和1：3.2的关系导致印度的城镇化率30年从25%到35%，只增长10%，而中国却从18.9%增加了54.7%，很吓人的。”任志强如是称。

　　看起来，虽然是北京出生、成长、工作的城里人，任志强还是很为农民兄弟抱不平，他认为农民必须进城，“凭什么城里人就这么富，农村人就这么穷。过去你们老剥削农村，低价收购农民的粮食。两极分化就是这么来的”。

　　房企应重资产转型

　　当然，作为房地产行业最著名的公众人物，在发表了其对宏观面的看法与意见后，任志强继续表达其对房地产行业的观点。

　　日前，中原地产统计了这样一组数据：2015年上半年(截止到6月29日)，全国百强城市合计出让11813宗土地，比去年12782宗减少了969宗。土地出让面积由去年8.15亿平方米降至今年6.15亿平方米，降幅达24.6%。土地出让金为7021.7亿元，同比2014年同期10890亿元下调了35.5%。成交楼面均价也由去年1317.06元/平米降到了1138.09元/平米。

　　在听完了这样一串数据之后，任志强停顿了一下，然后反问我们：“这不是好事吗？”任志强认为，这些数字的减少说明未来存量将消化快。

　　他继续分析认为，随着这些数据的下降，政府未来可能会出台更多利好政策。事实上，向来直言敢说的任志强就表示，现在只有一线城市没有放开限购，但全国有70多个大中城市，有600多个中小城市，仅四个一线城市没放松限购不能代表什么。

　　从去年到今年，中国的房地产企业在不断调整，纷纷走出海外，品牌房企加强一线城市布局，“互联网+”等新概念层出不穷。

　　对此，任志强表示“未来一定是大企业越来越大、小企业越来越小，这是一个趋势”，小企业也不用太发愁，因为大企业都去挤一线城市了，那么这些大企业不愿意去的小地方就是小房企的生存空间。

　　“小企业，赚几个亿就发财了，就够了。就算是变成了库存，也可以留在县城里慢慢消化，总还有农民呢。”

　　而另一方面，任志强就认为，房企如果要转型成功，应该参考香港开发商在上个世纪60年代的做法，即转型重资产，加大持有型物业的比重。

　　原因则是“这些香港开发商过去都是以现买现卖为主，而现在都是以持有物业经营为主，好处就是在金融危机的时候租金是不变的，房价可能跌但租金是不变的。”

　　“我们的开发商因为没有资金，不能随便扩股，没有资本就导致我们大量资金用流动资金贷款，流动资金贷款再转换为商品卖出。所以人家持有物业是抵押品越来越多，随着升值拿到更多的钱，我们只有少量的。”

　　任志强认为，中国的房地产商应该做好准备，用较长的时间来做这样的转型。

　　以下为观点地产新媒体对华远地产前董事长任志强先生的专访实录：

　　观点地产新媒体：现在股市下跌对楼市会不会有比较大的冲击？您怎么认为？

　　任志强：中国楼市挺好的，股市也挺好的。变动都在合理区间。

　　观点地产新媒体：上层对经济自上而下看和自下而上看会不会中间有很多交叉点是完全不同的？

　　任志强：应该说中国人习惯了高增长，突然变成低增长就适应不了了。过去的经济发展就像结婚度蜜月似的，度完蜜月以后，就不能天天去玩，也得上班。过日子肯定不像度蜜月那样幸福。

　　观点地产新媒体：如果没有高增长了，那么现在怎么办呢？。

　　任志强：国企利润急剧下降，内功做得不好，不调整是不行的。过去高增长可以不注重成本、不注重内功、不注重管理，反正高增长的时候怎么都能挣钱，现在突然增速变低了，很多管理上就跟不上。

　　观点地产新媒体：有银行的行长说，中国银行业接下来会出现一个断崖式的利润下跌，您认为呢？

　　任志强：现在银行改革已经加速了，我们看到民营银行可以允许自由申报。银行的改革应该说比证监会、保险其他的走在前头。

　　这样实际上是政府用了合理合法的手段培育市场经济。我不觉得他们临时救股市有什么大问题，但是最后股市变成了非市场经济化就会成问题了。

　　实际上各个国家在临时出现问题的时候都会采取政府措施去做一些。美国也采取过一些措施。但是大部分都是有法律依据的，因为他们的制度比较完整，我们的制度都不完整，所以现在临时改来改去，让政府出钱或者用其他措施。

　　观点地产新媒体：这一次从理论上说对未来金融的制度应该有比较好的促进？

　　任志强：要说促进必须按市场经济规律办事才行，要是不符合市场经济规律就不行，尤其是把临时措施变成长期措施的时候就存在问题了。老用临时措施的办法是不可能的，长期措施和临时措施之间的关系如何处理会出现问题。

　　观点地产新媒体：关于制度建设和法律的合理性这个问题也提了很多年，但是好象一直以来发展得也不太快，是吗？

　　任志强：至少到现在还没解决。

　　观点地产新媒体：您认为最近股市里纷纷要求停牌的企业，是不是抱着见好就收的心态，让股民也觉得现在就是短场，没法做长期的投资？

　　任志强：公司本来就应该是长期作战，如果老是短期行为，公司是干不好的。现在创业者里头很多都是因为没有处理好这个股权关系和财产的事先约定，最后就把企业给打垮了。

　　很重要的一个问题就是你到底是为了朝前去跑还是为了把这个事干好。要是为了逃跑的话，那你很快就完蛋了，这个企业稍微有点营利人心就散了。

　　观点地产新媒体：现在我们的政策似乎鼓励大家去炒股，使大家觉得只涨不跌，这个心态的浮躁是否也是我们自上而下的氛围？

　　任志强：我们在投资中有一个最基本的条件，买股票的人应该是合格投资人。这是基础教育问题。

　　观点地产新媒体：李总理今年年初提“大众创业、万众创新”，包括教育部鼓励学生去创业。您觉得大家都去创业会不会就像是股市的泡沫一样？

　　任志强：不是。创业是个就业问题。

　　观点地产新媒体：但很多正规的企业招人都招不到，很多年轻人都说去创业，但他们创业里面含金量又不大，不是浪费社会资源吗？

　　任志强：政府解决不了就业问题就得靠社会去解决就业问题了，我们要靠自主创业来解决就业问题。比如说大学生炸油饼，大学生怎么就不能炸油饼了？炸油饼最后从一个小企业可能变成两个、三个、四个、五个，逐步做大。

　　现在要把社会打开了，所有人都可以做创业的时候，就选择自己能干的，这个社会才可以发展，我干嘛非得去参加别人的，我自己创业不可以？不会创业的人一定不能创业。

　　提倡创业实际上是就业问题，不是劳动力的问题，劳动力以后是越来越短缺。毫无疑问的，这个人口年龄已经决定了劳动力最后会短缺。逐步短缺不等于所有人都符合劳动力要求，美国现在也同样，中产阶级在下降，就是因为符合中产阶级这个劳动人群的就业条件不足。条件不足实际是培训问题。

　　观点地产新媒体：那么我们是不是应该强化培训，而不是首先提出创业？

　　任志强：要鼓励创业，鼓励创业国家给减税、免税，国家扶持就是建立平等的过程，国有企业占有资源太多了，现在扶持非国有企业是逐渐平等的一个过程。

　　观点地产新媒体：2001年开始中国从房地产开始就走到了比较高的时期，到去年房地产应该到了比较重要的节点。总结过去15年的发展，您能否对以后的发展趋势做一些判断？

　　任志强：中央说的很清楚，改革进行不下去就彻底完蛋，按人口结构和劳动生产力来说，就是逐步下滑趋势，经济学家早就做出结论了。未富先老已经是个事实了，经济下滑已经是共识了，劳动生产力要素已经决定上不去了，人口红利已经消失了，这都非常清楚。但是改革比如说土地制度问题解决了、户籍制度解决了，城镇化的问题解决了可能还会有一个高增长的过程。

　　我们现在的问题是假城市化。很多是因为土地导致的，很多孩子不可以跟着父母一起进城，老人也不可以一起跟着孩子进城。这是我们制度问题。所以不解决这些制度问题，中国就按现在的现状来看就是下滑的趋势，城镇化问题也解决不了。不改革就会有问题。

　　十八大重点提出的就是一系列改革的问题，我们看不到结果就是因为三中全会提出的是明确2020年的工作任务，是今年完成、明年完成还是后年完成我们不知道，现在只是个过程。

　　很多指标提的都是2020年完成。习近平主席在贵州提出的贫困人口的问题、落后县也是2020年解决；城镇化率要达到60%也是2020年。这个大多数指标定在2020年，所以现在这一段时间一直到2020年之前许多改革能不能出来还不知道。

　　如果按照三中全会的那些东西在今年、明年那些东西都落实了，那可能2020年能解决，如果2020年才出这个政策，指标是完不成的。

　　如果政策到位，市场决定价值的问题解决的好的话，国有企业改革等一系列的问题都解决好了，可能还会维持一个高增长的过程，但这个高增长是中高速。

　　观点地产新媒体：中高速就是指7%到10%？

　　任志强：你们认为6%到8%就很低了吗？这都是好事。

　　观点地产新媒体：但很多中国人好象还是很不接受。

　　任志强：那是老想度蜜月不想过日子。都认为中国应该维持在10%以上的高增长过程，都认为6%到8%很不合理。