编者按：2015年，中国房地产值得记忆的年份，行业曾经的辉煌及骄傲正在改变，瞬间爆发的新概念、新思维、新元素不断与这个行业交集。但与此同时，房地产行业传统的开发、资本模式、商业业态却正面临着空前的失控与颠覆。所有人都在说着，要转型、跨界、突围，但前方是不是有清晰的方向？

　　8月11-14日，博鳌房地产论坛将在海南开启第十五周年大幕，观点地产新媒体继续推出“博鳌特稿”系列报道，对中国房地产行业及上下游全产业链的企业家、专家学者、政府协会人士、行业精英等，进行全方位的接触与访问，共同研判与交流“转变时期的中国房地产”。

　　观点地产网 “到目前为止，中国60岁以上的老人有2.02亿，每年还以800万-1000万的速度递增，到2035年会达到高峰，这是一个庞大的递增市场，不容忽视。”谈及未来养老市场的前景，北京太阳城集团副总裁汪学武表示很乐观。

　　肇始于2000年，北京太阳城项目已经积累了十几年的经验，成为民营资本运营养老机构的一个成功案例。

　　汪学武指出，这个项目的可取之处在于保留了30%作为持有部分，而不是全部销售：“680套公寓分A、B、C、D栋，出租率达到100%，获得北京市政府颁发的唯一的一个养老机构四星级单位，还做到了连续四年纳税。”

　　北京太阳城集团于2012年开始进行轻资产扩张，“我们是重资产，还不如把优势拿出来，和别人一起共同开发，时间更短，成本也会降低很多。”据汪学武介绍，公司已经签约了41家机构，而太阳城的战略目标是想再实现100%突破，争取布局项目超过100个。

　　谈及盈利的问题，汪学武指出：“我们强调的是机构养老，避开一些地产的销售性质。就我个人理解，作为一个养老机构，如果把土地成本、建安成本算进来，就很难用服务费来作为平衡点或者是盈利点。撇开这些不说，把硬件成本放一边，只计算人员工资、销售、广告费用、维修费用、运营费用等，完全可以做到收支平衡。”

　　汪学武补充，北上广深等A类城市，政府补贴是比较高的，入住率超过50%就达到盈利点了。这些地方的养老项目可以做到5%的利润，甚至稍微高一点。

　　不过，他特别指出，因为所有养老机构，多数注册的是非盈利机构，非盈利机构中获取的收入或者是利益要转为投入，也就是要投入到养老设施的维修和改善中。

　　养老地产发展这么多年来，一直都没有形成特别成熟的模式，汪学武认为核心问题在于，无论是做机构养老的企业，还是做社区养老的开发商，都必须要在公益性和市场化之间找到一个平衡点、盈利点，但是还没有找到。

　　以下为观点地产新媒体对北京太阳城集团副总裁汪学武的采访实录：

　　观点地产新媒体：许多关于这个领域的研究，会强调养老产业而淡化养老地产，您怎么看二者的区别？

　　汪学武：区别是有，很难界定得那么准确。大家围绕的目标是一致的，只是根据不同的需求，根据企业的发展或者是战略来调整产品结构，所以内容也不一样。

　　按照国家对外的界定，养老分为居家养老、社区养老和机构养老。在养老机构中也存在着很多的资本，比如说民营资本、社会资本、政府资金，这当中有很多差异。太阳城主要是机构性的民营资本，独立支出的。就行业类别来说，因为国家对养老没有准确的养老地产或者是地产养老的概念，主要是成分的差异。

　　比如北京太阳城就归属性质来说属于养老地产，因为拿地的时候也是通过招拍挂，就市场定位来说属于地产的范畴。

　　观点地产新媒体：能不能介绍一下太阳城的模式以及运营情况？

　　汪学武：太阳城是机构养老当中的典型案例。在2009年之前，人们理解中的养老是敬老院那种，并不认为养老会和居家、社区联系其起来；2009年之后，随着政府的宣传和引导，大家对养老有了新的认识。在这期间，一些地产企业转型养老地产，国有企业也在做养老方面的尝试。

　　太阳城作为民营资本的一个案例，可取之处在于2000年协议转让后并没有完全做商业开发，所谓的商业开发就是不持有，完全是销售的。太阳城项目中有70%、约24万平方米的部分进入市场销售，合共1538户分为一二三期开发，还有30%、8万平米是持有，两种业态共生发展，开创了一个独特的北京太阳城模式。

　　680套公寓A、B、C、D栋租售达到100%，获得北京市政府颁发的唯一一个养老机构四星级单位，全国也不多见，另外还做到了连续四年纳税。

　　太阳城并没有停留在传统的提供设施、服务基础上，而是在不断开发适合老龄人需求的增值服务，根据人群结构提供相匹配的服务。

　　观点地产新媒体：能不能介绍一下公司共同开发的模式？合作对象主要是什么类型的企业？

　　汪学武：我们是重资产，把优势拿出来和别人一起共同开发，时间更短，成本也会降低很多。2012年开始，太阳城在全国陆陆续续布了很多点，签约41家机构。围绕这个我们也有一个战略，就是想再突破100%，实现100家。

　　目前收效还是不错的，一个是市场确实有这样的需求。我们去很多地方，当地企业有当地的资源、地块、设施，我们则拿出品牌，把我们的标准、流程、服务拿出来，双方进行合作，这种模式进展还是不错的。

　　选择合作伙伴第一点是理念上认同，做养老现在都是探索阶段，没有哪家的模式可以像麦当劳、肯德基一样复制，而且区域客群也不一样。

　　第二是模式上认同，到底是拿70%还是80%或是90%做开发，拿10%、20%、30%做机构性养老，也是根据不同情况来定的。

　　第三是运营上认同，是独立经营、共同经营还是委托运营，这个也要考虑。

　　观点地产新媒体：这种轻资产模式是不是和酒店管理公司的模式比较像？

　　汪学武：品牌输出的概念是一致的，但是也有一些不同的地方。酒管公司的运营内容简单一点，而我们从项目启动就要介入，前期咨询、顾问、选址、拿地、建设都要参与。

　　运营上也不一样，酒店管理公司面临的都是一些游客，相对比较单一；机构养老服务的对象需求是不一样的，还会涉及到医疗、康复、餐饮、娱乐等方面，相对比较复杂。

　　观点地产新媒体：北京太阳城以及后续合作的项目，运营团队是公司自己的团队吗？

　　汪学武：从2012年开始转型轻资产，未来随着项目的开业，骨干员工还是以我们班子为主，因为我们的经验比较丰富。

　　如果是一些操作岗位会在当地招聘，就地解决就业资源。未来规模大的时候，也不排除请一些更高级别的一起组建运营服务团队。

　　观点地产新媒体：北京太阳城70%销售部分，是不是一次性销售，后续跟太阳城没有关系了？

　　汪学武：不，销售完了产权是属于客户的，但是服务还是有的。

　　以前的物业管理公司更多是针对安全、绿化、卫生等提供服务。我们销售部分的物业功能延伸了，比如说有医院，老人可以免费体检；有老人免费温泉，还有5趟免费巴士，持续了十几年，这些服务一直是以人为本的提供服务。

　　我们强调的是机构养老，避开地产的销售性质。就我个人理解，作为一个养老机构，如果把土地成本、建安成本算进来，很难用服务费作为平衡点或者盈利点。

　　撇开这些不说，把硬件成本放一边，只计算人员工资、销售、广告费用、维修费用、运营费用等，是完全可以做到收支平衡的。比如说北上广深等城市的补贴是比较高的，入住率超过50%就达到盈利点了。用这种方式计算，在A类城市可以做到5%的利润，甚至稍微高一点。

　　还有一点不要忽略，所有养老机构，多数注册的是非盈利机构，非盈利机构中获取的收入，或者是利益要转为投入，也就是要投入到养老设施的维修和改善中。

　　观点地产新媒体：养老地产发展这么多年来，一直都没有形成特别成熟的模式，您认为主要原因是什么？

　　汪学武：首先要有硬件设施，房子建立在土地上，那么就有建安成本，设施要购置，服务团队要建设，这些东西都是成本。服务费方面，北京市场是每人每月4000-5000之间，收入相对投入只是杯水车薪。

　　要包含公益性同时又要具备市场化的形式，很难用一句话界定得那么清楚，不像一个公益产品是有标准的。

　　观点地产新媒体：怎么看这个行业未来的发展趋势？

　　汪学武：未来肯定是非常乐观的。第一，从数据上来说，到目前为止，60岁以上的老人有2.02亿，每年还以800万到1千万的速度递增，到2035年会达到高峰，这是一个庞大的市场。无论是市场还是政府，都不能忽视这样一个人群，他们的需求要得到满足。

　　我相信随着科技的发达、社会的进步，人的价值观会转变，这种需求是会越来越强烈、越来越丰富，社会必须提供这种产品。

　　观点地产新媒体：现在互联网+很流行，太阳城会不会在这方面做一些尝试？

　　汪学武：我们有互联网+健康养老，首先作为机构来说，肯定是离不开云计算和大数据的，从客户需求来说也是这样。

　　我经常说这样一个观点，未来的养老肯定是标准+人文+亲情+科技。

　　太阳城的标准是经过十几年的摸索，同时结合养老机构运营提炼出来的标准，但单纯靠这个标准还不够，因为中国有中国的国情，中国人是讲究孝道文化的，所以还得加入亲情。

　　我们的服务人员无论大小，对待老人都像是爸爸妈妈一样的亲切，以心换心，才能感觉到他不是客户，就是身边的一个亲人。

　　亲情化更容易和客户建立黏性，不过单纯的标准+亲情还不够，还得加科技以及一些智能化，这也是属于互联网的范畴之一，这三者之间是一种融合，是密不可分的。